一二线热点城市土地出让持续井喷 大型房企积极拿地

碧桂园、万科、龙湖、万达等多家大型房企近期积极拿地，部分房企拿地数量较多。机构数据显示，2019年以来，抢地过百亿的房企多达40家，2018年同期只有32家企业。其中，碧桂园拿地金额达805亿元。而多数中小房企拿地较为谨慎。国家统计局数据显示，2019年5月，房地产开发投资增速初次出现回落，新房销售面积连续4个月下滑。值得注意的是，限竞房供应量和销售连月上涨。

争夺地块主要位于热二线、强三线城市

从土地分布来看，房企竞得的地块大多仍位于热门二线及强三线城市。

长三角区域仍是众多房企的兵家必争之地。5月29日，常州主城区5宗商住用地全部出让成功，成交总金额达52.35亿元，保利、华润、金地等纷纷落子;5月30日，无锡主城64.8亿成交三宗地，华侨城、绿城各落一子，华宇以13.35亿摘下合肥滨湖区宅地，浙江宁波象山县成功交易一宗宅则由碧桂园拿下。

珠三角区域同样备受房企青睐：5月29日，南宁市兴宁区一宗地块由广西中路资产投资有限公司以底价约4.04亿元摘得，柳州市柳东新区推出的5宗地块，则分别由招商蛇口、碧桂园、大唐摘得。同一天，卓越置业集团有限公司以17.96亿元竞得佛山市顺德区一宗综合用地。5月30日，击退11家房企，龙光又以24.16亿斩获佛山新城商住地，

京津冀区域，天津备受关注：5月30日这一天，碧桂园、裕昌、花样年8.25亿瓜分天津武清3宗地;5月29日，华宇以28.9亿元拿下天津海河教育园地块，复地则以底价36亿拿下天津滨海于家堡地块。

四川成都的表现也不容小觑：5月30日，四川成都4宗国有建设用地成功出让，最终由雅居乐、越秀、碧桂园拿下;同一天，成都两宗商用地也被龙腾地产、中吉泰分食。5月29日上午，广东奥园也竞得成都成华区一宗56亩纯住宅用地。

此外，中部地区的河南郑州市，在5月29日一口气成功出让了8宗地块，均以底价成交。其中，正商、绿地各斩获两地;而山东济南的公孙村片区则打包出让了5宗土地，地块最终由高新控股、融创联合摘得，成交总金额30.7亿元;湖南长沙推出的一宗商住用地和一宗纯住宅用地，最后分别被长沙房产(集团)有限公司和中交地产及长沙雅颂房地产咨询合伙企业(有限合伙)联合竞，成交价14.97亿元等。

热点城市土地市场升温

近日，兰州市七里河区崔家大滩出让28宗共计1356.857亩商住用地，万达地产集团有限公司以719240万元竞得，用以开发建设兰州万达城项目。

中原地产数据显示，2019年以来，抢地过百亿的房企多达40家，2018年同期只有32家企业，2017年同期为25家。其中，碧桂园拿地金额高达805亿元，融创为673亿元、万科525亿元。此外，新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等15家房企拿地金额均超过200亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年春节过后，部分地区房地产市场出现小阳春行情，使得不少开发商对后期市场预期转向乐观。此外，2019年以来，房地产企业融资难度缓解。在资金充裕的情况下，房企抢地现象再次出现。

诸葛找房副总裁苑承建表示，大型房企为了扩大规模、巩固地位，积极拿地是很重要的一步。2019年以来，土地交易市场处于高位，开发商则加快周转速度。预计新开工规模或继续保持增长态势，但城市间分化现象会进一步加剧。分地区看，一二线热点城市土地出让持续井喷，多数三四线地区土地出让明显放缓。

值得注意的是，与大型房企不同，多数中小房企拿地较为谨慎。

国家统计局数据显示，2019年1-5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。截至2019年5月，增速初次出现回落。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对此表示，5月份部分城市土地市场政策有所收紧，房企拿地积极性有所下降;加之二季度以来，金融监管部门紧盯楼市“输血”渠道，房企融资环境进一步收紧。

“拿地”资金受限

在2019年的土地市场上，中海、华润、保利、万科等大型房企，占据了主力位置;其他民营房企如融创、旭辉、金地、龙湖等也不遑多让。

支撑他们的是雄厚的资金实力。这些勇于拿地的房企，不仅得到商业银行的开发贷款，也通过房地产信托获得辅助资金。

博人金融总经理宋光辉指出，这些资金主要用于“前端融资”。即房企在签订土地出让协议之后，需要融资用于缴纳土地款，但这时还未获得“四证”，商业银行资金无论表内表外，都无法切入，提供前端融资的主要机构就只有信托和私募基金。

据了解，目前信托在这一领域有绝对优势。去年以来，银行信贷额度紧张，很多优质项目都通过信托获取开发贷款。用益信托数据显示，截至5月23日，房地产信托大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。

然而，23号文下发后，这类“前端融资”将受到明显限制。通知要求，信托发放开发贷款也必须遵守“四三二”的标准，严禁信托通过“股权投 资+股东借款”、“股权投 资+债权认购劣后”等模式，提供变相的开发贷款。

北京一家大型信托内部人士对21世纪经济报道表示，如果23号文严格执行，将会对当前的房地产信托业务造成重大影响。

“‘明股实债’、‘股+债’这些都不能再做了，未来可以做的可能只有供应链金融，就是把应收账款做成信托。”上述人士说，“过去两年，通过与保理公司合作，万科、碧桂园等大型房企也都有在做应收账款的融资。”

23号文之后，房地产信托受限，对房地产市场最直接的影响就是，拿地会降温。“目前房企的其他融资渠道如境内外发债还是畅通的，融资利率也比去年低，只是这些融资大部分只能用于偿还旧债，不能用于开发投 资。”前述深圳开发商说。

限竞房供应量增加

国家统计局数据显示，2019年1-5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。新房销售面积连续4个月下滑。

二手房方面，贝壳研究院监测数据显示，在4月份大幅下滑的基础上，重点城市5月份二手房成交量持续减少。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，5月份前期市场相对活跃的东南部沿海地区如苏州、大连、佛山、南宁等地迎来新一轮调控加码或约谈，市场热度下降，前期看涨的市场预期减弱。这导致前5月东部地区商品房销售面积同比降幅较大。金融信贷政策保持紧缩的态势下，市场没有大幅升温的基础。

与新房以及二手房市场整体降温不同，限竞房供应量延续井喷态势，部分地区成交量迎来成交小高峰。以北京地区为例，诸葛找房数据显示，截至2019年5月，北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应房源3.3万套，占北京商品住宅总供应量的64%。从单月网签数据看，中原地产数据显示，限竞房最近2个月签约保持1500套的高位，实际销售比例在45%左右，达到历史高位。

诸葛找房报告显示，限竞房成为北京等地楼市供应端的中坚力量，对于缓解北京市场的供需矛盾，引导市场回归理性有着重要作用。在限竞房土拍政策执行两年多之后，开发商拿地回归理性与常态。今年以来，不限房价、不限“70/90”地块再次出现，将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间。随着北京土地、楼市的持续稳定，不限价地块或继续增多，土地出让方式将更加灵活。