重庆两房产品即将绝迹？改善性住房需求占据市场主流

“最近发现稍微好点的地段，都是修的三房四房，一房、两房产品相当少，咋回事儿啊?”这几天，家住万州区的王女士正在四处看房，她准备给正在重庆上大学的女儿买一套两房过渡性居住。但是，她走了好几圈，都没找到合适的房源。

两房产品真的绝迹了，买不到了吗?

改善性需求逐渐增加

回看前几年数据发现，购房者青睐的户型正在发现变化：2015年-2016年二房和三房是主力，而从2017年开始，四房正逐渐占领市场，2019年1-5月几乎与三房并驾齐驱。

据铭腾机构统计，2019年1-5月，一房、两房供应占比8.1%，成交占比8.7%。相比2018年，今年一房、两房的供应下降了一个百分点，成交下降了5.5个百分点。

“现在的户型设计越来越紧凑，比如50平都可以做紧凑两房，正常两房在套内70平左右。”重庆一数据机构负责人表示。

对此，重庆大学建设管理与房地产学院教授周滔在峰会表示，随着人们生活水平的提高，居住不仅是满足物质需求，更要满足精神享受，消费者买房时，也不仅是买钢筋混凝土围合的空间，他们更需要艺术、生态、精神等多方面的需求。

周滔说，人居1.0时代的住宅功能是单一型，只能满足基本生理需求和心理需求。2.0时代是产品功能复合型，这时候会引入很多新型的建筑材料，包括一些设备等。随着3.0时代的到来，基于住宅所形成的相关生活配套也日渐齐全，包括各种各样的应用空调、交通、安全系统等。现在已经进入以人为本的4.0时代，将更加体现出人居对人本身的关怀。

周滔说，未来十年，改善性住房需求会占据市场的主流已成行业共识。从2013-2018年重庆整个住宅市场的结构来看，改善性需求相应的产品结构比例增长明显。2011-2018年重庆的刚需产品中，两室加院馆以上的户型所占比例也在逐渐扩大，加上最近拍出的地块容积率普遍偏低，也可以看出改善性住房需求增加的态势。

前5月什么房子卖得最好?

2019年1-5月，按以前房地产市场发展规律，重庆楼市有点“不按理出牌”，在平稳的预判之下，却出现了楼市成交和土地成交双活跃的局面。数据显示，1-5月，重庆共卖商品住宅约87557套，成交体量约986万方，成交金额约1149亿元。

从整体住宅市场来看，当前重庆房地产市场呈现以下特点：

一是1-5月重庆最受青睐的区域是西永;二是建面均价在9000-10000元/㎡的房源，会更受购房者关注;三是三房、四房是当前楼市成交主力。

具体来看，成交业态方面，1-5月，高层仍旧是成交主力，共成交约723万方，占比73%;洋房成交193万方，占比20%;别墅成交70万方，占比7%。而从发展趋势来看，相比去年，高层、洋房的占比在逐渐提高。

从成交户型来看，三房产品成交占比最大，共468万方，占比47%;其次是四房产品，共成交412万方，占比42%。

从成交总价来看，100-150万总价段成交343万方，占比35%;其次是50-100万，成交284万方，占比29%。

从面积段来看，建筑面积100-150㎡一直是购房者*选 。2019年1-5月，100-150㎡成交503万方，占比51%;其次是50-100㎡，成交了312万方，占比32%。

从成交均价来看，1-5月，成交价位段最多的属建面均价9000-10000元/㎡区间的，成交187万方;其次是8000-9000元/㎡的，成交137万方;然后10000-11000元/㎡，成交136万方。

从成交区域看来，1-5月，最受购房者青睐的板块为西永、蔡家、、中央公园、龙洲湾、茶园、跳蹬、鹿角、龙兴、礼嘉，巴南是当下购房者最青睐的区域。

两房一开盘即秒光

铭腾机构数据显示，6月，重庆楼市预计149个项目开盘、推新。

在这149个楼盘中，其中高层82个，占比44%;洋房64个，占比34%;别墅39个，占比21%;大平层3个，占比1%。(同一项目有多种业态。)

上游新闻记者通过梳理发现，仅有联发西城首府、荣安林语春风、财信新界、恒大御府、龙湖两江新宸、龙湖九里晴川、恒大轨道时代、华融现代城、港城印象、富洲新城、融汇国际温泉城、阳光城翡丽公园、美的金科郡、重庆融创文旅城、奥山府、恒大新城、清能小南海花园、融汇半岛、新城玺樾九里、翡丽锦悦、巴南华府、麓铭府、合景誉峰、中国摩、北城空港大地、世茂璀璨天城、爱普新鸿府、恒大云湖上郡、瀚学融府29个楼盘有套内70平米(含)以下的小户型在售。

像目前发展比较好的区域，如中央公园，仅合景誉峰的小高层，有套内70平米的产品;礼嘉组团，金科九曲河296平米起，华侨城139平米起，樾千山117平米起，雅居乐滨爵府102平米起，礼悦江山是111平米洋房，就龙湖两江新宸和九里晴川还能找到66平米、68平米的高层产品。

重庆融创文旅城置业顾问龙哥告诉记者，他们项目都是两房起槛，每次一开盘，60-80平米房源几乎秒光。

看来，要选到一个区域、配套等都合自己心意的两房产品，确实也不容易。

什么原因造成小户型难求

究竟是什么原因造成了现在一房、两房小户型难求的局面?

“从去年的成交数据来看，占比最高的就是3房，查看连续5年的数据，三房、四房的占比越来越高，而一房、两房的占比越来越低。”重庆英联达美产业机构策划总监樊强认为，究其原因，一个是二胎政策执行，大家所需的空间越多。二是，现在买房置业的主要目的是改善型置业，改善型至少是三房产品。

樊强还指出，重庆多年来的成交量在全国一直都是遥遥领先的，一个主要原因就是容积率太高。与其他城市相比，由于重庆对采光没有强制要求，再加上以前出让的土地都是核心区的土地，容积率都非常高。随着出让土地至内环以外，土地越来越宽阔，但是交通及配套却还不健全，势必催生更多对改善居住和居住环境有要求的客户，那么容积率就必然要低一些。

另外，低容积率也是重庆新区规划的主要方向，从最近土地出让的情况便可见一斑。

“之所以我们在是市场上看到的大多为大户型产品，从购房者的逻辑来看，主要在于购房成本越来越高了，大家更愿意一步到位。”重庆资深地产人士徐波指出，特别是一房产品过渡性太差，很难进行升级，这也是很客观的一个状态。

而目前一些商业性质的公寓产品，虽然也可以居住，但从投资角度来看的话，其价值和普通住宅还是有一些差别。

一房、两房要绝迹?

按照这样的趋势，重庆一房、两房在新房市场快要绝迹了吗?

“应该不会，随着城市更新开始，观音桥、渝中区这些老区拆迁后，必然会产生一房、两房的产品。”樊强表示，当然，这些区域未来的售价将会很高，面积太大总价必然上去，所以，小面积是必然的。

城市核心中的核心，小户型，单价高!很显然，这样的房子也并不是卖给刚需购房者的。

资深地产人徐波告诉记者，如果把1-5月重庆的销售数据梳理出来，可以发现销售得比较好的楼盘比如融创文旅城、瀚学融府总价区间都是在200万以下，上半年基本上都是刚需产品在走量，从重庆的产业结构其实就可以看得出来，虽然有些媒体说重庆改需第一，但实际上仍然还是刚需第一。

另外，重庆楼市从2016年到2018年都是比较火的，那个时候就已经消耗了一波需求，2018年10月到2019年1月、2月市场其实是比较淡的，3月份开始才逐渐起来，不过多数产品总价还是在200万以下，在重庆200万及以上房子销售中，品牌企业可能会走得稍微好点，品牌知名度不高的企业卖得并不是很好，原因在于能够购买200万以上房子的购房者大部分都是二次置业，而且还要能够有拿出60-80万的首付实力的人群已经在前几年消耗了不少。

因此，从目前的趋势来看，那些手握有限的资金，想要在主城区买一套属于自己的房子，或许就只能看二手房了。

确实，相比新房，一房、两房在二手房市场，不仅在售数量多，成交量也远远高于三房以上。

记者在链家官网查到，目前在售一房、 两房二手房共40713套，三房及以上有49334套。

而在重庆二手房最近成交中，一房、两房的成交了36559套，而三房及以上的房子成交了29308套。

面对以后两房越来越的现象，那些手持众多小户型房子的业主，或许将迎来新的机遇。