北京别墅租金回报期超20年租售比低位徘徊

相对于普通住宅不断上涨的租金，北京别墅租金上涨缓慢，与涨幅较大的别墅售价相比，别墅的租售比达1∶250，通过出租回收成本需20余年。

丽兹行分析师郑海燕向记者表示：“国际上通常的别墅租金回报率在1∶100至1∶230之间，但以目前北京别墅价格和租金比来看，很难达到这样的回报率。 ”

租售比1∶250

最近，夏凡(化名)从租住的别墅中搬出来，原因是这套别墅的业主把租金从2010年的8000元/月提到了2万元/月。

然而，即使租金上涨，但是这套别墅的租售比仍是在低位徘徊。

2012年，刚毕业不久的夏凡看到位于东五环内的中海安德鲁斯庄园别墅挂出招租信息，出租其中一间七八平方米的卧室，租金为1000元/月。 其实，该套别墅的出租信息是二房东挂出的，这位二房东2010年和别墅的业主签订了整租协议，当时协议的租金为8000元/月，上下两层，上层有4个卧室，下层一个大客厅，整体面积200多平方米。 这位二房东把自己十余人的小公司搬到该别墅中，并把其他三个卧室分租给像夏凡的人，以节约自己的租赁成本。

据了解，别墅的出租协议期限比普通住宅的期限要长，一般都在2年以上，租金也相对比较稳定。 这位二房东一租就是三年，但随着租赁协议到期，这套别墅的业主把月租金提高到2万元，而中海安德鲁斯庄园的其他租赁房源月租金目前基本都在2万元以上。

根据中海安德鲁斯庄园2005年公开的开盘销售数据显示，开盘当日中海安德鲁斯庄园售出150套房，总销售额近3亿元，即成交均价为200万元/套，以月租金8000元/月计算，租售比约为1∶250，也就是约21年可收回成本。

以目前月租金20000元/月出租计算，该套别墅仅需100个月也就是8年零4个月就可收回成本。 但这仅仅是得益于这套别墅在几年前较低的总价。

实际上，目前北京市场上几乎没有200万元/套的别墅，这样的租售比不可能实现。 最近在南五环内开盘销售的鸿坤林语墅套均总价1600万元/套，按照国际正常租售比价格出租，每月租金要高达7万元/月左右，才能在20年内收回成本，但这样的租金难以被一般大众接受。

据了解，目前，北京别墅的月租金约为110元/平方米，链家地产数据显示，CBD核心区的商品房平均租金价格为97元/平方米。 不过，一套动辄300平方米-400平方米的别墅，虽然租金单价高于CBD商品房，但是租金回报率仍然较低。

郑海燕认为，别墅租金较高，受众面太小，是别墅租售比较差的原因，市场上出于居住需求寻租别墅的很少，一般租户都是小型公司或出于其他商业社交目的。

租金上涨缓慢

实际上，别墅的租金已经很久没有明显上涨。

数据显示，2007年，顺义中央别墅区月租金最高就突破20美元/平方米。 但是，据记者近日对顺义中央别墅区的不完全统计，该区域的月租金约为每平方米120元到130元之间，仍然为20美元/平方米。 戴德梁行第二季度北京住宅市场研报中显示，今年二季度北京整体别墅月租金为112.4元(18.28美元)/平方米，环比增长4.2%。

链家在线显示，顺义中央别墅挂牌出租的别墅约为29套左右，其租金基本上从2万到6万元/月不等，别墅建成的时间多为2005年到2010年间。 而其他区域别墅租赁则较为分散，区域内仅有个别别墅项目的出租信息，并且多为毛坯出租，要求租户装修。

郑海燕表示：“从区域上看，顺义中央别墅区由于与高等等毗邻，别墅出租的数量比较多；而亚奥别墅区有部分别墅出租，西山别墅区价格较高，多为自住，而大兴、通州等区域仍为新兴别墅市场。 ”

事实上，增值潜力是别墅买家最大的购买动力。 根据亚豪机构统计，2010年北京别墅类型成交均价为24461元/平方米，到今年上半年北京别墅市场成交均价为26198元/平方米，三年来上涨了10.7%。

对此，戴德梁行研究报告认为，限购使中高端购房者在置业时一步到位的需求增加，抗跌性较强的别墅产品成为首选。