未来房地产市场将延续分化 一二线城市楼市有望低位企稳

经过2018年密集的政策调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。业内人士预判，今年房地产调控以稳为主，政策上不会大起大落，当以微调为主，同时落实城市主体责任，预示楼市调控灵活性增强。

稳基调 有松动

松紧并存，可以说是2018年房地产市场调控的一大特点。今年楼市调控会有怎样的变与不变?

今年的政府工作报告对房地产的着墨可以说是历年最少的一次，据统计，直接涉“房”的部分不过50余字，而谈及部分也没有“房住不炒”“租售并举”“长效机制”的表述，更没有提及房价。楼市政策会松还是更紧?想要在此中找寻答案的人们心中仍有诸多问号。

3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。

住建部部长王蒙徽在今年全国两会“部长通道”上明确表示，今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房住不炒”定位，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

央行党委书记、银保监会主席郭树清也明确表示，下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。

从相关部门及全国两会所传递出的信息看，今年楼市政策仍将以“稳”为主，坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，但多数业内人士认为，在内外部需求因素影响下，调控政策或有适度结构性松动。

3月过半，成都、海南已率先“松动”。

3月15日，成都住房公积金新政正式实施，公积金贷款对象扩大，不再需要成都户籍;公积金贷款累计次数不得超过两次。

3月17日，海南省住房公积金管理局发布公告称，根据相关要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

诚如今年政府工作报告中涉及2019年政府工作任务时提到，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

在中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞看来，今年不同城市面临的主要问题和矛盾不同，根据政府工作报告中提到的“落实城市主体责任”，预计各地会结合实际情况在中央调控主基调的基础上作出相应的微调。

中泰证券首席经济学家李迅雷预计，今年房地产政策不会更紧，可能还会略有放松。

3月21日凌晨2点，美联储公布了3月FOMC议息会议决议，不加息，联邦基金利率目标维持在2.25%—2.5%不变。根据李迅雷的分析，这有利于人民币的汇率稳定，对货币政策的进一步放宽也提高了有利的外部环境。

但据国家发改委近日发布的《2019年投资形势展望报告》预判，2019年基建投资有望保持中速增长;而制造业、房地产项目投资有望保持平稳增长，但面临着一定下行压力。

综合接受本报记者采访的多位业内人士的观点，2019年楼市动向可以用六个字概括“稳基调、有松动”!

未来供需双方会更加理性

中国房地产业协会原副会长朱中一在2019观点年度论坛上表示，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，未来中国房地产的供需双方会更加理性，市场定能平稳健康发展，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。

莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华认为，楼市平稳健康发展，但结构上会有变化，位置和品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱，一线城市总体来讲还是向上的。

“今年是稳中求进，不但要稳，还要求进。”合富辉煌(中国)深惠公司总经理李举明则表示，从总经济环境来看，今年的经济至少比2018年要好;从宏观调控来看，对因城施策的行业发展前景是看好的;同时也比较看好今年的整个市场走势，包括销售的走量，消费者信心的回升等。

“期望今年的市场规模略有增长，价格能够保持平稳。”海蓝控股集团副总裁朱怀宇表示，这样整个行业都能有一个比较平稳的环境。

而世联行首席技术官黎振伟则指出，在我国大的发展方式不改变的情况下，楼市要稳是很难的，当然要看改革力度有多大，还要看整个行业的形势。

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，2019年楼市能否再创新高要取决于整体的宏观经济形势。从目前看，支持经济的政策相对宽松了，若政策效果明显，维持现有水平或创新高是存在的;若政策没啥效果，那15万亿就是顶了。

多地政策微调成趋势

今年政府工作报告强调，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，这意味着，“一城一策”的调控将继续，楼市调控灵活性增强。从目前各个地方政府的做法看，结合自身城市特点，有条件有策略放松调控的同时，兼顾人才引进和城市活力营造，正在成为新的趋势。

如福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案;河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已经成为核心政策逻辑。中央定原则，地方定细则，夯实城市政府主体责任。‘一城一策’既能给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”贝壳研究院院长杨现领表示。

据相关研究机构统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调，“因城施策、一城一策”的特点更明显。从今年1月开始，海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。业内人士分析认为，这些城市针对人才引进的新政策，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。

“调控全面退出的可能性较小，‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则不会改变，同时，住房租赁市场局面的打开客观上也要求房价稳定。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，“不过，结合当前宏观经济和房地产市场形势，2019年房地产政策可能出现适度的结构性调整，二季度前后政策可能适度放松。”

多位业内人士认为，房地产政策存在适度调整的现实需求。从内部看，要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求;从外部看，我国经济新旧动能转换仍需时间。预计将继续支持正常的初次置业和改善需求，支持跨城市流动人口的住房置换，并对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。

一二线城市有望率先筑底放量

近期，一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调，例如，燕郊楼市再度活跃;深圳某高端楼盘开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵;杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%;无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。

但从全国而言，整体仍处于降温通道。“春节后，个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房、土拍升温等迹象，但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。”克而瑞研究中心报告指出。

房价方面，中国指数研究院数据显示，2月，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。成交量方面，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。

保利发展战略研究院和保利投顾研究院日前联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。目前房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。

多位研究人士认为，为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，采取如放宽落户条件、取消限购等政策，利用资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

中国指数研究院认为，未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”，“因城施策推进，市场量价趋稳”，“一线城市加大有效供给，二线城市人才竞争引导需求，三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。预计未来房地产市场将延续分化，一二线城市有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。