重庆也存在住宅用地使用权到期情况

近日，温州住宅建设用地使用权年限到期一事引起社会关注。曾经因政策原因而出让的20年、30年的土地，如今面临续期，是否收费等问题。

  温州住宅建设用地使用权到期并非个案，深圳、青岛、重庆等地都存在类似情况。

  随着一些地方土地使用权“撞限”，如何续期无法回避。消除“模糊空间”、作出具体的法律解释，需尽早提上日程。

  温州现首例土地使用权到期案例

  今年3月份，温州市民王女士买了一套二手房，办理房产证和契证后，但是4月7日，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已在3月4日过期了。

  王女士来到温州市鹿城区行政审批窗口，工作人员告诉他，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。

  据了解，这是全国首例住宅土地使用权到期的情况。而温州国土部门初步摸排，单市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗(套)。

  深圳、青岛、重庆等都存在类似情况

  目前看，温州住宅建设用地使用权到期并非个案，深圳、青岛、重庆等地都存在类似情况。

  事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的 35%。

  重庆市民张先生告诉记者，在其他城市购置商品住宅，土地证上使用年限都是70年，但在重庆购买的房屋土地证上，使用年限都只有 50年，“这种情况非常普遍”。据当地业内人士介绍，重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地，因此从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

  说好的70年权限为何“缩水”?

  在不少公众的印象中，购置房屋的“产权”多数都是70年，怎么会年限“缩水”呢?

  参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。

  之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：

  一是在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。

  二是方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

  三是先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。

  土地使用权到期了该如何续期?

  虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期?应有偿还是无偿?

  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

  中国社会科学院经济所研究员汪丽娜则认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

  那么，该如何解决这个问题?杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主;二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

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