重庆改善性产品开始唱主角 高端市场去化周期仍较长

随着人们对品质生活的追求，加上二胎家庭结构变化的助力，重庆楼市逐渐从“刚需时代”走向“改需时代”。

据了解，今年来，我市主城区洋房、大平层等各路改善性物业供需两旺。据锐理数据显示，重庆住宅市场结构从2017年开始出现调整，高层市场占比持续回落，洋房、别墅、大平层等改善产品份额扩大，2019年上半年，重庆主城高层成交套数占比跌破75%，洋房改善市场创新高，占比20%。铭腾机构发布的数据也显示，以今年6月主城新开盘情况为例，以改需为主的洋房、别墅、大平层总比重已占到56%，大大高于高层刚需产品的比重。

在“产品为王”的时代，地产企业之间的竞争，正逐渐由土地、资金等资源硬件方面的比拼转向质量和服务口碑的竞争。2019上半年，重庆各大房企聚焦打造产品力：3月金科发布产品新内核——“生命建筑”。为金科的产品赋予“智慧体”、“有机体”、“基因体”三大属性，将促进建筑迭代发展，打造产品新内核;5月，旭辉在产品战略发布会上宣布，第六代产品CIFI-6将在江山雲出落地生长，将极大的改善城市人居生活……各大房企不断提升产品力，旨在行业竞争激烈环境下，通过高品质产品吸引客户，提升企业品牌。那么重庆的市场情况到底如何?购房者对改需产品有哪些看法?让我们一起看看

市场：

开发商提前布局 改善性产品开始唱主角

“想要选一套80平米内的小户型，怎么那么难哦。”

最近，来自万州的肖先生想在重庆主城购买一套新房，结果走遍市场却发现，目前市场上基本被90平米以上的大户型占领，小户型可供选择空间少的可怜。

据了解，目前重庆主城在售房源中，基本已经以小高层、洋房、大平层等改善性房源为主。尤其是在重庆北区表现特别明显。

例如，目前礼嘉在售的楼盘中，基本已经没有80平方以下的户型，某楼盘推出的大平层套内最小面积在110平方米以上。同样，再往北，悦来、中央公园所推户型也是以改善性产品唱主角。以悦来生态城为例，目前在售产品基本上以小高层、洋房、叠拼别墅为主。套内85以下的小户型仅有一个楼盘在售。

据铭腾机构最新发布的数据，以今年6月主城新开盘情况为例，高层项目有82个，占44%;洋房64个，占34%;别墅39个，占21%;大平层3个，占1%。以改需为主的洋房、别墅、大平层总比重已大大高于高层刚需产品的比重。

“一方面随着二孩增多等因素影响，市场需求在变化;另一方面，从土拍情况来看，主城地块的容积率基本都在2.0以下，规划也在引导市场推改善性房源;第三，随着一些大开发商入驻，他们也更加注重产品品质，引领了市场走向。”万仓房产资深分析人士明龙表示，其实从去年起，重庆楼市改善型房源就开始增多，上半年，“让房子回归居住属性”，打造品质住宅和成熟配套，提供优质服务成为了龙头房企的“必选选项”。而从今年上半年土拍市场的成交也可以看出，越来越多的地块以低容积率为主，适合打造纯改善型住区。种种迹象表明：市场成交已大步向改善型产品靠拢，重庆楼市进入“产品为王”的时代。

需求：

刚需、首改仍是主流 高端市场去化周期仍较长

市场普遍推改需产品，消费者买单吗?

据了解，今年来，在重庆楼市瞄准改善性房源的购房者越来越多，但整体来看，刚需、首改仍是主流。

“我们6月初开出一栋洋房，几天内就售罄。”悦来一楼盘置业顾问介绍，该洋房套内均在100平方米以上，瞄准的是有一定经济基础的改需人群。结果从客群分析来看，有70%来自重庆主城，20%来自重庆区县，另有10%左右来自四川等周边城市。

在李嘉的一新开楼盘处，不少消费者瞄准了4房。不过，整体上，仍然是90平方米以内的产品更为走俏。

锐理数据显示，以6月份为例，重庆高层产品依旧中为成交的绝对主力，成交面积为销售总面积的60.31%，紧随其后的是花园洋房产品，其市场占比为17.73%，环比5月占比持续增加;其次小高层产品，占比8.46%。2019年上半年，重庆主城高层成交套数占比仍接近75%。

对此，重庆大学建设管理与房地产学院教授周滔分析表示，从2013-2018年重庆整个住宅市场的结构来看，改善性需求相应的产品结构比例增长明显。2011-2018年重庆的刚需产品中，两室加院馆以上的户型所占比例也在逐渐扩大，但目前市场需求仍以刚需、首改为主，今年上半年重庆市场上的普通高层住宅去化周期大约在4~5个月，而大平层及以上高端住宅的去化周期超过6个月。

二次改善

巴南改善房市场为何迅速上升?

克而瑞数据显示，2016-2019年，巴滨板块建面160㎡以上改善住宅成交量在区域改善市场上的占有率大幅度上涨：2016年市场占有率仅13%，2019年跃升至51%，相当于巴南区每销售100套面积160㎡以上的商品住宅，其中有51套位于及巴滨板块，巴滨板块成为巴南区域改善市场成交主力。

锐理数据发布的2019上半年重庆单盘销售业绩排行榜显示，位于巴滨路的龙湖春江天镜在单盘销售金额和单盘销售面积2项排名中均入前10，也是巴南区唯一一个并列2个榜单前10的项目。

龙湖春江天镜项目主管表示，二次改善，就是自住需求的第三次购房。项目购买客群不仅多为二次改善，且主要集中在九龙坡区杨家坪、南岸区等地，区位距离目前居住地也不远。购买春江天镜的巴南区本地人反而较少，他们目前大部分已经有自住房，改善型需求不高。

界面重庆又走访其它区域的改善型产品项目发现，作为万科首入江北嘴打造的高端项目，御澜道从2015年开盘，购买的客户群就以“二改”为主。

万科御澜道策划经理表示，购房者80%的年龄在30-40岁左右，选择户型多为129-155㎡的三房、四房。

其中部分首改客户是父母给小孩专门购置的小户型，另外一部分是自住，占比90%。

职业以金融、老师、企业家等为主。

项目后期口碑传播购买占比高，客户群主要集中在江北渝北区域。

位于渝中区黄花园的万科翡翠都会策划经理说，项目的购买主力主要就来自于渝中区本地，其次为江北渝北区域。

选择项目的原因，一部分是因为临近，父母方便陪读。一部分是因为在渝中区工作方便。在户型选择上，80-100㎡较多，购买年龄30-40岁，大部分还是按揭付款。

依托嘉陵江滨江资源，被规划为高档居住区的礼嘉板块，商业配套上不仅有龙湖打造的重庆首个滨水商业体，还有华侨城集团首度入渝打造的大型文化旅游综合体。

樾千山置业顾问透露，整个礼嘉区域楼盘的产品就以低密度的洋房、别墅居住区为主，购买人群也以“二改”居多，区域集中在北区的人和、新牌坊，有少量来自沙区、渝中区和其他区县。

还有部分外地购买人群，主要是在北上广等一线城市工作的重庆人。

礼嘉嘉陵江大桥预计2020年通车，将拉近与沙坪坝区的距离，因此沙区购房者也会选择礼嘉区域。此外重庆儿童医院的礼嘉分院，也吸引了部分渝中区的客群。

从户型的房价趋势看，国家统计局数据显示，重庆90-144㎡户型，5月房价环比涨幅0.7%;144㎡及以上户型，5月房价环比涨幅1%;90㎡及以下户型，5月房价涨幅0.3%。

从户型的成交趋势看，铭腾机构数据显示，2019年1-5月，重庆三房户型成交占比最大，共468万方，占总成交量47%;其次是四房户型，共成交412万方，占占总成交量42%。

对比前几年数据发现，购房者青睐的户型正在发现变化，2015年-2016年二房和三房是主力，从2017年开始，四房成交比例开始逐渐升高，到2019年1-5月，四房几乎与三房并驾齐驱。

锐理数据2019年楼市半年报显示，上半年重庆主城高层成交套数占比降低到74.8%，而在2015-2016年，高层成交套数占比还保持在82%。别墅、大平层改善产品成交占比已经增至25.7%，份额进一步扩大。

对改善型客户群来说，房子就只是用来居住的，投资属性较少，看中区位优势也更看重配套品质。在户型选择上，建面100-150㎡更受欢迎，付款方式多以按揭购入。

铭腾机构发布的7月开盘数据显示，洋房和别墅产品项目达到82个，和高层项目数量基本持平，从上半年拿地情况来看，地块多为低容积，未来或将有更多低密度改善型住宅面世。

克而瑞重庆分析师认为，近两年重庆楼市已经进入改善房时代，未来面世的新房产品也将继续以改善型

趋势：

地块容积率逐年降低 不同类型产品和区域差距将拉大

数据显示，从2018年起，重庆地块业态升级非常明显，2018年主城成交的房地产开发用地当中，容积率2.0以下的有41块，占比达到47%。而在今年上半年重庆主城成交的92个地块中，容积率2.0以下的地块有65块，占比接近71%。

业内分析人士表示，土拍是市场晴雨表，一定程度上也是未来楼市的风向标。能与2.0以下容积率匹配的，多为小高层、洋房、大平层以及别墅等业态。因此，重庆主城在未来更多的仍是修建改善性住宅，这一点也体现出重庆正在深入落实和加速推动“房住不炒”，进一步提升居住的品质。但是，在高品质住宅竞争中，不同类型的产品和区域差距会进一步拉大。

重庆锐理数据总经理陈冬旭表示，对于改需人群而言，他们更加注重居住品质，在选购产品时，会更加追求舒适健康的人性服务，注重对绿色、文化等方面的诉求。因此，下半年重庆楼市在保持整体平稳的同时，预计不同类型的产品和区域差距会拉大，形成一个消费分层的局面，以满足不同消费者的多元化需求。而在成本和需求的共同作用下，如何增加产品的附加值，让消费者为价值埋单，将是今后在渝房企集体思考的课题。