重庆高端人群置业偏好度出炉 前5月200万以上房源卖245亿

前段时间，记者身边不少朋友谈到在重庆买房，200万是个坎，在他们看来，目前重庆楼市的“总价约束”就是200万，200万以上的房子始终卖得不如200万以下的房子，事实真是这样的吗?

刚需和刚改置业仍是主流

从开盘情况来看，5月重庆主城区商品住宅推盘13次，共计推出21.89万方，开盘面积环比下降27.42%，同比下降58.98%;产品主要以高层、小高层为主，巴南区开盘项目最高达到6个。

预计6月有146个项目新推，从区域来看，渝北区以48个项目排第一，主要在中央公园、礼嘉、龙兴区域;巴南区开盘28个项目，位居第二。主要在、龙洲湾、鹿角区域;沙坪坝区开盘19个项目，主要在西永区域;全新入市项目约11个，主要分布在渝北区和九龙坡区。从物业形态看，高层占绝对主力，比例占到51%，洋房比例为33%，别墅比例为14%。刚需和刚改置业仍是主流。

1-5月，200万以上的房子重庆卖了245亿

近日，记者通过第三方数据机构拿到了今年1-5月重庆200万及以上房子的销售情况，根据数据显示，今年1-5月，主城9区200万及以上业态成交总金额约为245亿，成交总量约为155.8万方。

其中，卖得最好的区域是两江新区，卖了66.93亿，其次是渝北区，卖了61.54亿，然后是江北区，卖了44.5亿，南岸区、巴南区、北碚区紧随其后，分别卖了26.92亿，16.62亿，14亿，九龙坡区、沙坪坝区没有“破十”，分别卖了7.13亿，6.7亿，大渡口区最少，仅有0.94亿。

记者观察到，在北碚区、巴南区、大渡口区主要以别墅产品为主力销售产品，两江新区和沙坪坝区则是以洋房为主力销售产品，九龙坡区、江北区、渝北区、南岸区则是高层、小高层产品占据销售优势，而这也基本上能看出各大区域高端人群置业的偏好度。

不过，和200万以下的房子比起来，200万以上的房子销量其实不算太好，据数据机构统计，今年1-5月，重庆200万以下房源总成交量约为814万方，成交总金额约为868亿元，对比起来，200万以上的房子销售额仅仅相当于200万以下房子的28%，成交面积更是只有19%左右，不过记者了解到，由于供应量来源无法统计，所以该数据仅仅只能作为一个参考。

北区某大盘内部人士告诉记者，他们项目200万以上的房子还是比较好卖，毕竟像目前北区的均价都在14000元/平方以上，有些楼盘的价格甚至超过20000元/平方，稍微大点的户型都接近或者超过200万，但是购房者还是络绎不绝。

另外，某业内人士告诉记者，北滨路某200万级楼盘开盘不久就卖光了，但是与此距离不远的另一200万级楼盘却销售惨淡，新开的一栋楼仅卖出6套。

重庆楼市人居变革

“重庆如何既有颜值，又有气质，未来重大项目如何规划建设”在最近的重庆市五届人大常委会第十次会议上有了明确的解决方案：空间总体规划弹性留白机制。

公开信息显示：重庆市人民政府向会议提交的关于《重庆市人大常委会对〈重庆市人大常委会执法检查组关于检查《重庆市城乡规划条例》实施情况的报告〉的审议意见》研究处理情况的报告显示，重庆通过加快“一核多心”布局、推动主城区减量提质、加强土地出让管理、实施控规与城市设计双控、完善空间留白机制等多项举措来提升主城区城市规划水平。

在报告中提到了主城区规划正在减量提质，2018年主城新出让居住用地平均容积率下降了7.7%，今年一季度下降了16%。

报告还显示，重庆正在严控土地开发强度和建筑高度、密度，加强主城区“两江四岸”“四山”管控。对未出让存量用地，降低存量居住用地、商业商务用地容积率，内环以内存量规划居住用地平均容积率按照不高于2.0调减。对现状建成区域，容积率调减至不超过现状建筑规模，对中心区有条件的现状居住建筑功能进行更新改造。

重庆行业内专家指出，该报告提出的降低容积率能够减少单位土地开发强度、密度，让城市住宅从高层、超高层转变为多层、低层，减少“城市病”发生的几率，从而提高群众居住品质。

相比降低容积率，国土空间总体规划中建立弹性留白机制，则是对城市规划精细化的另一种实践。

弹性留白机制的目的，是为应对未来发展的不确定性，合理预留不可预期的重大事件和重大项目发展空间，提升空间布局的包容性，给未来建设和发展预留空间和余地。

目前，重庆正在以机动指标为主要调控手段，结合用地实施情况及发展效益等指标考核，调控土地使用供需关系，适时调整建设时序计划。对于现有开发强度较高的中心区域，按“减量、增绿、留白、整容”要求开展城市有机更新。

买房者喜欢什么房子?

可能有些粉丝会问到，第一段提到的总价约束是什么意思?

所谓总价约束，是指在一个城市里，居民的平均财富资产有一个上限约束，而在重庆，对于普通市民来说，重庆楼市的总价约束大概在200万，也就是普通市民的普遍的支付能力极限，这个数据并不是空穴来风，据相关数据统计，去年重庆人均月收入为7429元，年收入约为8万人民币，按照一个三口之家算，每年一个家庭的年均收入约为24万元，再怎么节约，3年也就能存下30万元，再加点存款，预计能够拿出来的首付也就在40-60万元之间，当然不排除以房换房者，但毕竟是少数，多数人还是宁愿存钱再买一套。

对于200万的房子，如果首付三成就需要60万，还没有加上各种税费，再加上每月7400多的按揭费用，对于很多家庭来说，如果不卖房子，想买套200万以上的房子不光要搭进去全家人数年的存款，而且还要承受骤然上涨的生活压力成本。

记者身边一个朋友手上握有百万现金，但是他并不准备拿去买大房子，他告诉记者，他现在家里已经有4套房了，把钱拿去买套200万级的房子还不如拿去全款买套小户型，到时候不管是自己住还是转手卖了都很方便，毕竟目前市场上，高总价的房子除了改需自住之外，确实不是投资的明智之选。

专家看法：

高净值人群购买力前几年被消耗太多

资深地产人徐波告诉记者，如果把1-5月重庆的销售数据梳理出来，可以发现销售得比较好的楼盘比如融创文旅城、瀚学融府总价区间都是在200万以下，上半年基本上都是刚需产品在走量，从重庆的产业结构其实就可以看得出来，虽然有些媒体说重庆改需第一，但实际上仍然还是刚需第一。

另外，重庆楼市从2016年到2018年都是比较火的，那个时候就已经消耗了一波需求，2018年10月到2019年1月、2月市场其实是比较淡的，3月份开始才逐渐起来，不过多数产品总价还是在200万以下，在重庆200万及以上房子销售中，品牌企业可能会走得稍微好点，品牌知名度不高的企业卖得并不是很好，原因在于能够购买200万以上房子的购房者大部分都是二次置业，而且还要能够有拿出60-80万的首付实力的人群已经在前几年消耗了不少，目前已经不多，所以目前重庆200万以上房子卖得不太好也是有这种客观原因存在。