上半年重庆二手房市场需求开始释放 一城一策仍是政策主基调

近日，贝国房地产半年报》(以下简称《报告》)，以真实成交数据复盘2019年上半年市场情况，并对下半年走势及政策选择进行展望。

《报告》指出，上半年全国重点城市房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低靡中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析预测，宏观经济压力下，政策不能过“紧”，在房地产风险防控的大方向下，政策也不会“松”， “稳”+“一城一策”仍是政策主基调。

2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头，受到媒体舆论广泛关注。贝壳研究院数据显示，上半年全国重点城市(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%，从底部走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水岭出现在3月份。上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

2019上半年市场的分化也更为明显。其一，调控较早的城市波动小，如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二，二线新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖，如天津、南京、长春、昆明等;其三，土地市场分化，二线城市升温更加明显。

展望下半年，《报告》认为重点城市市场潜在需求普遍存在，这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析预测，宏观经济压力下，政策不能过“紧”，在房地产风险防控的大方向下，政策也不会“松”， “稳”+“一城一策”仍是政策主基调。