购房者签订 商品房认购书 需承担违约责任

杨某与某开发公司于2012年11月21日签订了一份认购书，约定杨某购买该公司某花园一期2栋502房。 签订认购书当天，杨某交付了定金2万元，首期部分房款10万元。 后因杨某无法办理按揭贷款，又没能力一次性支付后期房款，要求退房。 但开发公司不同意退房。 杨某随后起诉：请求解除认购书，并要求开发公司退还已交的定金和房款。 法院最后判决解除双方签订的认购书，开发公司向杨某退还房款10万元。

针对这一情况，记者采访了广东港宏律师事务所黎桂花律师，黎律师认为，本案争议的焦点是：如何认定认购书的性质，如何认定杨某预交房款的行为；如何处理退款问题。

黎律师分析认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

本案中，杨某与开发公司签订的认购书是在平等自愿的基础上，经过协商所签订的，是双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认定为有效。 但该认购书仅对购买房屋所处位置，价款以及付款方式作出了约定，缺乏商品房买卖合同中诸如交付使用条件、交付日期，权证办理等必要内容，且双方在认购书中也明确提到会另行签订商品房买卖合同，故该认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，而不是商品房买卖合同。

杨某预交房款的行为，应认定为是促使签订商品房买卖合同的订立而进行的行为。 其依据在于认购书确立的签约意向，基于这种特殊的关系，杨某基于对于合同能够预期成立产生的信赖实施的先合同行为，应当视为为促使合同订立的准备行为。 而杨某预交的房款是基于信赖合同成立而支出的费用，并非基于商品房买卖合同。 现未能订立商品房买卖合同，杨某主张返还预交房款的诉请，依法予以支持。

杨某与开发公司未能订立商品房买卖合同，其原因在于杨某资金状况变化而提出放弃购买订购的商品房，故杨某应当根据认购书里对违约责任的约定向开发公司承担定金不能返还的法律责任。 因此，对杨某要求退还定金的诉请，依法不予支付。

黎律师提醒：依预约合同，双方当事人负有订立本约合同的义务，如果预约合同的一方当事人不履行其承诺订立本约合同的义务，根据双方当事人在预约合同里设立的违约条款追究违约责任。 认购书是预约合同，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，需要承担违约责任。