房地产市场融资环境难言宽松 三部门为楼市过热降温

近一个半月时间，针对局部楼市过热表现，三大监管部门分别发出了不同的预警信息。各个专家普遍认为，当前，房地产调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

5月17日，银保监会正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

中国央行金融市场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。

百瑞信托博士后工作站研究员谷晓明表示，监管层频频亮剑房地产业务，折射出对于未来房地产信托合规要求的进一步提升。此外，随着风险合规要求的提升，优质项目越来越，交易对手越来越难找，潜在的违约风险也可能进一步积聚，简单依靠贷款模式已日渐成为房地产业务的发展瓶颈。

除明确房地产金融政策不放松外，住建部亦对房价涨幅过快、房地产市场趋热的10个城市分别于4月19日和5月18日进行了两次预警。

5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

住建部要求，各地要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

此前，楼市过热的苏州紧急升级了楼市调控政策。5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，规定在苏州工业园区全域、苏州高新(7.360,?-0.37,-4.79%)区部分重点区域，新房限售3年;苏州工业园区全域二手房，限售5年。

苏州楼市紧急调控刹车，未来是不是会有更多城市效仿，调控是否会越来越严?张波表示，过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件，3-4月房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市，未来或将面临“微收紧”。从二季度来看，市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码的空间更大，调控的松紧变换在这些城市的体现更为明显。

民生银行研究院产业研究中心负责人董运佳表示，今年以来，随着稳增长政策效果逐渐显现，“因城施策”导向下部分地区调控政策力度有所弱化、房地产市场需求有所回暖，房价稳中略升，同时，部分地区显现出的过热迹象，也使得市场预期有所分化。在此背景下，住建部、央行等表态均旨在落实稳房价、稳地价、稳预期的调控目标，表明房地产市场定位以及调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

随着监管部门喊话为楼市“灭火”，部分“闯红线”违规进入楼市的资金，也频频受到处罚。

如针对渤海银行济南分行变相为房地产企业提供土地储备融资等行为，山东银保监局对其作出罚款40万元的行政处罚决定;再比如，针对上海农商银宝山支行2017年违规发放某贷款，被用作拍地保证金、土地出让金的行为，上海银保监局对其作出责令改正、罚没合计228.7968万元的行政处罚决定。

“近期房地产市场呈现回暖迹象的背后，不排除有违规资金进入。”董运佳认为，银保监会近期对房地产市场融资乱象的整治，也表明了监管规则的连续性和稳定性，预计房地产市场融资环境短期内仍难言宽松。

整体而言，虽然近期多个城市的微调对市场释放出一定的宽松信号，但5月份以来，从热点城市出台的与房地产市场相关的政策来看，多数仍以收紧为主。

对此，恒大研究院副院长夏磊表示，决定房价的因素其实就是人口、产业、土地、金融四个方面。对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨的压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧;而对于一些市场表现较为平稳的城市来说，则可适度修正短期调控措施，如限价、限售等政策。目的是在市场高温时借助调控政策起到迅速刹车的作用，待市场平稳后，可逐步清除退出。