重庆楼市多项指标回稳 大宗资本市场活跃度升温

2018年1月3日，重庆 — 世界领先的商业地产服务和投 资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2017年重庆房地产市场回顾与2018年展望》报告。研究报告显示：

● 写字楼市场新增供应回落、需求走高，但短期供需矛盾难觅根本转变。租金价格弹性持续下探，有望触底，全年跌幅加速收窄。

● 零售物业市场年新增供应创历史新高，**项目开业带动更多国际一线品牌入渝，新零售加速线上线下与物流体系融合，“生鲜+餐饮”开启超市转型新模式。

● 物流仓储市场新增供应及净吸纳量均创新高，市场成熟度提升，第三方物流、快递企业主导需求，自建仓库改变重庆仓储物流市场格局。

● 资本市场交易活跃度显著提升，优质办公物业及住宅项目受青睐，保险、信托、基金及房企构筑买方主力。

* 写字楼租金指平均账面租金;

* 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

* 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第四季度

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“2017年，重庆写字楼、零售物业及物流仓储市场多项统计指标走势回稳，需求端较上年同期均录得增长，市场情绪亦逐步转好，市场朝品质化、规范化、多元化方向发展。受积极情绪带动，投 资者持续看好重庆房地产资本市场，大宗交易活跃度升温，重庆成为国内二线市场投 资热点城市。”

优质写字楼市场：供应回落，需求回升，租金跌幅收窄

2017年重庆优质(含**和乙级)写字楼市场新增供应约41万平方米，较2016年回落38.7%，达到近5年新增供应最低值。其中，位于江北嘴CBD的IFS多个塔楼于年内相继交付，推动全市**写字楼存量突破250万平方米。在世邦魏理仕监控的17个中国重点城市中，上述两个数据均位列第六。

在一带一路、长江经济带等国家战略带动下，重庆经济运行良好，产业结构优化，写字楼需求稳中有升。受季节性因素影响，办公需求自第二季度始逐步释放，全年净吸纳量在新增供应明显回落背景下仍录得34.5万平方米，同比增长12.7%。活跃需求推动平均空置率同比下跌1.6个百分点，报40.5%。

外企延续审慎经营策略，全年对新增需求的贡献率不足5%;中资企业凭借不断提升的竞争力、承租能力和企业形象主导办公市场，尤其是角力全球、跨国经营的中资企业已成为租赁市场竞相追逐的主要目标。产业板块，金融、专业服务与科技新媒体(TMT)分列全年新增需求前三大来源，占比分别为34%、26%、11%。据世邦魏理仕发布的《中国重点城市**写字楼租户普查报告|2017重庆》显示，金融业一直是重庆**写字楼需求首位来源，2017年录得数个银行、保险等传统金融机构成交案例，此外，石油天然气交易中心、中保保险资产登记交易系统两大交易市场先后**重庆，进一步强化重庆功能性金融中心地位。新兴金融领域，以车贷、投 资理财为代表的中小微金融企业需求有所增长。

科技新媒体及初创型企业成为2017年办公市场新增长需求点。依托创新创业国家战略，重庆科技新媒体行业加速发展，产业成长投射于办公市场，全年新增办公需求明显增强，首次成为重庆**写字楼市场新增需求前三的行业，发展势头不容小觑。作为科技新媒体及其他初创型企业的重要办公载体—联合办公在渝逐步成长发展，市场版图从商务园区扩张至**写字楼，虽承租能力较低，但其大面积需求在短期供过于求的市场备受业主关注，成为提升写字楼进驻率的有效方式。同期，市场出现部分开发商在自持项目中设立商务中心、打造联合办公楼层的案例。

区域市场走势分化，城市商务**北拓态势愈发明显。截至2017年末，以江北嘴、观音桥、渝北为代表的三北区域对全市写字楼净吸纳量的贡献率已超六成。其中江北嘴作为重庆新晋**CBD，虽受众多企业青睐，但集中供应所带来的空置率阵痛期仍不断加剧版块内市场竞争。至年末，江北嘴优质写字楼存量已高达126万平方米，平均空置率报52.8%，居各板块之首。短期的供需失衡迫使新交付写字楼租金承压，一向趋稳的江北嘴在2017年亦录得租金下行走势。

市场整体情绪未现根本逆转，租金持续承压。但需指出，长期降租导致写字楼市场的租金需求弹性显著下降，因此业主方进一步下调租金的意愿降低;同期，市场需求于过去两年持续回升，共同推动重庆写字楼租金跌幅持续收窄。因此，统计数据显示2017年末重庆优质写字楼平均租金报81.7元每平方米每月，租金同比跌幅从上年同期4.0%收窄至1.9%。

展望2018年，重庆优质写字楼市场预计将迎来40-50万平方米新增供应。世邦魏理仕预判，虽然整体市场压力仍将持续，供需矛盾难有根本性转变，但在需求回升与租金需求弹性不断减弱的背景下，业主方的租金预期几近见底，写字楼租金跌幅望进一步收窄甚至出现企稳迹象。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖表示：“租赁及办公策略的变化体现重庆写字楼市场成熟度的提升：业主方主动寻求改变，市场竞争的内容延伸至租赁策略维度的拓展、内容的丰富、模式的创新、服务的提升。租赁方对办公策略的重视程度将逐步向选址策略看齐，办公面积集约化、高效利用更受租户重视。作为连接供需两端的桥梁，联合办公将持续在渝扩张。”

零售物业市场：转型升级量变到质变，新零售引领消费新趋势

第四季度，重庆零售物业市场录得泽科星泽汇开业，新增供应约10万平方米，总存量达到572万平方米。纵观2017全年，主城区新增供应逾86万平方米，创历史新高。新开业商场分布集中于江北嘴、渝北、大学城、北碚、弹子石等新兴板块，成为提升该区域整体商业氛围的**零售物业。其中IFS和新光天地两个高端定位的商场极大提升重庆零售物业市场硬件品质和品牌丰富度，为更多国际高端品牌进驻重庆奠定了硬件基础。

2017年对于重庆零售物业市场而言意味着质变与提升，从物业品质、到品牌组合、再到市场格局可见一斑。新兴商圈加速成熟，传统商圈调整变革。在重庆传统多商圈地理格局中，“市级—区域—社区”三级商业发展格局与“多商圈”齐争鸣的商业版图凸显。以市级商圈观音桥为例，北城天街首次引入Michael Kors及Victoria’s Secret中国第三家旗舰店;新馆调整升级的同时，B1层空间以“Be One”主题全新亮相，主打潮流、年轻客群。新兴区域方面，源著天街、U城天街二期、北碚万达广场、泽科星泽汇作为区内首 个大型一站式购物中心，极大提升周边区域商业氛围，有效带动重庆区域级商圈快速成长。

需求端在新零售和实体零售调整升级中不断迎合市场发展最新区域以及消费者演变的偏好。业态方面，服饰、餐饮两大业态仍是主力。其中，高端服饰品牌年内在万象城、IFS、新光天地三大**项目快速扩张，一线品牌在渝大有后来居上之势。Dior、Fendi、Balenciaga、Alexander McQueen、Karl Lagerfeld等奢侈品牌首进重庆。餐饮业态发展凸显“多元化”。中产人群崛起、千禧一代消费能力提升推动餐饮界聚焦健康，运营商在业态组合方面更看重业态、菜系、定位、客群的多元化。网红店铺在渝受追捧，但可持续性有待市场检验。

在互联网零售蓬勃发展背景下，“新零售”成为关键词，零售运营商线上线下的融合正逐步改变市场格局，线上品牌在渝加速布局实体门店。线上坚果品牌三只松鼠在重庆第一家实体店开始，预示着线上店铺在渝线下布局的新尝试。年内，重庆录得京东之家、当当阅界等线上品牌进驻购物中心的案例。此外，新零售的“新”更体现在大数据对消费者信息的及时捕捉以及对物流、配送、运营的反哺，带动中高端超市发展转型。依托冷链物流的生鲜业态与餐饮有机结合，“生鲜+餐饮”的概念在传统超市业态应运而生。季内，永辉旗下超级物种进驻国泰广场、时代天街等购物中心，备受市场瞩目。

统计层面，截至季末重庆优质零售物业市场平均空置率同比上涨0.2个百分点，报10.9%。全市购物中心首层平均租金同比下跌0.1%，报391.0元每月每平方米。

展望2018年，重庆零售物业市场新增供应将回落至50万平方米。消费的体验性仍是实体零售的**问题，情景创造将在更多购物中心中出现，购物中心内将出现更多主题化业态聚集区。商业继续拥抱互联网，实体零售、线上零售及供应链加速融合，构筑“新零售”发展根基。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“2018年供应回落留给重庆零售物业市场调整变革的时间与空间。在无法改变品牌及业态同质化的大趋势下，消费体验性实乃实体零售的**问题。情景创造成为有力武器，各类主题搭配不同的场景开展营销成为品牌求变的法宝。相信越来越多的‘玩’法会出现在不同区域、不同档次的商业体中。但万变不离其宗，购物体验性的提升与创新仍是2018年商业‘变革’的主旋律。”

仓储物流市场：净吸纳量创新高，第三方物流支撑去化

2017年，重庆高标准仓储市场迎来供应高峰，新增供应超过51万平方米，创历史新高。第四季度，万科空港物流园交付，新增供应约 10万平方米。高标准仓储需求整体保持活跃，租户以第三方物流企业为主，全年录得宝供物流、汇通四方等新租赁成交的案例。数据显示，全年市场净吸纳量达到33.9万平方米，创历史新高。但受集中供应影响，平均空置率仍同比上涨3.3个百分点，至年末报27.5%。空置率攀升继续削弱业主议价能力，全市高标准仓储市场平均租金同比下跌1.9%，报24.6元每月每平方米。

重庆高标准仓储租赁市场中，电 商的租赁需求占比低于预期，2017年这一需求有所增长。年内，位于巴南的普洛斯重庆城市配送物流中心的阿里巴巴零售通重庆仓正式开仓。但作为线上消费的重要城市之一，重庆逐步在电 商全国物流网络中扮演更为重要的角色。年内，京东自建仓库交付使用以及京东物流集团重庆区域总部等落地，凸显电 商对重庆仓储物流板块的投 资不断提升。近期，顺丰集团拟在巴南工业物流园建设顺丰产业园，第三方物流企业逐步在渝拓展业务领域。

2018年重庆高标准仓储市场仍将会迎来新一波供应高峰，全年预计将录得近70万平方米新增供应。受空置率走高影响，部分区位条件不具优势、预租滞后的项目存在延期交付的风险?。随着高标准仓储版图的扩张及更多优质项目落成，市场也将加速成熟。未来，具有后发优势的重庆高标准仓储市场将受到更多投 资者关注。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟表示：“重庆高标准仓储物流市场未来供应持续高企，更多知名开发商进驻重庆，市场版图进一步向外环周边延伸。伴随电 商及第三方物流在渝深化布局，向市场传递出积极信号，我们期待未来重庆仓储物流年需求再创新高。”

资本市场：投资活跃度显著提升，商办与住宅项目均受关注

在经历平淡期后，2017年重庆商业地产大宗交易活跃度明显提升。世邦魏理仕于年内发布《迈向2020—后千亿时代投资战略》，报告指出重庆商业地产投资市场在主要一二线城市中位列高**市场梯队，未来**投资**。全年，重庆市场录得数宗整栋大宗交易成交案例，标的物涵盖商业综合体、写字楼、住宅等物业类型。保险、信托、基金和房地产公司构成资本市场的主要买家。在渝住宅市场的持续火 爆带动下，大型房企表现尤为活跃，包含住宅物业的土地及在建工程备受关注。年内，恒大、万科、融创三大房企纷纷出手，市场录得融创、恒大分别收购江北嘴重庆国际金融中心在建项目和英利环贸中心综合体项目的部分股权，万科收购瑞安企业天地及新加坡丰隆鹅岭峰、黄花园两个项目的部分股权等成交。其次，尽管整体写字楼市场承压，高性价比优质办公物业依旧受投资者青睐，年内录得国金中心T5整栋出售的案例。受房地产长效机制等政策推动，下半年市场对公 寓类商用物业的关注度明显提升。整体而言，2017年重庆资本市场活跃度较往年明显提升，城市投资**正逐步受到市场认可，资本市场成熟度将提升，未来发展可期。