楼市金九成色虽不足，但龙头销售仍旧靓丽

上周(18/9/22-9/28)主流49城一手房周成交519万平米，环比-13%;其中，一二线环比-15%、三四线环比-8%;9月截至上周月成交同比-5%，较8月下降11pct，其中一二线同比+8%、三四线同比-28%，分别较8月下降13pct和下降9pct，显示出楼市金九成色略显不足，其中一二线城市仍好于三四线，但50家主流房企9月销售额同比+35%，弱市下龙头销售表现仍旧靓丽，推动行业集中度进一步上行。上周15个重点城市二手房合计周成交87万平米，环比-32%，9月截至上周月成交同比-8%，较8月下降13pct。库存方面，上周16个重点城市推盘环比-14%，周成交/推盘比0.53倍，9月推盘较多及市场观望情绪渐起导致9月月成交/推盘比降至为0.71倍。16城可售面积为7,355万平米，环比上升2.1%;3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.4个月，行业依然处于低库存阶段、并逐步进入加库存阶段。政策新闻方面，广东清远发文取消关于“备案价格允许在适当区间上浮和房价备案后申请提高备案价格”相关规定，表明当地限价进一步趋严。厦门市升级人才新政，放宽落户条件，本科和专科均，显示当地政府调控政策边际改善对冲近期市场走弱趋势。北京市东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目、大型公建项目,全市禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区，料将利好北京存量资源丰富的房企。公司方面，华夏幸福与中国平安建立全面战略合作伙伴关系而订立框架性协议。金地集团股东安邦财险将公司2.65亿股转让至安邦人寿，现安邦人寿持有公司9.22亿股股份，占总股本的20.43%。中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度>拿地集中度>销售集中度，将推动头部房企销售大增;短期来看，近期成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率将进一步恶化，预计地方政府的财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块推荐评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

支撑评级要点

房地产行业数据：上周49个重点城市新房合计成交519万平米，环比下降12.7%;9月截止上周一手房合计成交2,245万平米，较8月同期环比下降7.5%，较去年9月同期同比下降4.6%，其中当月成交同比较8月下降11.1pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-17.9%、-13.1%、-16.9%、+10.0%，当月月成交同比分别为：+30.3%、+2.0%、-35.5%、-8.0%。16城可售面积为7,355万平米，环比上升2.1%;3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.4个月。

主要政策新闻：广东清远市发布关于进一步完善房地产市场监管有关工作的通知，取消关于“备案价格允许在适当区间上浮和房价备案后申请提高备案价格”的相关规定。厦门市人民政府放宽落户条件。北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)，东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目,全市范围内禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区。中央国家机关住房资金管理中心公积金贷款政策暂无调整。

公司动态跟踪：华夏幸福与中国平安建立全面战略合作伙伴关系而订立的框架性协议。金地集团的股东安邦财险将公司2.65亿股转让至安邦人寿，占公司总股本的5.87%，现安邦人寿持有公司9.22亿股股份，占公司总股本的20.43%。新城控股公司债券“15新城01”的回售有效申报数量为190.42万手，回售金额为人民币19.04亿元。中南建设拟受让公司部分房地产开发项目公司股权给中南控股，关联交易金额约10.91亿元,占公司2017年股东权益的77.65%。

一周板块回顾：上周SW房地产指数下跌3.80%，沪深300指数上涨0.83%，相对收益为-4.63%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为京粮控股、运盛实业、中珠控股、长春经开、中房股份

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧