中国房地产企业简报(2019年5月)

发布时间:2019-06-11 10:37:06

来源:克而瑞

分类:业界访谈


合约销售:5月业绩同比增速有明显回落

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核心观点

2019年5月,重点城市房地产市场有降温表现,成交量再次步入下降通道。1-5月,TOP100房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。在权益口径下,虽然从单月环比来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但5月受主要城市成交下滑影响,百强房企单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右。

虽然2019年5月市场表现较3、4两月有所降温,但TOP100房企特别是规模上市房企的销售走势强于行业整体,其中不乏一些房企表现较为突出。5月,39家典型上市房企中有31家房企销售规模环比增长,10家房企环比增速在20%以上。其中,当代置业、花样年、建业地产、时代中国单月业绩环比增速较高。

从2019年1-5月企业的累计业绩表现来看,宝龙、佳兆业、中骏、金科、首创、越秀等房企销售表现较为突出,累计销售增速明显高于行业平均水平。TOP3龙头房企中,碧桂园1-5月实现全口径销售金额3075.4亿元,5月单月实现720亿元,环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模虽然较上月有小幅下滑,但也分别达到了585.2亿元和535亿元。

企业拿地:企业拿地回归理性

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核心观点

从2019年5月31家典型房企月均新增建面来看,受4月政策影响,5月房企土地投资规模出现回调,31家典型房企中10家高于去年平均拿地水平,相比上个月减少了3家。本月31家典型房企新增总建面达4861万平,相比上月减少10%;总的新增土地成交总价为2153亿元,环比减少23%;其中本月有拿地的房企中,仅有4成企业新增土储建面环比出现上涨,相比上月明显减少。

从企业表现来看,本月房企整体拿地偏理性,但富力本月拿地突出。31家典型房企中拿地超200万平的房企有7家,相比上月减少3家。富力本月新增土储建面和总价均大幅增长,主要原因是企业在盐城拿下了总建面约为208万平方米的三幅相邻地块,其中包含商业办公建筑约94万平方米。根据规划,富力将配合盐城发展需求,将该地块打造成集科技、金融、医疗、电商等多功能一体的标杆项目——盐城富力科创城。

从新增土地城市分布来看,本月31家典型房企的主要投资布局方向呈阶梯分布,一线城市新增建面占比8%,二线城市新增建面占比34%,三四线城市新增建面占比58%。三四线城市占比环比上升主要是因为房企加大了在绍兴、常州等长三角三四线城市的投资,但仍不及去年。另外青岛、济南、天津、重庆等强二线城市与一线城市广州新增土地总量较大。


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核心观点

融资总量:本月85家典型房企的融资总额为508.16亿元,环比下降54.3%,同比下降40.8%。具体的融资方式来看,境内债权融资421.79亿元,环比上升3.55%,境内融资持续活跃,且5月有多家房企的公司债获批,如恒大获批发行110亿元公司债,碧桂园、龙光、融信、金辉、华发等多家企业计划发行公司债被受理;与此同时,境外债权融资额74.20亿元,环比下降86.9%,占比也环比下降36个百分点至14.6%,主要原因有可能与当前宏观的经济形势有关,于5月10日美国加增中国商品关税下中美贸易战升级,人民币对美元汇率中间价持续上升,一度突破6.9大关。

融资成本:2019年截至5月房企新增债券类1融资成本7.06%,较2018年全年上升0.66个百分点。其中,境外债券融资成本达8.13%,较于2018年全年增长1.08个百分点。单月来看,5月单月融资成本6.40%,环比下降个1.66百分点;其中境外债券融资成本9.80%,较于4月上升0.72个百分点,主要由于本月房企发行境外债券较少,且主要为一些发行成本历来较高的企业进行发债,从而拉高了本月境外发债的成本,如佳兆业发行了一笔4亿美元的境外优先票据,利率11.50%。


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企业表现:2019年5月,融资总量最高的企业为中南建设,融资总量70.39亿元,主要为中南多家子公司向银行、信托机构以及其他资产机构进行的贷款融资,同时招商蛇口于5月29日向向华润信托申请70亿元可续期信托贷款,数额也较高;本月境外融资数额最高的为佳兆业于5月23日发行的一笔4亿美元的境外优先票据。2019年1-5月TOP10房企融资同比增加11.32%,也是平均融资额最多的一个梯队;前5月融资成本最高的为TOP31-50的企业,达7.09%,较2018年增长0.20个百分点。

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营销策略:折扣力度略有提升,最高9折

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核心观点

5月营销力度有所加大,最高折扣出现9折~9.2折,但普遍折扣仍在9折以上。同时实物赠送多样化,企业通过送产权车位或物业费来吸引客户。

营销活动方面,有不少企业自己“造节”做联动营销,除去上个月龙湖“易房节”,本月阳光城从4月底开始进行 “百城联动,五一购房节”活动,在上海、贵港、河南、新疆等多个区域做联动营销;保利通过“屋艺节”开展多城多盘联动销售,涉及城市包括华南佛山、清远等地,另外华北青岛项目也参与活动。从整体折扣来看,虽然活动主题一致,但是各省或各城市会根据项目情况在活动内容和折扣力度上有一定差别。商业地产方面,新城第三季“我爱你,五月”五月品牌嘉年华活动,通过各地吾悦广场实现提升品牌知名度与影响力,为吾悦广场带来6808万人次总客流量和31.2亿销售业绩。

本月企业团购活动营销引关注。4月,长沙万科金色梦想项目发起“万科金色梦想高新区企业员工团购盛会”,与300多家企业合作,推动项目销售。5月开盘,开盘首日即实现销售破8亿,开盘当月销售千余套,营销效果显著。

考虑到六月份为企业半年度节点,不少企业为冲业绩或会加大推货量、增加折扣力度,预计会有更多营销活动及亮点出现。

人事变动:张海民加盟易居中国

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核心观点

从108家监测企业的人事变动情况来看,五月的房企人事变动局面主要集中在集团总裁、副总裁、财务官等高管的变动。整体数据较上月环比基本持平,整体人事格局较稳定。

5月6日消息,张海民将出任易居企业集团执行总裁,分管创新投资服务平台。“主要工作内容是发现、评估项目并整合项目资源,推荐给开发商,易居企业集团也会一起参与项目投资。”1992年,23岁的张海民加入万科。他在万科担任北京、深圳万科地产营销总经理。离开万科后,张海民相继加入了融科、上海星月投资、沿海地产。2010年,张海民加入阳光城,成为公司销售额三年十倍增长的功臣之一。2018年1月,张海民履新俊发集团担任地产CEO一职,于2018年底因个人原因离职。

5月31日,碧桂园控股有限公司发布公告宣布,公司独立非执行董事杨国安先生因有其他工作承担将辞任公司独立非执行董事的职务,于6月1日生效。杨国安先生离任后将委任杜友国先生接任其职位。杜友国1993年开始在国内从事房地产开发等商业活动,对房地产、批发零售及机械贸易等业务有丰富的经验。

战略动态:朗诗剥离旗下部分非地产开发业务

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核心观点

本月房企战略动态主要集中于政企合作和多元化业务拓展两方面。政企合作方面,昆明市主动招商,与金茂、富力等五家公司共同签订了协议,在商业、旅游、影视等多领域开展战略合作。多元化方面,房企动态主要涉及产业地产、代建、能源汽车等业务,另外朗诗主动剥离旗下部分非房地产开发业务,精简业务聚焦地产开发值得关注。

雅居乐入股新能源汽车公司,恒大再次收并购完善产业链。本月能源汽车再次成为房企动态热点,恒大继3月收购商用车轮毂电机公司e-Traction之后,本月通过收购乘用车轮毂电机公司Protean完善能源汽车产业链布局。另外雅居乐也以入股的形式参与了新能源汽车产业,虽然企业回应称目前阶段是财务投资,但是此举也表示其对能源汽车的发展前景看好。

朗诗主动剥离旗下非房地产开发业务,精简业务提升企业盈利能力。2019年以来,已有多家房企表达要收敛多元化业务,聚焦地产开发主业,此次朗诗主动剥离旗下多元化业务同样是基于提升主业发展的战略意图。由于长租公寓、建筑设计及园林绿化景观等业务仍在探索中,项目持续亏损或难以找到盈利模式,对企业经营产生了负面影响,因此企业选择精简这部分业务。

责任编辑:welly147

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