改善型需求猛增 重庆购房者更看重“造房修为”

“重庆前十年的刚需逐步在转变和升级需求。在当前房地产市场变化下，改善型需求被进一步激发，成为支撑成交的重要力量。”资深业内人士这样认为。

日益增长的需求

促使“匠心”产品逐年增多

“从此前很长一段时间的房地产市场成交情况来看，套内60~90平方米这个面积段占市场主力，但近年来，改善型市场持续发力，改善容量逐年加大，未来3-5年内，重庆或全面进入改需时代。”资深业内人士张鑫分析说。

随着家庭结构、文化水平、生活圈层的变化，人们对居住的需求变得更多样化。近日，房地产研究机构克而瑞联合一开发商，发布了一份《重庆高端人居生活调研报告》，全方面解读了重庆高净值人群的消费习惯、生活方式、居住理念。报告显示，稍高端的人群对置业的舒适度、私密性、圈层社交等有着越来越高的需求。不仅如此，改善型需求的主力人群——城市中产，对精神生活的需求，对居住品质的挑剔，对“匠心”的追逐也越发明显。

日益增长的需求，推动重庆房地产市场中的“匠心”产品呈阶段性增长。

张鑫回顾，2005~2010年，这时“匠心”产品才刚刚开始，以中渝山顶道壹号、龙湖春森彼岸、鲁能星城、融侨城为代表;2010~2014年，这一阶段，讲求品质的项目明显增多，如龙湖江与城、中冶北麓原、融创奥林匹克花园、金科阳光小镇、协信天骄城、和黄珊瑚水岸、瑞安重庆天地等“匠心”产品拔地而起;2014~2017年，这时的品质楼盘如雨后春笋，各个片区遍地开花，如北区的新江与城、两江新宸、约克郡、公园大道、华侨城、北大资源悦来、融创玫瑰园，西区的华润二十四城、融创滨江一号，南区的洋世达、1891印长江、万科金域、蓝光林肯公园等。

市场需求在变，客户在变，开发企业的产品也应时而生。今年吊足市场胃口的龙湖舜山府、金科九曲河、保利天汇等产品也都以“匠心”为基础。

企业练内功的时候到了

改善型需求更看重企业创新力

“去年和今年上半年的高地价地块，未来很可能集中入市，而且这些地块容积率指标很相似，也就是说未来的产品同质化的可能性非常高，同类产品竞争激烈，所以品质打造应该是创新。另外，以大平层为例，同样的价格，选大平层还是别墅?在重庆市场尚无定论。”领域盛景市场策划经理季凯认为。

在接下来面世的项目中，保利天汇是第一枪，也是去年第一个突破6000元/㎡地价的楼盘，目前定位是大平层，包括后面中海、蓝光，只要是高容积率的，为了消化容积率，肯定是大平层或者是大户型高层，也就是3房4房。这既能保证品质，也能作出溢价，可以说是一种创新。

季凯说，“品质这一块我自己深有体会，御龙天峰在面世的时候，公区装修、会所、带装修车库，甚至车库大堂，在北滨路沿线的同类产品中都是首屈一指，当时的信和就是用匠心造楼，售价也对得起品质。这就是一种匠心精神，还有创新。”

从定位的角度看，传统的品质打造有三种情况，一是产品形态，比如大平层之于普通高层;二就是景观园林，如从绿草到乔木，多重景观植被覆盖;三是物管上的一些软性服务，如“善待你一生”的龙湖。从工程用料的角度讲，一般客户看不到，又很重要，比如保温层的材料等。

如今，多数企业开始在智能化、新风系统、产品带装修上尝试创新。有的企业也琢磨出了适合自己的创新之路来迎合改善型需求。如香港置地针对高净值人群的特征与需求，以带装修和高端产品系满足其需求;保利提出全生命周期概念;鲁能整合体育资源，打造运动社区，同时向泛产业地产商发展;北大资源计划打造社群概念，满足圈层及邻里交流。

本报记者 胡贵芳

业内人士支招

如何挑选匠心品质楼盘?

需瞪大眼看清四个方面

房子，随着人的变化在不断演进。可以说，改善型需求，对品质的需求、对“匠心”的追求，在近几年驶入了快车道。

那么，到底什么样的产品可以称得上“匠心”之作呢?我们邀请重庆资深业内人士张鑫给出了一个建议标准，供购房者参考。

一要关注在哪里。目前，核心区的容积率一般受限制，匠心楼盘应该是在可以作出空间尺度和大面积绿化的近郊承接带。

二要关注谁开发。往往开发企业的定位决定了企业之路。有些企业追求规模、速度、利润，有些则追求品牌、品质。做匠心项目必定集中在少数企业中，既做匠心产品，也做普通产品，将会成为一些实力企业的选择。这种企业必须随着客户消费习惯改变，必须是可持续发展的。

三是关注外部条件怎么样。是否有山水湖泊、交通是否通达、规模是否10万方以上、配套是否充足等。

四是关注产品条件。这也是决定居住舒适度和长久度的重要因素。比如容积率，在3.5以内，否则可能筑起超高层影响舒适性;楼间距尽量30米以上;一楼得有架空层，有健身器械，有带装修入户大堂;有大中庭，大面积景观，有乔木、灌木、花卉、绿草多重植被;社区配有公厕、游泳池、各类球场、跑道，有儿童区、老人区、宠物区的划分。

另外在建筑上，起码大堂石材，外立面局部石材，公区装修达到写字楼水平，过道带装修，电梯带装修并保证速度;梯户比在两梯六户以内;面积上，三房是标配，甚至四房+;物管足够人性化;车库装修;用材上使用保温隔热材料;有新风系统;智能化，起码有钥匙、指纹、手机三种开门方式等。本报记者 胡贵芳