投资海外房产关注六大问题 土地使用年限需注意

2010年时，刘先生在中介的介绍下，以2万多美元拍下一套海外房产，觉得很便宜。
谁知买房后，刘先生才发现，房子不仅旧，地段又偏僻。
为了能用租金抵消日常房子的维护费用和税费，便对房子进行了翻新，花掉的钱都与买房钱差不多了。
另外，由于房子是在“穷人区”，租客经常不按时缴租金，甚至“白住”，而他不可能为了租金，坐飞机去国外打官司。
刘先生也曾想过把房子卖掉，但是卖房需6%的中介手续费，算下来最终还要亏本，现今刘先生对此次投资后悔不已。

如果你对投资海外房产感兴趣，除了要清楚投资需求和目的，最好提前了解以下6个问题。

问题一：

该国整体投资环境

除了国家政治和经济形势、房产市场是否健康、是否对非本国居民买房有限购和税收以及汇率变化等，投资者还要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)，确定自己的投资方向。
若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式较好；反之比值越大，以出租来获得稳定的收益较好。

问题二：

该国买房的优惠政策

要了解各国的买房优惠政策。
比如澳大利亚和加拿大等国家，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策非常优惠宽松；像塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；还有希腊、西班牙等国也有类似的政策。

问题三：

该国的土地使用年限

由于土地制度不同，各个国家的土地所有权也有所不同。
海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。
但也有个别国家有特别规定，比如泰国的房产土地使用年限是90年，到期后得归还给政府。

问题四：

该房产的地段和升值空间

理财师表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。
但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产；二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。

问题五：

需缴哪些税费

现今不少海外国家的房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本很高。
比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用约为房价的10%左右。
房产持有阶段，还要向政府缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右；出售时，还要缴纳各种税费，比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。

问题六：

小心房产中介从中使诈

很多房产中介为了推销海外房产，宣传时故意夸大其辞。
比如说在葡萄牙买50万欧元以上房产，24内就可办完手续，平均每年只需住7天就可享受在该国永远居住的权利，却对投资者还需通过葡语A2考试才能获得国籍资格一事只字不提。
所以，最好自己能亲自去看房产，去了解，多咨询投资专家和成功投资人士，防止中介从中使诈。