蝶变北重庆 聚势新蔡家——蔡家价值“论道”

10年，足以论证一个区域的发展，当然，蔡家也不例外。

近日，腾讯大渝网 “蝶变北重庆 聚势新蔡家”价值私享会举行，来自金科、融创、渝开发、合能、阳光城、中南、锐理等品牌房企代表及机构专家齐聚一堂，就蔡家区域价值展开了热烈的讨论，分享探讨了蔡家的发展规划，也为广大购房者买房给出一些专业建议。

从荒凉偏远郊区摇身成为重庆新一轮的城市高地！蔡家用10撰写了一部区域腾飞史。政策叠加、战略倾斜、配套完善、开发商集中入驻，品质项目扎堆呈现，蔡家在大众认知中从往昔的“爱搭不理”变成了“高攀不起”。

虽然西风正盛，但是重庆一路向北的脚步却似乎并没有停歇。据1-9月的数据统计，从成交面积、成交套数、成交金额三个维度看，蔡家板块排位仅次于西永，位居主城第二大热门板块。面对北区各板块的“强势发力”，蔡家将如何突围？未来又该何去何从呢？

“蔡家不在过去，也不在将来，就在当下。”

对于蔡家的发展，金科博翠未来营销总吕娇结合自己的感受发表了见解。

吕娇谈到，初次接触蔡家，相比一些传统核心区，蔡家的路网关系，自然条件，宜居属性都给她留下了深刻印象。相较于西区和南区来讲，北区的城市能级属于高端系，虽然蔡家属于三北外的一个区域，但也是一个发展导向。

具体来看，价格上，相较于南区、西区，北区的价位非常高，同等价格下，在北区的选择空间会小一些。从产品能级来看，受容积率的限制，包括开发商的理念导向，蔡家很多产品已经由刚需，朝刚改，改善逐步延伸，开发商的主力未来也是打改善型住宅。

吕娇认为，在没有土地，没有资金的情况下，要想吸引客户，抓住客户的居住需求以及生存理念变化，不断去挖掘消费资源。因为客户不管从何种需求端出发买房，最终还是要回归到居住的本身，重视居住的舒适性。如果舒适性都摒弃了，只是为了一所、公交站买房，本末倒置之后，这个房子并不会给他生活上带来提升。

另外，吕娇谈到，从目前区域项目的销售情况来看，蔡家每个月的销量数据是可观的，有信心在第四个季度和其他同行一起在蔡家交出满意的答卷。

“蔡家有更多的空间格局，

去做更好的产品服务消费者。”

对于蔡家的未来，渝开发蔡家项目营销经理 赵星从二个方面进行了阐述。

赵星认为，重庆是一座很有地域特色的城市，四大山脉和两江形成带状多组团发展的格局，这种格局很容易产生地域情节。

赵星说，现在蔡家的关注度越来越高，第一方面是自身资源丰富，除了产业以外，地理位置优越，依山傍水，资源得天独厚。另一方面，因为有金科、龙湖、万科、阳光城、融创等开发商入驻，蔡家人居环境、绿化环境逐步放大，逐步品质化，逐步呈现。

第二原因，蔡家地块有非常好的一个特质——容积率相对较低，洋房、别墅成交占比达到70%，未来蔡家或将以高端或者改善为建设方向。目前蔡家的地价和房价还有一个空间格局，有空间开发商就能做更有品质的产品，更好的服务消费者。蔡家在环境资源的前提下，又有上升空间，从这两个角度可以看出，蔡家具备建造重庆品质房源的基础。在此前提下，加上产业导入，蔡家肯定会有更好的发展。

“蔡家的发展可以用‘3+1’概括”

合能枫丹宸悦项目营销经理闫伟认为，蔡家的发展，好的和不好的都很明显。好的方面是3+1，资源、环境，低密，这是大家愿意买蔡家的一个核心的原因。加1是距离，大概行车距离大概10到15的距离。

闫伟谈到，根据与锐理合作的统计数据显示，蔡家有两组数据值得反思。第一是买蔡家的客群和年龄结构，30岁以下占比40%，第二，蔡家主力成交的产品面积大概是80多到100平米，背后反映了买房的一个实力。大概蔡家成交的均价大概110到130万，价格低这是大家愿意来蔡家买的原因。现在蔡家和礼嘉、悦来的房价单价差距大概是两三千，等配套完善后，区域价值会更高。

整个蔡家卖点基于三块，第一块沿江，19公里的江岸线，打造景观资源。第二蔡家通了两个轻轨站，路网的配套。再一个是示范区，样板间，或者销售中心的展现。现在蔡家目前三个方向，不同的营销思路，有资源的卖资源，没有资源的靠产品，靠一些感官上的体验去吸引客户。

“蔡家是一个非常大的蛋糕

需要开发商共同努力，把蛋糕先做好再去分。”

作为在三北区域长大的重庆人，重庆阳光城悦江山销售负责人董峻伶见证了重庆多个板块的发展，重庆是如何一路向北的。

董峻伶觉得重庆发展到现在，有一个决定性的因素——土地供应。蔡家为什么这几年在重庆各区销量会名列前茅，就是因为供应量充足。此外，蔡家产品丰富，包括阳光城、融创，金科，以及小一点的开发商，做的产品也会考虑到两部分，一部分刚需上车，一部分以产品去迎合一些市场。特别是今年一些创新的产品，像龙湖的三叠拼，阳光城的叠院，大家对购房品质的要求提高，产品也会迭代。

在经济条件有限的情况下，很多人还负担不起太高的房价，可能是两代人或者三代人共同来买这套房。而改善型的房源，可能要置换之后。比如悦江山项目可能30%-40%的人，需要把前一套房卖掉，再换下一套改善型的房。

此外，重庆除了组团式发展，也存在半岛式的发展，从渝中半岛，向九龙半岛，包括礼嘉半岛，到蔡家半岛，而每个半岛发展也有所不同，九龙半岛，渝中半岛更多的是A面，更多的是商业为主，更多的是发展经济，蔡家半岛的线路，基本以滨江公园为主。

还有一个最重要的点，蔡家的距离。如果五年前说蔡家远，当时确实会觉得远，当时板块的房价建面七八千，带装，2017年政府就出了规划，会在板块扩修双向八车道，，此外蔡家大桥，预计今年年底，明年3月份也会通桥，这两个桥的建设可以加快北区和蔡家的连接。未来重庆的北区，依旧是中心。

但是不可否认，蔡家也有几点做得不好，可能需要开发商和政府共同努力。一是蔡家的基础建设相对中央公园，悦来来讲，还需要进步。第二教育，蔡家作为一个人口宜居的大盘，教育资源需要优化。蔡家是一个非常大的蛋糕，但需要共同努力，把蛋糕先做好了之后再去分。

“既是新生派，又是实力派，

蔡家未来三到五年或将成为北区C位。”

中南玖著天宸销售负责人张敏谈到，蔡家地理位置独特，紧临多个热门板块，但是蔡家的定位有它的差异化。蔡家的发展路径类似于大竹林，可能没有比较大型的商业及大型配套，但是蔡家有得天独厚的环境，低容积率产品，社区型配套，社区型的服务，并且前期价格很多人能接受。

其实区别于礼嘉、悦来、水土，西部科学城，蔡家有字眼可能其它区域没有，比如一个遗世独立的好环境。对于悦来、礼嘉，包括中央公园来说，蔡家产品价格更便宜。现在市面上产品基本同质化，对于开发商和一线营销来说，更多的是要对产品深究。蔡家现目前的产品可能分为两种，第一种相对偏刚需，控总价，小面积。第二种偏改善，可能以别墅、大户型的洋房为主。对于小户型客群来讲，多数没有区域的排他性，这个时候把产品做到极致就很有吸引力。

这几年蔡家的各个产品维度一直都在变化和进步。例如刚需产品中南玖著努力把采光、通透性要做到最好，或者把总价控制在比较合适的段位。对于改善产品来说，也在想办法去突破，传统的竖厅或者横厅，外立面普通的洋房，在市场上基本上没有竞争力。

可能目前蔡家人气稍有缺乏，但随着玖著天宸的商业开业，区域人气会得到一定的保障。此外，很多购房者已经陆续入住蔡家，人气只是时间问题。

“蔡家北的4.0时代即将到来”

在蔡家工作了6年，融创映湖十里策划经理罗育坤见证了蔡家的变化。

罗育坤谈到，蔡家的发展可以划分为四个时代。1.0时代，以蔡家轻轨站为圆心开发区域，更多的解决区域内的客群，及周边客户。2.0时代，以曹家湾和滨江沿线为主力开发区域，也是目前整个蔡家最繁华，最热的一个板块。3.0时代，如果以中环线为界，把蔡家分为南北，向南土地供应饱和，后期只有少量土地，地价会很高。向北，基于融创对土地的开发潜力，到一个区域，可以说是先行者，或者通航者，势必会影响到周边土地开发和未来整体的裂变，以融创项目为核心，未来蔡家的发展趋势在这个区域。

蔡家发展快速，差不多五年时间，最近北区核心的成交量主要集中在蔡家。整个蔡家板块区位优势比较明显，随着水土大桥打通，水土到蔡家、悦来距离更近，从这个角度来看，蔡家还是整个向北最核心的地理位置，这给蔡家区域客户带来信心。

另外价格层面，蔡家价格很有优势，从土拍价到产品均价都有优势，与一江之隔的悦来、中央公园和礼嘉相比，蔡家房价可以节省几十万。比如映湖十里，项目的销售均价大概在1.1万到1.2万的之间，低于整个蔡家的平均成交价，而且产品品质也不错，

“四大价值，构建蔡家生态宜居新篇章”

锐理数据重庆公司顾问总监姜益洋从房地产市场的新形势和板块两部分谈了蔡家价值。

姜益洋谈到，由于今年特殊情况，重庆土地市场供应和成交加大，供应量呈结构性上涨，二季度出现了供求的高峰期，前3季度成交量追平了2019年全年的数据，主城区楼市中长期供应量还是非常充足的。

关于蔡家价值，姜益洋梳理出地理区位、城市轮动、产业牵引和空间规划四个方面的价值。

首先，基于地理区位的价值，分为两个层面，第一生态环境，蔡家板块北有中梁山麓，南有嘉陵江畔，靠山面水，自然环境优越，生态宜居。第二是空间格局。从规划图上不难发现，依托于山水走势的自然划分，蔡家组团与周边板块，既联系紧密，又相对独立，与西部的槽谷仅一山之隔，同时享受城市北拓和西进的双重利好。

第二，基于城市轮动的价值，从成交量价上可以看出，2016年以前蔡家板块量价比较平和，属于产业导入和基础建设的时期。从2017年开始，板块的价值兑现进入了快车道，房价一路走高，目前，建面均价接近1.3万每平米，随着城区的扩容，蔡家板块也是迎来了属于自己的时代。

第三个产业牵引的价值。蔡家有高新区和自贸区两大产业叠加，契合中国当前以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进发展的新格局。

第四基于城市规划或者顶层设计的价值，大量低容地块的入市，构筑了蔡家低密改善的物业结构特点，这对于进驻蔡家的房企来讲是一个不小的挑战，于是乎，我们看到这个区域的产品不断迭代，推陈出新，错退叠拼，创意洋房、江南合院等产品悉数登场，对行业积极推动的同时，也提供了更为多元的购房选择。 

最后，姜益洋说，买房子除了区域和产品之外，很大程度是在买配套，就蔡家而言，经过多年的发展，商业、交通、医疗、教育、公园五大配套也正在积极兑现，生活便捷度正在逐渐的提高。

基于以上四大价价值的支撑，如今蔡家板块的发展可以说是春风得意，未来，在各种利好因素的共同作用之下，蔡家板块的价值还将进一步彰显。