房企生死考验：规模、还是规模

眼下一些中小房企正面临被淘汰出局的危机，这也给了规模较大的房企收并购的机会。

“规模”二字，是房企成长之路上的咏叹调。

2018年，规模效应逐渐增强，龙头房企销售额刷新行业纪录，“碧恒万”三家总量跨过万亿规模；在“小而美”幻景中挣扎生存的中小房企，频繁消失或者被并购，资本一如既往展现出“不留情”的一面。

与其说是一场“暗战”，不如说是一场生死之考。无论中梁后进生杀伐果断逆势勇猛，还是“并购王”孙宏斌该出手时就出手，房企规模之争是一场不落幕的舞台剧。

在政策持续收紧背景下，房企整体拿地规模仍保持在高位，各大房企加强土地储备，收并购机会增多，身处其中，房企又将如何面对？

玩不转则被淘汰出局

去年12月，中央经济工作会议为2018年的经济工作定下基调：防风险、稳增长。会议将防范金融风险列为未来3年三大攻坚战之首，还明确了稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。

彼时，房企资金面也在收紧。

有统计局数据显示，今年1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。

据易居研究院综合统计，2016年3月该数据同比增幅大幅回升至正增长区间后，此后几个月到位资金同比增幅基本平稳在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。

今年前两个月这一数值，为2016年2月以来最低水平。

据安居客首席分析师张波介绍，去年房企融资已经收紧，2018年在此基础上进一步加强，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行统统加强管理。

在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下，中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。

除了资金缺位，土地短缺，回款不济……面对千亿房企无情绞杀，中小型房企劣势暴露无遗。部分被迫退市，“大鱼吃小鱼”正在成为常态。

此外，转型是共有的话题，挥手作别也是一种选择。3月12日，珠江控股更名为京粮控股，此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务；3月9日，中天金融（原中天城投）以246亿元出售旗下地产业务，彻底从房地产转向金融行业。

目前来看，除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越大，一些房企甚至从此消失了。

房地产行业的“马太效应”更加明显，中小房企与龙头开发商之间的差距亦会进一步拉大。

规模为王

对于龙头房企而言，“规模之争”仍是主基调，这象征了行业座次与地位。尤其是碧桂园、万科、恒大三家5000亿级别的房企，依旧保持雄厚的野心。

碧桂园2013年至2017年，销售金额分别从1082亿元、1309亿元、1402亿元、3088亿元上升至5508亿元。

碧桂园的扩张路径，让绝大部分房企意识到规模与人才的重要关系，除了储备土地，人才则更为重要。最近两年来，越来越多的房企推出规模赶超计划，并为之竖起揽才大旗。

阳光城为了在2020年实现3500亿元的销售目标，从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌“双斌”组合，该企业还效仿碧桂园，启动跟投机制。

拿地支出“名列前茅”的龙湖，同样具有规模野心。1月30日，龙湖CEO邵明晓制定了新的目标，未来三年，龙湖依然要保证行业规模前十，2020年龙湖会争取跨过3000亿元。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。

除此之外，新城控股将2018年销售目标定为1800亿元，旭辉集团期望2018年达到1400亿元。有分析师认为，旭辉集团仅用5年销售超千亿，最近三年复合增长70%。“因此其2018年40%的增长目标偏保守。”

易居研究院研究总监严跃进认为，在行业集中度上升的背景下，不进则退的企业战略心理很浓厚。并不是所有房企有自信投注下一轮“赛程”，据不完全数据统计，在已经披露业绩预告的82家房企中，18家发布预亏公告的房企，均为转型或中小型房企。

并购谈判暗潮汹涌，市场深度调整或将来临。“当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业则是为了调整市场布局。”同策研究院首席分析师张宏伟说。

悬崖是否勒马

有分析人士认为，在经历了融绿合作和万达“断臂”等标志性事件后，中国房地产的并购正在趋于白热化。未来并购案例出现的频率将会越来越高，并购标的也会趋于多元化。多家房企争食同一个标的的现象，将不再罕见。

业内多位人士也预计，未来会出现不少房企并购整合：中小房企与大型房企的合作；也有可能是土地、项目的转让；大型房企直接并购小房企等。

上海易居房地产研究院研究员严跃进介绍，在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下，通过并购也不失为一种较好的投资模式。另外通过股权并购而非资产并购的模式，可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。

房企转型的事件屡见不鲜，大多数房企选择在主业的基础上进行多元化拓展。但在拓展多元化的市场时也面临着巨大的风险，对于企业来说更是如履薄冰。

随着房地产市场逐步转向高质量发展，房企融资能力、开发能力等都受到考验，对于房企来说，也需要转变思路。

值得一提的是，一些中小房企在行业变革之中突出重围。

其中，以阳光城、中梁、福晟、新力等为佼佼者，它们是颇具代表性的中型房企，在经历内部变革、战略调整后，业绩明显上升，规模迅速扩大，成为行业“黑马”。

未来，房企或同时面临着各种隐患和压力，四面楚歌。新城控股副总裁欧阳捷认为，资金、土地、客户都在向大企业集中，市场也出现“大象赛跑”的现象。他认为，由于市场集中度的提高远超预期，大企业面临的情况不是“不进则退”，而是“不进则沉没”。

在这种情况下，企业还是要加速奔跑，所以市场能看到的情况是，大企业跑得越来越快。在这个加速整合的时代，企业要突破层层困境才能生存下来，强者恒强的局面将会持续呈现。