4月二线城市土地市场火热 18家房企拿地超过50亿元

今年4月之前，很多地方政府还在担心土地流拍，而4月这一波土地热浪则让热点二线城市重新回到2017年的“高光”时候。4月，土地市场到底热到什么程度?又将引发什么样的连锁反应?一线城市为何凉凉?各路房企在土地市场上有着怎么的表现?

18家房企拿地超过50亿 融创独占285亿

房企融资难大幅缓解，抢地现象再次出现。

“现在很多城市的土地市场比较热，地价比较高，所以我们今年会比较小心。”

在3月底的业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌释放出谨慎拿地的信号。

但这抵不过市场的诱惑：融资宽松之下，房企抢地潮再现，融创冲在了前面。

4月23日，融创在湖北武汉公开招拍挂土地市场大举拿下四宗地块，总金额为152亿元，溢价率最高的一宗达24%。当天武汉推出的地块有10宗，总起始价近200亿元。

中原地产研究中心统计数据显示，4月份，融创以逾285亿的权益拿地总价占据单月房企拿地榜榜首，领先第二名的碧桂园近50亿元。

其他的大型房企们也不甘落后，掀起了一轮竞相抢地的浪潮。

4月30日，中海以33.97亿元竞得浙江宁波(楼盘)海曙区一宗地块，楼面价2.08万元/平方米，溢价率29.7%，经过2、273轮竞价才得以收入囊中。

同日，富力以24.18亿元获得浙江金华(楼盘)婺城一宗地块，楼面价1.08万元/平方米，溢价率44.8%。该地块也是经4、201轮竞拍才最终成交。

中原数据显示，4月房企拿地积极性明显上涨，单月有18家企业拿地超过50亿元，刷新了最近一年多土地市场的月度记录，其中融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家超过100亿元。

从2019年前4个月的数据来看，累计有28家企业拿地过百亿，而在2018年同期只有24家企业，2017年同期只有18家。

从土地成交情况看，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行。自3月下旬以来，部分城市的土地市场相比1至2月的低迷有所恢复，合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。4月，无锡、苏州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。

二线城市土地市场火热

苏州近期热闹的土拍市场，代表了热点二线城市的状况。多个机构的数据显示，4月份热点二线城市土地拍卖行情回温明显。

易居研究院近日发布的《2019年4月40城土地市场报告》称，4月，二线城市土地成交建筑面积环比大幅增长70.8%，同比增长35.4%;6个月移动平均成交价环比上涨14.1%，涨幅扩大明显，同比上涨9.4%，结束了连续14个月的同比下跌趋势。

上海易居房地产研究院研究员王若辰认为，3、4月份，二线城市地价环比上涨较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较为明显。一方面是因为房企资金面较为宽松，另一方面是开发商拿地预期的转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为*选的拿地对象。

克而瑞研究中心数据显示，今年1~4月百强房企二线新增土储建面占比达49%，较1~3月上升3个百分点。三四线城市占比下滑明显，1~4月百强房企新增土储建面占比为45%，较去年全年下降了13个百分点。

不过，王若辰指出，二线城市4月份土地市场量价齐升，主要由于房企资金面好转及拿地预期改变，但当前部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及，该类城市可能将继续出台调控政策。因此，热点二线城市量价难以持续齐升，预计2019年将保持稳定。三线城市在2018年9月后重新开启量价震荡齐跌模式，随着棚改政策变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，将在2019年降温。

张大伟认为，房企的抢地行为，会使得苏州、武汉等典型城市成为房价最有可能出现明显波动的区域，而调控是否会加码，是对地方政府的考验。克而瑞研究中心称，本轮土地市场的上涨势态不会维持太久，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。

成交溢价率持续恢复，土地热恐难持续?

由于当前热点二线城市的土地市场升温，很多业内人士担心会引发调控政策出台。对此，王若辰认为，部分热点城市可能将继续出台调控政策，热点二线城市土地市场量价难以持续齐升，预计2019年将保持稳定。

业内人士认为，第二梯队房企开始全面抢地，对于市场来说，苏州、武汉等典型城市将成为未来房价最有可能明显波动的地区，而随后房地产调控是不是会加码?也是对地方政府的最大考验。

不过，中信证券分析师认为，影响政策转向的核心因素，一是房地产价格，二是土地成交景气度。房价大涨可能促成政策的转向。2019 年之后房价的逐渐上涨，也正在考验政策的耐心。但从目前来看，核心城市房价距离历史最高房价尚有距离，不构成政策转向的理由。而从目前土地市场来看，虽然个别热点城市土地市场恢复，但是尚不能构成整体性土地出让的乐观表现。

中信证券数据显示，2018 年四季度，百城土地出让的成交溢价率触及历史最低点。2019 年 3 月 土地成交溢价率已经恢复到 19.9%，成为 2018 年 5 月以来的历史新高。而到了 4 月份，土地成交溢价率持续恢复。不过，预计 2019 年上半年，仍将出现 10%左右的土地出让金同比降幅。当然，这种下降是结构性的，部分热点都市圈的土地仍然吸引力较强。