万科：又向理想前进一步

观点地产网 下半年被“一根筋”刷屏后，万科正慢慢变得“年轻化”，万科高管层正试图读懂90甚至95后。

因深圳特区40周年，万科三个区域的媒体交流会都选择在鹏城举办，像到万科家里来作客一样，三大区域讲了三个不一样的故事，而核心都围绕着万科在提出“活下去”后未来发展的思考与区域突破。

10月的最后一天，万科上海区域在这里举行媒体交流会，郁亮压轴出场，站在离观众位置仅一个手臂距离的地方。

郁亮又一次提及“一根筋到底”，这或许是地产大佬宣传做得最卖力的一次。

他把为何喜欢上海抗疫“硬核医生”张文宏作为开场切入，却依旧将落脚点放在了万科提倡“一根筋”的思维上。“就是守着本份好好做下去，心无旁鹜地做下去。有自己的本事，然后把好的产品和服务用大众容易理解的语言传播。”

整场会议，万科管理层都处于“兴奋”的状态，郁亮不论是侃侃而谈，还是问答，依旧会引起现场阵阵笑声。只是笑过之后，万科依然需要面对现实。

当日，除了郁亮、“老面孔”朱保全和丁力业外，万科集团高级副总裁、万科上海区域事业集团首席执行官张海分享的内容则更加聚焦万科在上海区域的业务场景。

“我感觉到我们比之前又向理想前进一步。”会议现场，张海接过话筒后发出一声感叹。在分享时，他会时不时抛梗或开玩笑，拉近与大家的距离，略显严肃的表情依旧能看出，他对万科上海区域有很多的期待。

上海求变

“为什么万科上海区域交流会是最后一场，因为最后的才是最重要的。”郁亮的开场白很直接，对万科上海区域表现得颇为看重。

如果说幽默可以传染，万科管理层一定都深受“郁式幽默”的影响。当日交流会上，张海一出场，称自己万年不变的着装款式是费玉清“同款”。

省去挑衣服的烦恼，张海把更多时间都花在思考上。事实上，他也是万科众多的老臣之一。1995年大学毕业后加入万科，张海的任职长达25年，历任成都万科、广州万科总经理，之后接过上海区域的指挥棒。

这几年，万科上海区域的发展在郁亮眼中一直是稳健的，他的评价是“上海区域做得非常优秀，潜力很大，他（张海）追求不要太完美”，而上海区域销售占集团的比例较高，在35%左右。

业绩表现看，万科上海区域前9月业务实现合同金额1898亿元，其中开发业务实现合同销售1876亿元，同比增长18%，住宅成交均价2.1万/平方米，同比增长11%，营业收入22亿元，在营面积170万平方米。

具体到省市，今年前9个月，万科在浙江、江苏、上海、安徽及江西分别取得的销售业绩为730亿、717亿、251亿、112亿及64亿，省域市占率为5%。

为做好万科基本盘，张海称，就像万科物业一样名字要变。“我觉得我们也要有所变化，应该更多关注为城市创造更多价值方面。”他给万科上海区域施加了不少压力，主动求变的心态更是为了适应当下变幻莫测的大环境。

受这次疫情影响，万科在上海区域还做了不少渠道销售上的转变，“疫情倒逼我们推销自己房子，而售楼处又不能开放，所以在8月21日做了一个‘万科八点半’的直播卖房活动。”说到这里，张海指了指屏幕的海报。

他也认识到，直播的效果不能直接从购房数量来衡量，但有意思的是，因为直播而获得了不少关注度。卖房的第一步，是客户首先要愿意考虑这一需求，直播对入围“意愿清单”作用很大。

打造韧性城市

在万科的媒体交流会上，不管是郁亮还是区首等高管，总会对好产品和好服务加以篇幅阐释。当日，张海先后让三位万科的同事讲述了在教育业务、大型复杂综合体的产品观以及未来城市的前景，对产品和服务的执着依然贯穿始终。

兴许是在上海扎根了数年，张海的骨子里流露出上海人对精致生活的追求，看待地产的视野似乎更广阔些，对城市、场景空间打造尤为关心，反而在业绩表现、地产规模等方面讲得要少。

今年在遭遇疫情和监管政策的双重打击下，对地产行业的担忧和焦虑感再起。张海敏锐地察觉到，人们的服务配套需求仍很旺盛，这些需求落实到地产行业是对场景和空间的创新，对住宅配套设施也提出了更高的要求。

“这次疫情之后，把韧性城市提到一个很高的程度，另外还有文化。一个城市或者一家公司，在构建空间内容时，如果缺乏文化的要素，其生命力会变得非常短暂。”张海讲道。

他举例去年上海万科启动的一项以“興”为主做的一个城市计划，包括了地区振興、文化复興、体验新興，对应土地、人和城市三者之间的关系。

其中地区振興就包括参与特大超大城市的旧改项目；功能转换、混合用地的项目；TOD轨交项目以及职住一体的产城融合项目等。据了解，万科在华东区域开发的TOD项目有28个，张海也一再强调，“做好TOD是一道必答题。”

张海以丰富的实战经验讲道，TOD项目属于复杂综合体项目，分为车辆段上盖和站点上盖，随后演示屏幕上出现了非常复杂的建构图纸，这类项目首先要解决的是城市垂直方面的交通问题。

事实上，在针对小而潮的空间打造上，万科也颇有心得。在媒体交流会的前一天，我们去到深圳南山南头古城项目参观。这里占地面积不大，已聚集了一批文创类品牌店进驻，打造独特的城市记忆，集文化、社交和娱乐于一体的空间。

谈了过去和现在要做的事情，张海说道：“人不能没有理想，一定要有理想，所以我们还要想未来。”于是，万科2049实验室负责人进一步分享未来城市理想单元的设想。

据了解，未来城市理想单元着力打造三个目标，富氧、安全、交互。富氧是重建和恢复自然系统，恢复人与地球的对话，提高生存适应力；安全则是改善生活并保障生命安全；交互是建立人和人的交流，激发创想的空间和世界。

张海对未来城市有着很多想象，未来城市理想单元目前类似产品发布的状态，在未来两到三年内，甚至五年以内应该能做到基本成型。

万科不仅认为自己是一个理想主义者，同时还是长期主义者。张海对长期主义也有一番见解，长期主义需要长期的能力建设，这就需要战略、机制、文化、组织和人的“五位一体”。

“要建立万科的综合实力，包括能预见前需求并提前做好准备；具备代际更新的理念；产品和服务做到特别好。如果不建立综合实力，前面说的新形态如大型复杂综合体项目、未来城市等，事实上都是难以维系。”

以下为万科媒体交流会现场问答实录节选：

现场提问：今年万科开始在线上卖房子，之后还有阿里好房等线上卖房平台，您对直播卖房的看法是什么？万科会比天猫好房卖得好吗？

郁亮：买房作为人生中重大投资决策，重大消费行为，一定要慎重，最好亲眼去看一看，这是我基本看法。我们不评价他人，只管好自己。我们靠卖卖服务，卖卖房子吃饭的，如果连这点本事都没有，我们还在江湖上混什么。

现场提问：上海万科提出理想城市单元，以及后面的实践展示，跟浙江省委书记袁书记提出来的社区非常相似，万科是否与浙江政府提出在未来社区上有所图谋，或者想要合作？

吴镝：关于未来社区企业实际的做法和落地。第一，万科在浙江台州已经有项目，包括未来天空之城。此外，整个未来社区的科技城已经作为政府未来社区的板块，不是一个项目为单位，而是一个域为单位。另外，万科的良渚文化村项目在做的一些场景就是未来社区的场景，未来场景即九大场景，包括养老的健康场景、文化场景、智能场景等。我们已经和信息管理在合作，会对未来自动化场景，尤其物业方面。

现场提问：在长三角，万科城市布局的颗粒度是不是可以更细，不只是这十个城市。万科集团是怎么想的？

郁亮：张海你准备了多少总经理，准备好了吗？（张海：人一直都有。）首先得有人干活，有人去。

管理红利时代有一个很现实的问题，叫管理颗粒度越来越细。这么多地方每个都适合投资吗？肯定不是。因为这个事情其实是每个地方投资精准度要求越来越高，有的小片区这边供求关系很复杂，这个事情要求每个城市都要做非常严格的战略投资地图，其实标准很细的，不是哪个城市能进不能进的问题，是研究每个城市哪个区块可以进的问题，这是管理颗粒度的要求，这也是管理红利时代必须掌握的本领。

对于长三角来说，整个综合性很好，理论上可以进入更多市场，取决于第一个小片区管理颗粒度来看是否足够支持，第二有人去，第三万科对自己有要求，进入的城市是不能撤退的。所以很多城市适合做项目投资，但不适合长期做下去，因为团队不能长期做下去。这是万科跟别人不一样，这一点是我们很不一样的地方。如果城市具备万科长期扎根下去，深根下去的条件和空间我们都愿意下去。

现场提问：您认为的年轻是什么，你期待万科品牌年轻化以后怎么样？

郁亮：万科年轻的标志就一个，希望年轻人长大了以后也买我们的房子。希望在年轻人心里种草，让年轻人来买我们的房子，或想住万科的房子，享受万科的服务，最好是能在万科的读书，在万科社区养老，那就太完美了，所以年轻人很重要，也很，我们必须要为年轻人做市场。而且人口的变化是慢的，人口变量不是五年就能解决问题的，是一代人，两代人，所以要跟年轻人站在一块。