“中新合”高调布局 重庆购物中心暗战有多猛？

在2017年，重庆房地产市场的新进房企中，新城控股、中粮，以及合景泰富值得一说。

三家房企都擅长于打造商业综合体，都有自己的购物中心品牌，并在多个城市拥有成功案例。新城控股的吾悦系商业品牌、合景泰富的悠方和摩方商业品牌，以及中粮的大悦城品牌。

今年9-10月，中央公园区域集中推出大量商住综合地块。从地块规划来看，政府有意将商业地块集中，并在外围配置住宅用地。在乐居看来，政府正在为中央公园打造一个商圈，中央公园也将结束无商业的尴尬。

龙湖、万科、新城控股、中粮、合景泰富等多家房企收获新地块，部分房企透露要将商业品牌植入到地块中。抛开以“天街”系品牌立足购物中心市场的重庆本土房企龙湖外，新城控股、中粮、合景泰富都是首次入渝，并打算给重庆带来自家品牌的购物中心。

其中，在中央公园板块，新进房企拿地情况如下：

● 新城控股以22.9亿元竞得一宗土地面积15.25万方的商住综合用地。

● 中粮以17.8亿元竞得土地面积11.67万方的商住用地。

● 合景泰富以17.6亿元竞得土地面积10.74万方的商住用地。

那么，这三家房企新地块的商业部分体量多大呢?

乐居在重庆市公共资源交易网上查询到：

新城控股地块建筑体量共51.31万方。其中，商业、商务用地部分计容建筑总面积约29.18万方。

中粮地块建筑体量共40.21万方。其中，商业、商务用地部分计容建筑总面积约22.62万方。

合景泰富地块建筑体量共39.13万方。其中，商业、商务用地部分计容建筑总面积约20.74万方。

  中粮(大悦城)

在11月12日，中粮率先公布了中央公园地块未来产品形态。重庆大悦城将融合巴渝建筑风情，总投 资将不低于60亿元，商业面积将超15万平米，引入国内外一线品牌400多个。同时，该项目还可解决就业人口4000余人，每年贡献税收4亿元。

大悦城是中粮集团城市综合体的**品牌，拥有10年开发经验，以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公 寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。

目前，大悦城已落地北京、天津、上海、成都、沈阳、烟台等城市。重庆大悦城是中粮集团在西南区域布局的第二座城市综合体。

数据统计显示，2016年，全国7个大悦城购物中心(不含天津和平大悦城)，商场总销售额约达人民币146亿元，同比增长23.0%。商场总租金收入约人民币21.0亿元，同比增长21.5%。

新城控股(吾悦广场)

截至目前，新城控股已在上海、南京、青岛、重庆、成都、西安、青岛等45个城市布局了53座吾悦广场，其中已开业17座。

“吾悦广场”品牌是新城控股的王牌，其商业地产开发对新城控股营业收入的贡献超出40%。新城控股2016年年报显示，综合体销售和物业出租合计实现营业收入114.25亿元，占总营业收入的40.8%。

同时，2017年新城控股的商业业绩也十分抢眼。今年上半年吾悦广场销售额达111.59亿元，实现租金及管理费收入3.44 亿元，出租率达97.07%。

可以看到，一直以来吾悦广场主要依靠销售来带动整个商业，但是新城控股也在管理运营方面有了新的转变。

今年，新城控股加大了与国际国内各大品牌、代理商的战略联盟力度，与永辉、步步高、太平鸟、马克华菲、绫致、美特斯邦威、GXG等300多个国内品牌达成战略合作。

同时，吾悦广场4.0版本产品系中的主题商业街概念落地长春吾悦广场，由销售转化为自持，整个物业的回报和收入大幅提升，资产回报率达11%。重庆吾悦广场也或将引入4.0产品系。

合景泰富(悠方)

合景泰富有两大自持购物中心品牌——悠方与摩方。目前，合景泰富在广州、上海、北京、苏州、成都五个城市拥有6个购物中心，包括誉山悠方、广州天汇广场、上海悠方、北京摩方、苏州悠方、成都悠方。

  与新城控股和中粮不同的是，合景泰富的购物中心品牌建立较晚，截至目前，仅两个购物中心开业迎客。

去年5月，合景泰富第一个购物中心——上海悠方正式开业。10月，广州天汇广场开业。

合景泰富年中报告显示，今年上半年，合景泰富总收入78.57亿，同比增长44.2%，租金收入为1.29亿，相较去年同期的7300万，大幅增长76.3%，在总营收中占比1.6%。租金收入主要来自广州、上海的写字楼及购物中心。购物中心租金收入则主要由广州天汇广场、上海悠方贡献。

从去年开始，合景泰富公司战略方向发生变化。通过近两年在全国各地的大规模拿地扩张，布局商业项目。目前，合景泰富已储备和在建的商业项目达十余个，购物中心、写字楼、酒店等长期持有型商业地产将成为发展重点。在乐居看来，虽然合景泰富依靠激进扩张规模，增加市场占有率，同时资金压力也将会增长。

如今，中粮、新城控股、合景泰富三家房企在重庆中央公园打造购物中心。从市场营销的角度看，它们既是彼此的伙伴，又是强劲的竞争对手。一方面，可以抱团壮大，开垦中央公园的购物中心“空白”;另一方面，也面临着销售和后期运营的竞争压力。

反观重庆购物中心市场，目前，仅有龙湖“天街”系、协信“”系、华润万象城几大知名商业品牌。如今，新城控股的“吾悦广场”、合景泰富的“悠方”、中粮的“大悦城”购物中心集中落地重庆，或将刷新重庆购物中心市场格局。

2014年12月20日上海吾悦广场开业

值得思考的几个问题：

1、重庆新进房企打造购物中心，对市场分析可能有所欠缺，在其他城市的成功经验或许并不适合重庆市场。

2、在重庆市场的品牌影响力未建立，短时间无法与本土房企龙湖相抗衡。

3、定位如何做到差异化?如何避开购物中心的同质化问题。

4、中央公园作为新兴区域，短时间内人口入驻量较少，招商难题如何解决，租金收入是否能够维持整个购物中心的正常运营。

乐居专访重庆新城吾悦广场相关负责人

Q：新城控股首次入渝，对于重庆房地产市场的判断是怎么样的?

A：重庆作为西部地区最具**的城市，发展势头强劲，16年GDP增速位居全国第一。重庆的人口吸附能力也逐渐增强，主城的总人口从600万增长至1500万，人均住房从10平米增加至30平米，整个城市正处于高速发展的阶段。长期以来，重庆的房地产市场也一直作为，从16年底开始住宅价格进入快速上涨的通道。随着重庆城市规划的逐渐落地、产业逐渐丰富，重庆的商办市场也会迸发出更强的活力，正是基于对城市发展**的判断和信心，所以新城控股商业开发选择进入重庆市场。

Q：吾悦广场已经在全国45个城市布局有53座，开业有17座，为什么选择在今年进入重庆市场?

A：一直以来，新城的发展主要集中在长三角地区，随着全国房地产形势的改变，行业的成熟度和集中度越来越高，新城也加快了全国化战略布局的速度。2017年是新城销售额突破千亿的一年，是重庆城市快速发展的一年，同时也是中央公园板块面临重大规划发展机遇的一年，在这样天时地利的时候，正是新城控股进入重庆，落地中央公园板块的最好时机。

Q：吾悦广场相比重庆的其他购物中心有哪些特色?品牌口碑如何打响?

A：“有情怀、具规模、不复制”是吾悦广场开发的九字箴言，目前已经开业的吾悦广场每一座都是不一样的，都是各具特色的。吾悦广场在前期定位阶段，项目团队就会对城市的历史沿革、文化风貌、消费者的喜好习惯等进行深入的调查，寻找这个城市本真的文化特色，融入到吾悦广场的商业设计中，力求最终呈现的吾悦广场，绝对不是一个冷冰冰的购物场所，而是一个融入了当地的文化特色、情怀寄托，聚集了购物、休闲、社交及城市旅游等功能为一体的都市生活中心。

中央公园项目是新城吾悦品牌在重庆的首秀，也是集团高度重视的项目，我们也会在对重庆的城市文化和居民的生活方式进行深入的了解以后，从方案规划、建筑设计、营销推广等方面，精雕细琢，用心去打造这个项目，用产品说话，进而获得重庆市民的认可。

Q：目前，吾悦广场的规划进度情况如何?何时开工，何时开业?

A：目前项目还处于产品定位的阶段，具体的开工时间需结合设计规划方案推进的进度确定，开业时间待定。