多元化助力房企估值提升 央行降准房地产板块持续上涨

2019年初至今，多地“因城施策”微调政策。此外，证监会加快审批节奏，多家房企公司债申请获批，加上央行全面降准。在此背景下，房地产板块持续上涨，市场行情回暖迹象明显。

业内分析认为，在资本回暖的同时，房地产上市公司的估值水平也在明显回升。随着行业集中度增加，规模房企多元化趋势增强，预期未来房企的整体估值水平有望进一步提升。

A股房企全线上涨

3月份以来，由于资本市场回暖，地产股在H股和A股继续集体保持着强势。尤其是A股房企，由于大盘在2月份连续大涨，几乎所有的A股房企在2月份都实现了上涨。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，H股方面，2018年12月上市的万城控股在3月份的股价表现较为突出，单月涨幅达到了53.91%。主要是得益于2月26日至28日三天的大涨，其中27日的涨幅甚至达到了23.4%，从而拉动了企业在2月的股价。

在A股房企方面，市北高新在进入2月份之后几乎保持了全月的涨势，尤其是在2月最后几个交易日的连续涨停拉高了股价，虽然在28日上演了“天地板”，然而其单月涨幅仍然高达80.25%。

克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣分析认为，2018年是经济转型的一年，作为支柱型产业的房地产行业也同样面临严峻挑战。在“限价”、“限购”等一系列的政策调控背景下，房地产行业发展的环境日趋严峻，其在资本市场中的表现也不免受到影响。

根据市场数据计算，2018年初至年末A股房地产板块下跌33.5%，相较于2018年下半年的低迷态势，2019年初至今房地产板块上涨16.9%，市场行情回暖迹象明显。

在这样的情形下，房企市值水平也得到明显回升。以销售规模达千亿的30家规模房企为代表，超过三分之二的房企市值出现回升。其中，市值回升最显著的是富力地产，增长26.6%，较2018年全年增加了56.2个百分点。

朱一鸣表示，在资本市场中，除了市值的涨跌幅一定程度上反映企业的经营状况，企业估值是反映市场对企业未来预期的重要指标。在资本市场回暖的态势下，随着市场关注度与活跃度的日益提升，估值一方面作为房企投融资需求的对等依据，另一方面作为资本方拿捏安全边际的重要依据，其重要性尤为显现。

“尽管房地产行业作为我国经济支柱型产业有着良好发展，但其在资本市场中，尤其在其他行业的对比下估值却处于低位。”朱一鸣说，一方面由于房地产行业属于周期性行业，且受政策引导性较强，在2018年经济下行以及房地产行业出台限制性政策不断的情况下，估值难免受到影响;另一方面，大规模政策调控对房地产发展产生一定抑制作用，导致部分房企的潜在价值尚未被挖掘，存在一定程度的低估。

房企及物业公司纷纷港股上市

3月15日，滨江服务集团有限公司(3316.HK，简称“滨江服务”)正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露，滨江服务此次公开发行6670万股，每股发行价6.96港元，所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元，收盘价7.32港元，涨幅6.32%。

据财报披露的数据测算，2015年至2017年，滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

近两年，房地产行业掀起物业公司上市潮，继永辉物业、佳兆业物业，滨江服务后，据知情人士介绍，正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。

目前，物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右，而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。

一名物业行业资深人士指出，脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业，而随着母公司逐年调高销售目标，物业交付高峰陆续来临。这个前提下，物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之，管理面积提升也会带来营收的提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，直接在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。

2月下旬，2019年人民银行金融市场工作会议表示，要多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化，同时要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。业内分析认为，对于房企融资而言，这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向。

2月26日，德信中国在港交所挂牌上市，是2019年*家成功进行IPO的内地房企，每股发售价2.8港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。

此后的3月6日，银城国际也正式在港交所挂牌，根据银城国际的发售结果公告，企业全球配售3.54亿股，每股发售价2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

此外，在增发配股方面，中粮地产于2月21日宣布计划以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，发行股份的数量为21.12亿股，发行股份价格为6.84元/股。

多元化助力房企估值提升

3月1日，中粮地产宣布完成了资产重组，大悦城地产已成为中粮地产控股子公司，而中粮地产则将公司名称变更为大悦城控股集团股份有限公司，同时公司证券简称则由“中粮地产”变更为“大悦城”。本次中粮地产和大悦城的合并重组，使得中粮地产的公司资产、业务结构等发生了重要变化，形成了住宅、商业地产、酒店、物业管理等多个业务板块，推进了企业业务的多元化。

“合理多元化助力房企估值提升。”朱一鸣分析认为，在房地产行业发展日益成熟的趋势下，百强房企中已有三分之二涉足多元化领域。从“地产+”出发打通上下游产业链，探索尝试多元化发展或将成为提升房企估值的重要路径。

朱一鸣进一步指出，从国内情况来看，以房企中估值较高的企业为例，这些企业在稳抓地产主业的同时，从商业、旅游、特色小镇，到物业、文教、园林等，已基本形成了一定规模的全产业链，在寻求新利润增长点的同时协同房地产主业增强竞争力。

房地产企业多元化探索在近几年并不鲜见。2019年1月21日，碧桂园董事局主席杨国强表示，碧桂园将在做强主业的同时转型升级，向高科技大型综合企业阔步迈进。未来的三个重点分别是：地产、农业、机器人。此外，万科、远洋等企业业态已经涵盖住宅、长租公寓和养老等多种类型。恒大、融创中国在把持主业的同时也分别在尝试健康、文体、汽车等业务转型。

朱一鸣进一步表示，大规模房企在未来的估值有望进一步提高。随着我国房地产行业的不断发展，兼并重构与两极分化的进一步加速，其行业集中度持续提升。“龙头房企无论在拿地、融资，还是规划布局上都有着明显的竞争优势，在规模效益与安全边际的双重护城河下，其未来发展前景与企业价值也更被市场所看好。”

中指院相关分析人士表示，预期2019年房地产市场整体趋势不会因此改变，房企融资市场依旧“稳”字当头。