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【金辉·中央銘著】目之所及是绿意 触手可得是阳光下一篇
抢滩柬埔寨2200万人口红利!掘金太子国际广场正当时重庆楼市的火热,使得投资客们逐渐陷入买商铺还是买住宅的两难境地。买住宅,首付比例高、全款优先买房等政策增加了买房的门槛;而商铺投资也存在高风险、见效慢等特点使人望而却步。那么,在现在的境地之下,如果你手持现钱,想实现财务上的自由,到底是选择买商铺还是买住宅呢?要做最佳选择,首先要看清当今地产市场形势。
住宅的“受限”之困VS商铺的“无限”可能
住宅投资的根本逻辑是用尽量高的杠杆翘起尽量多的房产,在短时间赚取差价,套现走人。
那么如今住宅市场的投资环境是怎样的呢?
1、政策之限:
目前重庆的楼市调控主要集中在两个方面:
购房门槛:以家庭为单位,住宅两套以上,银行停止贷款;三无人员,需缴满1年的社保才能按揭购房。
卖房门槛:新房需拿到产证满2年后才能转售,使得新房交易回款年限提升至5年。
2、价格之限:
铭腾机构数据显示,截止7月,全市的商品房去库存的周期为1.3个月,库存的收紧,使楼市以卖方市场为主导,部分住宅提高了首付比例,甚至要求全款。
图源:铭腾机构
政策之限,价格之限使住宅市场的投资者陷入要么全款,要么走人的选择。而既然是优化资产配置,谁愿意将鸡蛋放在一个篮子里面?而至少5年的回款周期,使住宅持有成本走高,有悖于住宅的投资逻辑。
相较于住宅的受限,商铺却是一片无限可能。就现在的政策环境而言,商铺是不受政策调控的,也不存在限购限贷的顾虑。
图源:铭腾机构
从首付上看,商铺的首付固定在50%,长期的买方市场,使开发商也不会主动去提高首付比例。上半年重庆市场商铺的建面均价在61元/㎡(数据来源:铭腾机构),一套建面70㎡的商铺,总价约97万,首付约50万,这样的价格,看上去遥不可及的商铺,其实日益进入普通家庭的购物车。
期铺在接房的时候才开始支付月供,前期只需要付首付即可。且作为满足刚需的社区底商来说,接房就可以出租,“以租养贷”“以铺养铺”轻松上手。
2012年-2017年重庆商业市场供需价变化 图:界面新闻
住宅的提升周期就是商业的低迷周期,目前重庆商业市场和成熟商业5:1或者4:1的价格比例相比较还是有很大的差距。在这个价格低于价值的窗口期,入手商铺是更为理智的选择。
租金
商铺的核心竞争力
前面是从购入门槛与时机对高层与商铺进行了对标。那么,当这两种产品在租售市场上的表现又如何?
以照母山为例,2016年照母山一套建面65㎡的带装修住宅,租金约1500元/月,2018年租金约2200元/月。(数据来源:房天下)同一时段,照母山房价由建面7000元/㎡涨到建面16000元/㎡,成交价格翻了一倍多,但是租金市场并未呈现同比例增长。同时,住宅的租约期多在1-3年,时间短,空置期长,收益不稳定。
对标商铺,同样照母山区域一楼底商单方租金大约在100元/㎡(数据来源:房天下),建面65㎡的商铺,月租金在6500元,是住宅的3倍。不仅于此,商铺出租的装修费用是由承租方承担,接房即租,无需额外投入。按照5年起租,租金每年按5%递增的惯例,商铺的租金收益是住宅完全无法比拟的。
什么是越老越值钱?
答案就是商铺
商铺与住宅有着不同的收益达成方式,商铺主要是通过“租金+增值”的方式来实现,细水长流。住宅则属于短线投资,其获利的方式是“买卖差价”,一锤子买卖。
那么,从物业未来的增值空间来看,房价提升受诸多因素影响,包括政策、区域楼市大盘、金融政策等,天花板低,并且呈现明显的周期性。同时,随着时间的迁移,户型陈旧,小区老化,房屋会折旧贬值。新房市场产品迭代,居住理念的更新,都会限制住宅的升值,所以住宅的投资讲求的一定是快!快!快!但是,在当前的政策环境下,想要速战速决,撤离战场似乎并不是那么容易。
相反,商铺是一个高天花板的物业,随着区域的完善成熟,小区人流量的入驻汇集,物业本身会稳定地增值。成熟的商铺就是一座源源不断的“金矿”,越老越值钱,不会因为房屋折旧而遭遇价值贬损。
所以,如果你有50万闲钱,在当前的政策环境下,买商铺,是去往财富自由最优的选择,未来惬意的你一定会为今天睿智的你点赞。
千江凌云,主力建筑面积约35-70㎡全临街商业小门面即将惊喜面世,百万方大社区约5万消费群(数据来源:百度)里、临规划中的约300亩市政公园区域人流吸附、低门槛全临街小铺,买铺变得so easy,!
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