5月销售确已转冷，新开工继续新高

14日下午，国家统计局公布了今年前5月全国房地产行业数据：5月销售面积环比增10%，同比降5.5%，比上月增幅下降6.8个百分点;开发投资额增速收窄至11.2%，新开工面积同比增速大幅回落12个百分点,但绝对总量仍继续创新高;土地购置依旧同比下降30%以上，保持低位。整体来说,经过前期小阳春之后,当前行业销售确已转冷,而继续不断新高的新开工与逐渐回稳的土地投资,仍将使房地产开发投资能够保持高位运行。

5月商品房销售面积增幅较上月降7个百分点而进入负增长

2019年1-5月，全国商品房销售面积55518万平方米，累计同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大了1.3个百分点;销售金额为517773亿元，累计同比增长6.1%，增速回落2个百分点。面积、金额累计增速双双回调表明当前市场有小幅转冷征兆。从5月单月数据来看，销售面积为13433万平方米，环比增长10%，但同比仍下降了5.5%，进入负增长区间，可见当前市场成交乏力，增长动力略有不足。

从销售结构来看，东部、中部、东北地区销售面积累计增速均有回落趋势，其中东北地区下滑最为严重，1-5月东北地区商品房销售面积2222万平方米，下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点。当前成交支撑主要以中西部为主，各区域都有不同程度的降温现象。

前5月开发投资额累计增速回落0.7pts至11.2%，但5月环比增14%

从投资开发角度来看，房企的投资热情依旧高涨。2019年1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，累计同比增速小幅回落，较上月下降0.7pts至11.2%，但依旧维持高位。5月单月开发投资额达11858亿元，环比大涨13.87%，投资热情可见一般。

究其原因，一方面为了加速回款，房企普遍加快了工期，新开工面积稳步增长，另一方面，热门城市土拍市场持续火热，房企拿地热情也较为高涨。预判6月，我们认为，开发投资额绝对值仍有望保持稳步增长，而累计同比增速有望延续本月趋势，呈小幅下行，但总体仍将维持在10%以上的高位。

新开工面积总量继续冲新高，土地购置面积小幅回升0.6个百分点

从新开工面积来看，房企开工热情不减，5月房屋新开工面积为21232万平方米，环比上涨7.1%，创近半年新高，但同比增速仅4.02%,较4月增速大幅下降了11.48个百分点，增长后劲略有不足。当前新开工量处于高位，主要源于房企手头资金相对宽裕，加之部分政府也将开工进度作为企业发放回款的重要指标之一，因而多数企业都在加紧工期。

从土地购置面积来看，土地成交继续低位稳定，2019年1-5月土地购置面积增速同比下降33.2%，降速虽较前值收窄0.6pts，这也与近期土地市场回暖密切相关，部分热门城市诸如天津、杭州土地成交量依旧实现了同环比齐增。预判6月，我们认为开发企业土地面积购置增速仍有望小幅回升。

综上，我们对于后市给出如下几点判断：一是当前销售确已回落，但6月恰逢房企业绩冲刺，成交规模还会有一定的增长，但增速可能依旧会小幅下行;二是投资开发额增速或将下行，但总体依旧会维持高位，保持在10%左右;三是新开工方面，只要融资层面无收紧政策出台，房企资金宽裕情况下还是会加紧开工，加速销售以期加快资金回笼;四是土地市场热度维持也将带动土地购置面积增速的稳步回升。