年中盘点·市场篇：高端住宅热度爆表

2017年1-6月份，重庆商品房成交面积1726.3万方，成交套数21.3万套，毫无意外的又拿了个全国第一。

今年上半年全国楼市行情尤为复杂，整体上降温明显，但又有分化。从销售上看，一二线明显降温，三四线仍表现积极。房地产调控，从未像今年这样严厉过。但重庆却一路吃着火锅唱着歌，房子卖到供不应求，房价也向一线城市迈出一大步。

在乐居采访的多位开发商人士均表示，今年不太好高调宣传销售金额排行榜上的占位，半年卖出几近去年全年的量，加快出货是一方面原因，更主要的原因是，保持平稳趋势近十年的重庆房价，进入了快速上升通道。

成交高涨 连续12个月供小于求

在刚刚过去的6月，重庆主城商品房成交289.47万方，至此，2017年重庆单月成交量已连续4个月维持在300万方左右。

300万方什么概念?2016年，上海新房月均成交面积115万方，深圳全年新建商品住宅成交面积417万方，重庆单月成交量是上海的一倍，几乎赶上深圳全年的量。

2016.6-2017.6重庆主城商品房供需走势

2016.6-2017.6重庆主城商品房供需走势

量涨的同时，价格也在走高。

根据克而瑞提供的区域成交数据来看，1-6月，渝中区、江北区、渝北区房价遥遥领涨全市房价，建面成交均价突破万字头。在成交量上，渝北区、巴南区、九龙坡区购房热情最高，其中渝北区上半年共消化52454套商品房，占比25%;巴南区和九龙坡区成交占比分别为11%和10%。

　　2017年上半年重庆主城九区购房热度榜(根据1-6月各区成交量和成交均价综合)

楼市成交热情高涨，一方面由于改善需求释放，以及购房者对未来楼市预期看好，加快出手速度。另一方面还是在于投 资客群增加，消耗部分市场容量。回顾重庆上半年楼市调控政策，较其他二线城市而言力度明显较轻，仅仅是针对外来投 资客加大监管力度，而针对重庆本地购房政策环境依旧相对宽松。

另外，从房地产角度来看，受市场供求关系逆转影响，从2016年开始市场持续处于供小于求的状态。截止到6月底，重庆市场可售面积933万方，首次跌破1000万方，去化周期已下滑至3.1个月。 供不应求、无房可买，也刺激了消费，造成部分外地购房者、区县进城购房者以及主城本地购房者，恐慌性买房。

　　2016.6-2017.6重庆主城商品房存量走势

　　2016.6-2017.6重庆主城商品房存量走势

产品升级 高端住宅撑起上半年

实力房企抢占高端市场，成为2017上半年重庆楼市一大亮点。

上半年，龙湖、融创、金科、恒大、保利、东原都是低密高端产品的佼佼者。其中，龙湖新江与城1-6月签约25亿元，斩获重庆商品住宅榜首，成交量占到重庆市独栋市场成交量的57%;融创玫瑰园上半年推出17套别墅(包括类独和独栋)，销售金额达到2.5亿元;成绩斐然的还有，东原旭辉江山樾6个月洋房、别墅共去化845套，销售金额逾16亿元;恒大翡翠湾上半年推出别墅200余套，去化近9成，销售金额超3亿元;保利山庄·梧桐与保利山庄·江天悦上半年洋房共成交160套，销售金额3.6亿元;东原1891·印长江大平层产品1-6月累计销售42套，销售金额3.85亿元;金科天宸洋房开盘，一天销售226套，去化率100%，销售金额超3亿元。

另一个数据也印证了大面积段高端产品的热销，据克而瑞统计，2017年1-6月，重庆主城建面120-144㎡以及144-160㎡的楼盘，成交占比较去年同期提高2个百分点和1个百分点。其中主力成交项目以北区热点板块项目为主，北区成为改善人群的主力选择区域。

　　2016-2017年分面积段成交占比分布

在大面积段高端产品中，大平层的需求尤其突出，呈现直线上升的趋势。2017年上半年，重庆主城建面200㎡以上大平层，成交面积达37.74万方，同比上升96%，成交金额达46.83亿元，同比上升146%。

　　2016-2017年建面200㎡以上大平层成交对比

值得一提的是，上半年高端改善产品不仅是销售数据走高，这些项目无论是从产品设计、用材用料、配套以及功能性方面，都较往年有很大的突破创新。以龙湖新江与城天奕为例，第一次在独栋墅区采用全石材外立面，以庄园式铁门代替传统别墅腰门，定制打造昆山玉为底的专属门牌，三七黄金比例的花园、双床双老人房设计……龙湖总结20多年豪宅制造经验，充分调研客户需求，成功在天奕这个项目上圈粉高端客户。

又比如香港置地，今年上半年在约克郡推出目前市面上罕 见的庄园独栋别墅、大平层等高端业态，同时，通过对重庆1000万净值基准线的高净值人群作为样本，研究创新出包含100多项细节的大平层精 装标准。如厨房区域均配备中央空调，为居者提升冬夏厨房体验;预设的入墙wifi设备，满足当下室内各个角落无线网络覆盖的同时又兼顾室内的简洁;精 装车库，让爱车也有品质“居所”.....从各个细节切中当下市场高端置业需求，实现在高端住宅市场持续热销。

“2017年来自本地客户的住房升级需求特别强劲，促使开发企业产品升级迭代。下半年预计还有多个高端产品推出，以此满足市场需求。”仲量联行重庆战略顾问部总监马丽华表示。

乐居点评：一边对高房价满腹唠叨，一边又前赴后继奔向市场。2017年上半年，这成为重庆楼市最常见的画面。

保持了十年平稳走势的重庆房价，尽管出现了较大幅度的上涨，但较同能级的二线城市相比，房价依然处于洼地。从中长期来看，重庆的城市定位、城市发展决定了重庆房价降价的概率较小。那么，对于自住型购房者来说，当一个楼盘能满足你对房屋的主要诉求，如位置、配套等，即便价格现在来看相对较高，但仍然具备可买性，宜早出手。而对于投 资性购房者来说，要谨慎选择地段、房企和时机，在高价位投 资多少会存在一定风险。

2017年下半年，从区域板块来看，主城土地存量较为集中的板块依次是：大竹林、礼嘉、西永、悦来、钓鱼嘴、中央公园、大渡口中心、蔡家、、寸滩，北部仍是楼市主战场。

高端改善型项目下半年热度延续，包括龙湖舜山府、金科九曲河、金科博翠山、万科观承、金辉、华润中央公园项目，中铁建、鲁能寸滩项目等，都将推出低密度高端产品。对于“回归城市”的高端客户而言，集中上市的别墅、洋房、大平层产品，可选择面非常广。

当然，高端改善需求旺盛，也对房企的综合实力，包括产品研发能力、操盘运作等全方位的提出更苛刻的考验。简单说，好产品才有竞争力!