行业点评 | 资金面对于需求端的压制或将缓解

按揭贷利率持续上行，未来上涨空间有限

1、首套房信贷环境分述

2018年4月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.56%，相当于基准利率(4.90%)的1.135倍，较3月提升0.05个百分点。房贷利率连续16个月上涨，上涨幅度与3月持平，自17年6月以来涨幅大体呈收窄趋势，未来上涨空间有限。

从具体的利率分布来看，融360监测数据显示，4月在全国533家银行中491家银行执行基准利率上浮(占比92.12%)，较3月增加5家;提供优惠利率的银行仅有上海6家(占比1.13%)，与3月持平，比去年同期减少444家。在提供优惠利率的银行均位于上海，其中建行提供9折优惠利率，4家银行提供9.5折优惠利率，另外一家银行提供9.6折优惠利率。

而从按揭贷利率变动的情况来看，在融360监测的533家银行中，本月共有76家银行上调首套房按揭贷利率(占比14.26%)，较3月减少22家;454家银行利率水平与3月持平，占比85.18%;无银行下调首套房按揭贷款利率。

图：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣

图：35重点城市月度房贷利率上涨幅度

具体来看各城市的利率水平，本月所有样本城市的首套房利率均高于5%，其中样本城市中首套房贷利率最低为上海5.13%(相当于基准利率的1.047倍)。在一线城市中，广州首套房贷利率最高，为5.51%，较3月提高0.06个百分点。而在融360监测的重点二线城市中，郑州仍为全国首套房贷利率最高的样本城市，首套房利率为5.96%(折合1.216倍基准利率)，环比持平。

图：3、4月一线城市首套房利率情况

图：3、4月二线城市首套房利率情况

在首付方面，整体信贷环境保持平稳，首套房首付3成仍为主流。在融360监测的全国533家银行中，有20家执行2成首付比例，与3月持平，占比3.75%;执行3成首付比例的有413家，环比3月减少1家，占比77.49%;59家银行执行3.5成首付比例，与3月持平，占比11.07%。14家银行执行4成首付比例，环比3月增长3家，占比2.63%。

整体来看，目前信贷端仍然趋紧，4月份首套房按揭贷利率继续上行，而热点城市停贷银行占比自2017年12月首次出现回落之后，逐月成下降态势。但总体来看，35个重点城市首套房按揭贷利率已经底部回升了112bp，未来继续上行的空间有限。实际上，从18年1月以来，重点城市首套房利率上行幅度有所放缓，月均涨幅为0.04个百分点(17年下半年月均涨幅接近1个百分点)，我们认为资金面对于需求端的压制将逐步缓解。

2、二套房信贷环境分述

2018年4月份，融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率为5.91%，折合为1.206倍基准利率，较3月上涨0.05个百分点，与去年同期的5.39%相比上升0.52个百分点，自17年4月以来连续12个月保持上升态势。

从具体的二套房贷利率分布来看，融360监测的533家银行中，共有399家银行(占比74.86%)执行基准利率上浮20%及以上，环比3月增加33家，为当前二套房市场主流利率。另外，执行基准利率上浮10%的银行有37家，占比6.94%，环比3月减少11家;执行基准利率上浮15%的银行有63家，环比3月减少18家。

图：35重点城市二套房贷款平均利率走势

图：房贷利率环比变化情况

首付比例方面，在融360监测的533家银行中，4月份，明确执行二套房首付4成及以下的有180家银行(占比33.77%)，环比3月增加2家。此外，首付5成、6成、7成及8成的银行数量分别为93家、94家、58家和31家。均与3月持平。

从具体城市来看，融360监测数据显示，本月各重点城市的主流首付比例较3月无明显变化。在融360监测的35个重点城市中，7个城市主流首付比例为3成，占比20%，13个城市主流首付比例为4成，占比37.14%，昆明主流首付比例为4.5成，而执行5成首付的有上海、合肥和武汉，另外，北京、厦门、杭州、天津、郑州、无锡和宁波等则执行6成主流首付，广州、深圳依旧集中于7成首付，南京、苏州则执行8成首付，首付要求在所有城市中最为严格。

资金面依旧偏紧，信托融资成本加快上行

1、上市房企融资总量及结构

2018年4月，我们监测的198家样本上市房企合计融资规模为698亿元，环比下降39%，同比下降46%。累计数据来看，4月累计融资规模3231亿元，较去年同期小幅下滑1.6%，其中4月累计境内融资2601亿元，占比82%，同比下降12%，4月累计境外融资585亿元，占比18%，是去年同期的2.2倍。根据统计局数据，18年1-4月，房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速比1-3月下降1.0个百分点，单月同比则下滑1.2%，为16年3月份以来的首次下滑，目前房企资金面继续保持收紧。

从融资结构来看，18年1-4月其他债权融资(含资产证券化、私募股权基金、股东财务资助等)占融资总规模38%，为最主要融资渠道。公司债券占比14%，为第二大融资渠道，且公司债融资占比较17年水平与18年一季度水平均有所提升。除此之外，银行贷款占比14%，海外发债占比10.7%，信托贷款占比9.4%。

整体融资规模下滑的背景下，细分融资渠道上，一方面开发贷、委托贷等传统融资渠道收紧，另一方面，海外融资、资产证券化成为房企重要融资渠道，特别是2017年下半年以来，随着其他融资渠道逐步受限，资产证券化产品发行规模进入快速增长阶段。

17年第三季度单季度资产证券化产品发行规模291亿元，同比上升230%，17第四季度发行规模193亿元，同比上升125%，18年前4个月发行规模244亿元，同比上升113%。

从底层资产结构来看，购房尾款类资产证券化产品仍然占比最高，18年前4个月，该类产品发行规模占比31%，此外，政策支持背景下类REITS产品逐步活跃，18年前4月，类REITs产品发行规模占比23%，较17年全年占比提高10.9个百分点。

图：房地产企业资产支持证券发行规模

图：房地产企业资产支持证券底层资产分布

2、上市房企债权融资分述

上市房企开发贷方面，2018年4月我们监测的重点上市房企共发生银行贷款37笔，合计贷款规模为149.5亿元，同比下滑41.1%。信托贷款方面，4月份我们监测的198家上市房企共发生信托贷款12笔，合计贷款规模68.6亿元，同比下滑21.1%。委托贷款方面，4月份我们监测的198家上市房企共发生委托贷款1笔，贷款规模7亿元，同比下滑87%。

考虑累计数据，1-4月份合计发生银行贷款84笔，合计贷款规模为437.8亿元，较去年同期下降52%。信托贷款方面，共发生贷款44笔，合计规模298.5亿元，同比上升11%。委托贷款累计发生3笔，共计贷款规模18.6亿元，较去年同期下滑92%。

图：单月银行贷款数量与单笔贷款规模

公司债方面，本月重点关注的上市房企珠江实业、栖霞建设、华侨城A、新湖中宝、招商蛇口、蓝光发展6家公司成功发行公司债共9笔，募集资金规模126.5亿元，是去年同期募集资金的11.7倍。而在公司债预案方面，4月份，我们监测到金科股份、华远地产、新华联、荣安地产、华鑫股份、福星股份、泛海控股、南国置业、世茂股份、华侨城A、建发股份12家企业公告了14笔公司债预案，规模合计505.4亿元，同比上升376.8%。

中期票据来看，4月份，新华联、万科A、冠城大通、南国置业、深振业A发布5笔中期票据预案，规模合计141.9亿元，同比上升33.9%。此外，4月新增格力地产、建发股份、保利地产、中粮地产4家公司成功发行中期票据，募集资金37亿元，去年同期无公司成功发行中期票据。

1-4月份累计来看，重点关注的上市房企成功发行公司债共34笔，募集资金规模471亿，是去年同期募资规模的22.6倍。而在公司债预案方面，我们监测到29笔公司债预案，涉及规模1807亿元，同比上升336.6%。中期票据方面，1-4月上市房企发布中期票据预案共7笔，涉及资金规模232亿元，同比下滑24.2%，成功发行中期票据13笔，合计已募集资金132亿元，同比下降18.6%。

海外融资方面，4月我们监测的重点企业海外银团贷款共2笔，融资规模25.33亿元，同比上涨8%。海外发债方面，4月我们监测的重点企业海外发债有1笔，融资规模18.9亿元，环比下降58%，同比下降89%。

1-4月累计来看，海外银团贷款累计10笔，融资规模约96.8亿元人民币，同比上升69.2%，而在海外发债方面，累计发行海外债共13笔，涉及金额341.6亿元，同比上涨71.1%。

资金成本来看，4月信托贷款和公司债融资成本与上月相比均有上升迹象。具体来看，4月信托贷款、公司债发行成本分别由上月的7.60%、6.05%上升至7.95%、6.14%，分别上升0.35和0.05个百分点，信托贷款融资成本上行加快，海外债较上月下滑0.99个百分点至6.50%，主要受新城控股发行美元债券利率较低带动。

3、上市房企股权融资分述

2018年4月无公司发布再融资预案，无公司成功实施再融资。累计数据来看，1-4月合计成功实施3笔再融资，合计融资规模48亿元，同比下滑69%。

图：定增预案数量和募资规模(单月)

图：成功实施定增的数量和募资规模(单月)