仲量联行：2018深圳一手高端项目供应不足

2017年是楼市调控年，与全国其他重点城市一样，深圳严格执行新房预售“限价”政策，高端项目备案价低于此前预期，激发了市场购买欲望，高端开盘去化远高于刚需项目。

与此同时，由于政府限价及住房租赁市场兴起，一些高端项目因备案等问题延迟入市，甚至宣布不卖，转入长租公寓市场。导致原本供应不足的高端住宅市场的供应更为短缺，因为一些购买需求涌向二手高端住宅市场。

受新房限价影响，一手高端项目去化亮眼

2017年，深圳高端住宅新增供应主要集中在福田和南山的传统豪宅片区，如华侨城、香蜜湖、深圳湾等具备良好的地段优势和配套的片区。

仲量联行提供的数据显示，2017年深圳新增高端住宅仅约5000套，受市场调控影响，成交量较2016年锐减近六成，

不过，就单个高端项目来看，去化率成绩不错。6月27日，南山华侨城的新天鹅堡二期开盘，推474套房，备案价8.4-15.3万/平，开盘当天400多人到访，去化331套。8月16日，南山后海的华润深圳湾悦府二期开盘，推316套大平层，备案均价12万/平，装修费8000-10000元/平另计，需一次性付清。开盘当天441人到访，去化263套。

两个项目去化率均在69%之上，而2017年深圳新房平均开盘去化率仅为22%。不难发现，既为身份象征，又兼资产增值保值功能的高端住宅，受到越来越多新兴中产阶级追捧，且多以自住为主。

仲量联行华南区研究部总监曾丽分析，一手高端项目受限价影响，备案价格保持平稳，个别新项目价格甚至低于同期或周边二手房价格，导致其去化明显加快。

新增供应不足，二手高端项目或成新亮点

受“7090”政策影响，深圳大户型住宅项目开发将受限制。高端住宅在深圳仍属资源，随着深圳加速优秀人才引进政策的实施，将会有更多有购买力的中高级人才进入深圳市场，高端住宅整体需求仍然较大。

曾丽表示，住建部明确了2018年将延续调控政策不放松，深圳现有调控政策不会放松。预计2018年高端市场新增项目较少，有限供应主要分布在罗湖、福田、南山传统豪宅区，一些为现有项目加推，总体新增供应量不大。

与旺盛的需求相对应的是，一手高端项目的新增供应量将越来越少。2018年深圳预计有117个新盘入市，绝大部分集中在龙岗和宝安，仍主打刚需市场，其中高端项目所占比重不大。

一方面，土地供应紧张是深圳一直以来面临的难题，未来高端项目供应将越来越少。2017年，深圳出让的唯一一宗纯住宅用地须全自持，被人才安居集团拿下，将用来建人才安居房。也就是说，2017年深圳土拍市场无新增住宅用地进入豪宅市场。

另一方面，一手房市场大宗交易频现，投资机构尤为青睐名额不受限、地段核心的优质物业。2017年一季度，今*运营买入位于罗湖的招商蛇口招商中环公寓1.955万平;第三季度，万科买入位于福田的北京首都开发的富瑞斯国际公寓2.07万平，人才安居集团联合建行买入位于罗湖的万科深南道68号5万平;第四季度，上海城毅投资买入位于龙华红山的招商华侨城开发的红山6979项目4.5万平。

除此之外，一些原计划出售的项目转为长租公寓，如星河荣御、碧桂园荣汇、深业上城等。

总体而言，一手高端项目供应量有限，难以满足高端人群的购买需求。于是，一部分需求将涌入二手豪宅市场，某种程度上也推动二手房整体价格小幅上涨。

曾丽判断，2018年调控政策仍将继续影响一手房市场，一手房价继续保持稳定，二手市场由于价格限制较少，成交预期将较活跃。深圳房价经过过去几年的爆发式上涨，普通住宅的价格水平与高端住宅的差距正在逐渐缩小，预计更多刚需和改善型买家会更青睐二手入门级高端住宅产品，继续保持资本值保持温和增长。