上半年十城市土地成交7645亿,房企二线城市高调拿地

过去半年，二线城市土地市场悄然火热，为了规模扩张的房企继续在土地市场补仓，许多城市土地热度超过预期。

今年4月的合肥土地拍卖，有近100家房企报名参与了13宗土地的拍卖，当日成交总计金额超过132亿。而这只是今年上半年土地市场的一个缩影，包括杭州、南京、广州、无锡、苏州、南昌等城市土地市场均出现了较为火热的局面。

“2018年全国15万亿规模，一线占比较少，二线城市是前三十强的必争之地，更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁告诉记者。

房地产市场进入新阶段之后，几乎所有主流房企开始把目光放在二线城市，构成了上半年土地市场的小高潮。

二线城市土地受欢迎

今年上半年的最后一周，全国土地成交金额超过1400亿。根据中国指数研究院数据，其重点监测的32城累计出让土地144宗，成交总金额超过1400亿元，为6月单周成交之最。

其中，6月24日当日，深圳出让土地金224亿，杭州出让土地金113亿。而6月27日，北京出让土地金120亿，合肥出让土地金132亿，武汉则出让94亿。

6月24日当天，在深圳的土地拍卖现场，开发商、银行和相关地产从业者坐满整个交易中心，连走道都站满了人，十分罕见。即便土拍结束后，现场仍有忙着电话请示沟通的房企代表。

深圳之外，许多城市土地拍卖均采取网上直接拍卖，虽然没有了现场的硝烟，但是从房企参与度和最后的价格看，市场继续保持火爆态势。

比如6月27日的武汉土地拍卖，当时武汉集中出让12宗地块，其中，5宗地块竞拍到最高指导价，进入熔断阶段，并将在28日进行现场竞配建;6宗地块成功出让，竞得人分别为联发集团、华润置地、中铁、招商蛇口、中石化。

具体而言，5宗熔断地块编号分别为P(2019)071号至73号、76号、79号。

其中，P(2019)071号地块一共有5个竞买人参与该地块的竞拍，最终联发集团以现场竞配建方式拿下，成交价12.28亿元，楼面地价6026.88元/平方米，竞配建1.5%。该地块位于黄陂区横店街川龙大道以东、后湖以北，土地面积9.7万平方米，容积率1到2.1，总建面20.38万平方米。

而同样位于黄陂区的P(2019)072号住宅地被武汉立城建设以现场竞配建方式拿下，成交价10.85亿元，楼面地价6026.67元/平方米，竞配建9.5%。该地块位于黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道以南、宋家岗东路以西，土地面积6.43万平方米，容积率为1到2.8，总建面18万平方米，起价9亿元，楼面起价5000元/平方米。

P(2019)073号地块被正荣以现场竞配建方式拿下，成交价9.22亿元，楼面地价6026.79元/平方米，竞配建5.5%。其余两块被香港置地、景瑞拿下。

中指研究院发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示，上半年全国土地成交金额TOP10城市(杭州、武汉、北京、天津、上海、重庆、广州、南京、苏州、宁波)累计成交7645亿元，同比增长16%;规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米，同比增长9%。

其中，杭州土地市场交易热度有所下降，但累计成交总价依旧稳居榜首，单月成交308亿元，累计成交总价1423亿元;中西部核心城市成交火热，武汉、西安、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜，武汉以2475万平方米的成交总量居于榜首，同比上涨37%。值得注意的是，天津、广州土地成交持续放量，规划建筑面积分别同比增长85%和70%，位于榜单的第二、第六位。

58安居客房产研究院首席分析师张波发现，从土地侧来看，今年上半年的趋势十分明显，即聚焦一二线、集中度提升。上半年全国整体土地出让金额和面积同比去年下降的幅度高达三成，但一二线城市今年的土地热度提升明显，尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等为代表的强二线更是表现抢眼，房企抢地也导致土地溢价率快速提升。

主流房企攻城略地

由于去年下半年很多房企拿地步伐减缓，今年上半年主流拿地的热情明显高涨。

“从企业的业绩表现来看，上半年最大的增长压力来自于供货，而供货的压力源于去年下半年房企整体拿地力度的大幅度缩减。但经过今年上半年房企集中拿地补库存，在供应增长了之后，下半年最大的压力还是来自于市场竞争本身。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌上半年的业绩会上说：“因为去年下半年市场下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标，加上2018年的出货消耗比较大，导致年底的土储较年初基本没有变化。”

克而瑞数据显示，2019年上半年阳光城拿地货值1030亿，位列新增货值排行榜第13位。显然，很多房企因为在之前半年缺少拿地，继而出现了强烈的补仓需求。

以保利地产为例，6月27日单日，保利地产拿地金额就超过100亿。

其中，在69轮竞价后，保利地产以41.16亿元竞得广州白云区钟落潭宅地，成交楼面价13153元/平方米，溢价率19.79%。此外，保利地产在当日斥资61.77亿竞得4宗合肥宅地，分别位于滨湖区、长丰县和庐江县。

记者注意到，土地市场自2019年3月后，逐渐回暖。6月房企拿地积极性持续加强，部分房企补仓意愿强烈。

根据中国指数研究院数据，融创在1~6月的公开拿地金额达到去年同期的5.8倍，新城的拿地金额也同比增长超70%;保利延续上月趋势持续发力，6月的拿地金额仍在240亿元以上，龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元，中海以54.1亿元、100%权益获取深圳一宗住宅用地。

1~6月，长三角区域TOP10企业拿地金额共计2348亿元，继续稳居高位;受产业转移、人才引进等政策影响，中西部重点城市经济发展加速，成为房地产企业的投资热土，TOP10企业拿地金额达1676亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出，对未来房地产市场走势出现分化，房企对非优质土地定价出现下调，但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。从趋势看，最近三四线城市依然相对低迷，这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，也是出现一二线土地市场升温的主要原因。

规模和资金压力

强者恒强是在地产圈的生存法则，没有规模几乎在市场就没有话语权，房企的补仓也就显得不足为奇。

克而瑞数据显示，2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4~10、TOP11~20、TOP21~30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，50强之后房企的权益金额集中度则出现一定回落。

“规模并非万能，但没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾公开表示。

不过，追求规模的房企也将面临销售和资金大考。从近期的资金面紧张和销售承压看，下半年对于房企而言又将是一大考验。

6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

天风证券研究显示，5月初对企业端和居民端的融资政策均有所收紧，5月40家典型上市房企融资367.99亿元，比4月下降52.07%，创2019年以来的新低位。

显然，对于房企而言，面临紧张的资金环境，拿地之后的资金压力将再度来袭。

“6·30很多房企看起来都公布自己完成销售预期的消息，实际上很多都没有完成指标，大部分房企销售都有水分，市场并未有所见的那么好。”一位房企高管告诉记者。