2018重庆楼市下半场预判:核心区域飙升 外围竞争加剧

近期，同事们奔走于各大售房部，然而看到的市场反馈却不尽如人意，不知是因为8月的重庆实在是热skr人，还是正如接下来的天气，重庆房产市场下半场也要“凉凉”了吗?总之，相比去年同期，这段时间的售房部确实稍显冷清。

然而，楼市一年中真正的火爆期“金九银十”才刚刚拉开序幕，准确地说，还未正式开头，若此时就妄下论断：“2018年重庆楼市将就此一蹶不振”未免太过草率。

8月30日，在丽晶酒店举行了社交广告房地产行业营销峰会，地产行业精英们相聚一堂，共同探索了当下社交广告如何为房地产营销痛点破局。事实君参与了此次发布会，在此次发布会上，分享了近两年重庆楼市的格局，对重庆楼市2018年下半场及未来走向进行了预判。

经年剧变，今年蝶变

2016—17年，重庆房地产市场发生了翻天覆地的变化，从量变到质变，重庆楼市从未如此疯狂。与其说，那两年的楼市剧变是由外地人组团来渝炒房引起的，还不如说是重庆楼市经年累月的结果，只是刚好这时候外地人的出现加速了这片市场的剧变。

然而，纵观17年下半年——18年上半年，重庆整个房地产市场不管是产品，还是区域发展或是房地产整个市场发展，都在迅速升级换代，这段时间的重庆楼市在“质变中蜕化”，从根本上发生了“蝶变”。

首先，政策方面：从年初上调房产税起征点到后来的从严处罚炒房、捂房、捆绑销售再到促进房产市场的健康发展等，显然，相比17年的限制性政策，18年更偏向监管。此外，在经济发展、人口红利及“水陆空”交通条件等都集体开挂的条件下，重庆作为一个准一线城市却并未像其他一二线城市一样“限购”。

众所周知，“限购”意味着影响人才引进以及城市化进程，当下的重庆正处于人才引进与城市化的高速阶段，而人口红利是驱动房产市场的核心要素。所以，未来两年甚至未来十多年，重庆房产市场依然会保持每年至少2000万的高速周转。

其次，土地方面：从量上讲，近3年，主城平均每年保持2万方的供应，今年上半年完成了1万亩左右，跟政府节奏基本一致，这也意味着下半年仍将有大面积的土地供应;从价上看，16-17溢价明显，18年稍有回落。当然，政府的红线开发商定然不会去触碰，但是开发商也有相应的对策，比如收并购以及转战利润空间较大的市场，比如巴南龙洲湾、渝北龙兴、水土、以及西区等板块。总的来说，据不完全统计，下半年仍将有50余个纯新盘陆续面市，热度依然。

回到楼市重心，首先，18年上半年重庆主城楼市整体供销势头依然猛，供应1700多万方，供销比高达0.98，其中有85%的“日光盘”，而房价虽说涨幅不如17年，但并未下降，而且，由于核心区域的资源紧张，导致重庆楼市整体价差相当大，但核心区域房价还将持续上扬，毕竟除了之外，它们也是外地投资者的心头爱。当然，由于下半年的主场在外围，在认购率和涨价方面或将双双放缓。

其次，在产品方面，由于二胎政策的放开，高层在逐步向90㎡+的改善型房源为主;洋房在向舒适型发展，面积基本会控制在110-150㎡区间;而大平层也在向“小精尖”的方向发展，去年，300万—500万占了半数以上，今年大平层总价250—400万占了56%;而别墅的部分客户在往大平层转移，这也使得别墅市场自身在往130—150㎡的大众型别墅发展。

当然，无论哪类产品，能迎合客户的核心需求才能最终打动他们的芳心。未来这几年主力购房人群依然集中在70-90后，而他们共同的需求便是圈层与便利，这也是现在公寓大发展的原因，比起和父母一起住在绿荫环绕的生态健康城，年轻人更愿自己“蜗居”在20㎡的小型公寓中。

总而言之，锐理数据对重庆楼市下一个趋势的预判可大致归结为4点：1、上升通道依然存在;2、核心资源楼盘价值还将保持高速上扬;3、新兴区域竞争会加剧，增量超速，去化放缓，整体价格回稳;4、投资需求持续旺盛，投资方向会发生变化。

接下来，事实君将前往各个售楼部，对“金九银十”做系列性的实地探市报道，且看重庆楼市的下半场到底将如何上演。