银行贷款买房条件所需文件 也可自选银行

“指定的贷款银行利率高，想换一家可以吗?”市民蒋欣然(化名)最近很发愁，她想购买的雨花区一楼盘指定了贷款银行，还声明不能换。记者调查发现，长沙买房申请房贷大多通过开发商办理，不少市民贷款买房时，只能选择开发商指定的银行，很难通过“货比三家”选择还款方便、服务更好、费率成本更低的银行房贷产品。

多数银行不接受个人申请房贷

由于楼盘开发商指定，何女士2013年在渤海银行办理了20万元的房贷，如今想换银行却因违约金太高而放弃，“当初不晓得可以在其他银行办理”。而去年买房的王先生在自己的坚持下，没用开发商指定的银行，改成了住房公积金贷款，省下了一大笔利息。

近日，记者随机在6家楼盘询问，其中四家表示房贷必须去指定银行办理，两家则表示“不禁止客户申请其他银行贷款”，但利率可能拿不到最低优惠。而楼盘开发商指定的银行多的达五家，少的则只有一家。目前，各大银行在长沙的房贷政策有所不同，但大多不接受个人申请新房贷款业务，即使接受，购房者还要面临麻烦的程序和一笔不小的担保费用。

楼盘与银行有按揭比例约定

韶山路某楼盘负责人介绍，一般楼盘开发向银行贷款时，开发商会和银行有“一定比例个人住房贷款必须在该银行办理”的约定。同时，期房在房产证未下发之前，楼盘还要向银行提供一定的担保费。另外，合作银行承诺在贷款审批和下款的效率上给予优先。

“我们主要依据开发商的企业规模、开发面积大小等综合实力来评估发放贷款。”建行芙蓉中路一支行信贷部负责人说。业内人士透露，银行多要求开发商将在房管局备案的资料和营业执照、税务登记等资料提供给合作银行做“备案”，签订协议规避风险，还可获得该楼盘购房客户的贷款业务，排除他行竞争。

与银行或开发商谈判有技巧

湖南竞茂律师事务所律师任珊介绍，法律上并没有赋予开发商指定贷款银行的权利。但如果购房合同中约定了开发商有指定贷款银行的权利或直接指定了贷款银行，购房者就要遵从合同约定;如果只是开发商口头建议，购房者可以拒绝。

一位资深人士建议，购房者若想要去非指定银行办理按揭，可以与开发商谈判，申请算入不统一指定贷款银行的比例中。“银行不会要求楼盘的所有业主都必须在他那里贷款，一般会要求60%～70%”。

另外，也可跟银行谈判，在不违规的前提下，针对在非指定银行优惠的具体内容，找出相关的法律依据要求楼盘指定银行达到。“在签订购房合同时，最好能在开发商处拿到办理贷款的所有文件，防止后面刁难。”