9月供应放量而成交平平,量变到质变的市场拐点或将至

9月多数城市项目推盘热情高涨，供应稳步回升，同、环比分别上升了6%和12%，而成交却不尽如人意，环比下降7%、同比大体持平。联系到新开盘项目去化普遍回落，叠加打折促销、特价房的案例增多的情况，市场压力正逐步显现。总体来看，一线城市经历了前期低迷后，随着供应放量，成交热度回升;二三线城市在调控加码、后继需求不济的情况下，短期供求难有亮眼表现。楼市的变化也在土地市场酝酿累积着改变：9月整体成交环比量跌价涨，三四线成交规模大幅下降，流拍现象仍然较为严重。

新增供应：同、环比分别增6%和12%，一线城市同比激增40%

29个重点城市商品住宅9月供应量为2949万平方米，同、环比分别上升了6%和12%，少部分城市诸如上海、徐州、常州因上月供应显著放量基数较高的原因，环比出现了大幅下跌，但整体供应仍处高位。同比则涨跌参半，成都、大连、南京、徐州等市场新增供应量同比增幅均超100%，与之形成鲜明对比的当属佛山、南宁、东莞、海口、厦门等城市，同比均出现了40%以上的下跌。

一线城市供应环比持平，同比则上升了40%。北京、上海因上月基数较高的缘故，环比均出现下滑，但整体供应量好于去年同期，其中上海的表现尤为突出，同比增幅超过250%。而广州、深圳9月供应量同环比齐增，分别达到了116万平米和42万平米。总体来看，一线城加快供应尤其是“金九银十”房企的推盘销售热情相对较高，供应稳步放量，预计下月仍有望保持小幅微增的态势。

二三线城市的供应也稳步增长，环比上升14%，同比微增4%。各城市环比涨多跌少，青岛、成都、苏州、郑州、海口环比增幅均超100%;另一方面各地政府在“控房价”为核心的指导思想下，预售证审批速度明显加快，预计十月供应量仍有望稳步增长，市场供需矛盾将得以进一步缓解。

城市成交：有效需求阶段性释放后成交降温，“银十”不容乐观

9月，29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平。全然没有了往日销售火热的现象，究其原因，一方面调控常态化，政策不断加码，投机需求得到遏制;另一方面，前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放，后继需求乏力，故市场成交热度逐步回落。

一线城市成交量虽环比微增4%，但同比上涨了44%，且9月成交量也超出了2018年月均水平。其中北京、广州表现较为突出，两城均实现同、环比齐增;深圳迎来了阶段性调整，成交量环比下降30%，同比下降了35%，较2018年月均也下降了9%。值得关注的是，本月北京、上海均发布了《关于房地产市场秩序、市场乱象专项整治的通知》，重点整治虚假信息、投机炒房、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规、违规提取公积金等行为，结合供应持续放量，预计未来两市市场也将保持平稳回升态势。

二三线城市成交量环比下降8%，同比下滑4%，市场热度些许回落。半数以上的城市成交量环比有不同程度回落，典型代表为前期市场热度较高的武汉、成都、沈阳、长沙等中西部和环渤海的二线城市的成交均不及8月;此外，武汉、福建等省市相继发布了规范市场秩序行为，维持房地产市场平稳健康发展等方面，在这样的大背景下，“银十”的成交依旧不容乐观。

库存：七成城市库存环比回升，8成城市消化周期环比拉长

9月，超半数重点城市供求比环比继续上升，北京、上海、南京、沈阳、青岛、成都等20个城市供求比超过1，大连、合肥、厦门更是攀升至2以上。受成交回落影响，7成城市库存小幅回升，南京、武汉、重庆环比上涨最为明显，其余城市涨幅均不超过10%。同比看，超过5成城市库存明显增加，福州同比大涨49%，沈阳虽同比下降20%，但存量仍在2000万方以上。

因成交不振，本月除北京、上海、济南、长春、无锡、福州外，其余重点城市商品住宅消化周期环比全部显著拉长。北京、深圳、合肥仍超15个月，大连、厦门继续攀升至30.66和50.23个月;与之相对上海、武汉、杭州、常州消化周期在5个月以内，市场依旧维持较高热度。

成交结构：低档成交低迷高档占比回落，120平以下户型为成交主力

从价格段分布来看，本月低档产品上海、深圳基本无成交，仅北京成交占比环比增加15个百分点;中低档产品北京、深圳小幅下滑，上海微增2个百分点;中档及中高档产品沪、深成交占比保持小幅增长，环比涨幅不超过10个百分点，北京分别回落2个百分点和3个百分点;本月高档产品占比北京与上月持平，上海、深圳全部下滑，其中上海跌幅最大，较上月减少13个百分点。

从面积段分布来看，本月沪、深90平方米以下小户型产品成交占比小幅增加，北京环比下降9个百分点;90-144平方米改善型产品成交占比北京、深圳全部回落，上海略有上涨;大户型方面144-200平方米产品上海、北京成交占比下滑，深圳较上月增加8个百分点，200平方米以上产品成交占比仍维持在相对低位，上海、深圳与上月基本持平，仅北京上涨13个百分点。

土地市场：整体成交环比量跌价涨，三四线成交规模大幅下降

9月份全国土地市场持续处于调整期，成交建面环比大幅下跌，三四线城市的跌幅最为显著，而价格继续小幅上涨;同时，7月份开始的流拍现象在9月也未缓解，部分二线城市如郑州、济南等地的流拍较多。

根据CRIC监测的300城经营性土地数据来看，9月份共成交2368幅地块，幅数环比下降24%，但同比99.2%;成交建筑面积共15905万平方米，环比下降40.2%，同比高涨82%;成交总价共2991亿元，环比跌幅为32.7%，相比去年同期也下降17.4%;9月土地成交均价为1880元/平方米，环比上涨12.5%，但同比跌幅达54.6%。总体本月总成交规模回落，但地价回升，成交溢价率也环比回升。

在土地流拍方面，本月重点监测城市共有101幅土地流拍，比8月流拍数量增加10幅，流拍现象仍然较为严重，其中郑州、福州均有8幅地块流拍，济南和昆明则分别流拍7、6幅土地，可见企业拿地仍然谨慎。

9月各能级土地成交建面都环比下滑，其中三四线城市跌幅高达43%，成交总金额环比跌幅最大的则为一线城市，地价方面仅有一线城市平均地价环比大跌。

一线城市本月成交建筑面积为222万平方米，同环比分别下跌40%和8%，成交金额仅有155亿元，同环比跌幅分别达到71%和64%，土地成交均价仅有6957元/平方米，同环比均大跌52%和61%。

二线城市本月土地成交建筑面积共3359万平方米，环比下滑27%，但同比有20%的涨幅，成交金额共1186亿元，同环比分别下跌34%和30%，9月份平均楼板价环比再度微降3%，为3533元/平方米，同比也有45%的跌幅，二线城市已经连续4个月成交均价同比表现为下降，市场热度相比去年确有下降。本月成交体量最高的城市为长沙，成交总建面共380万平方米，成交幅数16幅;此外郑州、成都、西安、济南的成交建筑面积都超过200万平方米;东部热点城市成交体量依旧相对低迷，南京成交了75万平方米，福州、杭州和苏州成交体量分别为46万、43万和37万平方米。

三四线城市本月成交建筑面积12324万平方米，环比下滑43%，同比反而大涨164%，成交总金额1649亿元，同比增长97%但环比有29%的跌幅，成交还未回到年内平均地价水平。本月重点关注的三四线城市中，成交量最高的城市为无锡，总成交建面达到140万平方米，共成交7宗土地，全部地块均为底价成交，成交楼板价不超过万元，地市热度有所下降;其次南通、常州、太仓这几个长三角地区的三四线城市土地成交建面均超过50万平方米;佛山和东莞分别成交39万平方米和10万平方米，佛山共成交7宗土地，位于南海区的2宗含宅地块分别以25%和14%的溢价率成交。

综观：市场预期逐渐转变，前期“过热”二三线城市大概率迎来回调

综合来看，“金九银十”亦非往昔，主要源于市场各方对楼市预期已不如之前乐观。展望未来，我们认为，一线城市供应小幅微增，供需矛盾逐步缓解，成交有望持续回暖;二三线城市尤其是前期“暴涨”的二三线城市的“回调”或将比预期来的早些，结合土地市场来看，热点二线城市的流拍情况仍然较为严重，重点地块榜单也持续下行，市场调整预期不断强化，成交规模在短期内也将低位运行。