房地产行业市场容量巨大 城镇化率提高供应缺口成关键

美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积数据中最小值为44平方米，最大值为65.03平方米，我们合理估计，在保守和乐观两种情况下，未来我国人均居住面积将分别达到这两种水平。

2016年，我国城市人均居住面积增长到2016年，我国城市人均居住面积增长到36.6平方米，比1998年增长了96%，居民居住条件大幅改善。

1949年至2017年，中国城镇化进程得到了大力推进，城镇化率由10.64%提升到58.52%。

市场容量来源一：人均居住面积提升

2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距;

人均居住面积受人口密度影响，人口密度与我国较为接近的国家更具参考价值;

美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积数据中最小值为44平方米，最大值为65.03平方米，我们合理估计，在保守和乐观两种情况下，未来我国人均居住面积将分别达到这两种水平。

市场容量来源二：城镇化率提升

2017年中国城镇化率为57.35%，已经高于全球和中等收入国水平;

德国、美国、英国、日本的城镇化率在75%-95%之间，属于成熟阶段，相比之下我国仍有增长空间。

市场容量来源三：人口自然增长

我国人口近10年保持在5%左右的人口自然增长率;

2016年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到5.86%;

预计未来我国人口仍将保持较好的增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。

市场容量来源四：供应缺口

1. 缺口=需求总量-供应总量

2. 供应总量=每年商品房住宅销售面积

3. 需求总量=每年新增需求+每年改善需求

4. 每年新增需求=当年人均居住面积*(当年城镇人口-上年城镇人口)

5. 每年改善需求=当年城镇人口*(当年人均居住面积-上年人均居住面积)

市场容量来源五：旧改更新

住建部原副部长仇保兴曾指出，我国住房使用寿命只能约持续25-30年，近年来建造于上世纪八九十年代多起房屋坍塌事件也佐证了这一点;

根据巴曙松在《房地产大周期的金融视角》中的表述推算，我国房改之前的住宅存量约为120亿平方米;

我们假设这些存量住宅中有50%将达到寿命极限，则约有60亿平方米的住宅存在更新改造需求。

老旧房屋的更新改造虽然对开发商而言不产生增量贡献，但会拉动房地产整个产业链的增长——

1. 房屋拆除、爆破、工程机械、运输等产业;

2. 房屋设计、建造、建材等行业;

3. 涂料、水电等行业;

4. 家纺、家居、家电等行业。

房地产行业未来市场容量超275万亿元

测算假设：

1. 未来城镇化率达到发达国家80%的水平(即90%*80%=72%);

2. 人均居住面积在保守情况下达到英国的44平方米标准，乐观情况下达到美国的65.03平方米标准;

3. 潜在总人口达到16亿人。

测算结果：

1. 总需求建筑面积约在362.06亿平方米到604.29亿平方米之间;

2. 对应的市场规模约在260.77万亿元到435.24万亿元之间;

3. 其中，对开发商有利的住宅市场增量需求来自人均可居住面积、城镇化率、人口自然增长和2000~2016年住宅供应缺口填补这四个因素，建筑面积总量约在302.06亿平方米到544.29亿平方米之间，市场容量巨大。