房租上涨房源锐减 长租公寓“天价”争房

日前，一则蛋壳和自如两大长租公寓巨头天价抢房源的新闻在网络上引起热议。

一位房主发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方拼命争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。

与以往中介公司拼命向房东压价，对租客提价不同，现在的北京租房市场仿佛“变了天”，租赁企业开始通过高价收购房源，不惜提价50%左右也要拿下房子。而这背后，也一定程度反映出北京租房市场当前房源紧缺的情况。

7月底，《华夏时报》记者走访了亦庄、回龙观、管庄等热点地区，发现除了常规涨价以外，今年租客面临的更大问题在于房源少，尤其是低价房源成交量大，极为抢手。

上述位于四五环的地区中，合租10平米左右单间的均价都已经在2000元以上，比起二环内的东城、西城区只低了500元-800元。“涨价不是问题，问题是没房了，”亦庄旧宫地区某中介对记者表示，附近合租房源非常紧张。截止8月3日，该地区2500元以下的合租房在我爱我家(5.770, 0.01,0.17%)租房平台上只有11套，链家自如平台上多一点，有20套。

低价房源“没了”

在传统的毕业季，大批毕业生有租房需求，但是由于财力限制，更多人只能寻找单间及合租，给整租市场带来的影响较小。

“这个价位的房子没有了，您看能不能加点价？”西城区某我爱我家门店中，中介赵女士对记者说。系统中价格在2500元左右的合租房有两套，都是刚刚出租出去的。然而去年同一时期，附近2000元左右的房子依然能够找到十几套。

东城区崇文门曾经被认为是市内房源最为充足的地区之一，附近有国瑞城、新景家园、花市枣苑等商品房社区。在2014年之前，1500-2000元的房子还有不少；2015年房租均价开始涨到2000元以上，目前还在不断上涨。一位我爱我家中介表示，现在3000元以下的合租房也只有一两套了。

不仅是市内，即使在东五环的管庄、常营、草房地区，附近的合租也都要2000元以上，面积较大的接近3000元，带独立卫浴的要3000元以上。而单独的一居，即使是价格较低的开间，4000元以下的也不多。一位中介表示，最近客源充足，租房成交率明显提高，部分房东选择在这个时候加价。

据我爱我家集团研究院统计，2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%，同比2017年6月增长了3.1%。月租金均价为4764元/套，环比5月上涨了4.2%，同比2017年6月上涨了8%。

住房大数据联合实验室统计的的大数据住房租金定基指数显示，与2017年12月相比，西安、北京、青岛住房租金分别上涨7.48%、6.07%、和4.22%，在约30个样本城市中占据前三位。2018年6月，深圳、北京、上海分别以7000、6710及6500元/套/月，是样本城市住房租金中位数前三位。也就是说，北京房租基数和增速排名均在全国前列。

房子去哪儿了？

易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者表示，北京租金之所以呈现明显涨幅，有很多原因。首先是房源整顿之后，违规房源减少，客观上使得合规房源更为抢手，价格容易上涨。其次，二手房交易开始升温，这个时候会使得部分房源减少。最后，当前毕业季的租房高峰到来，一些偏远区域的房子价格相对低，反而更为抢手，价格容易上涨，而市区的高端住房相对来说价格会比较稳定。

上述中介告诉记者，从去年下半年到今年春节后，北京出现了两次明显的房租上涨趋势。一次是11月份后，不合规的房源大量减少，房价骤长；另一次是春节后，返乡人群重新回归城市，租房价格又一次上涨，不过属于常规上涨，每年都会有。经过这两次价格上涨的共同作用，现在北京的房价较去年同期上涨明显，有些两居室的价格上涨可以达到1000元。

在此前的采访中，一位旧宫地铁站附近的中介人员曾对记者表示，从去年年底开始，附近租房流动率就非常快，时常出现有租客来问但他们手中却没了房源的情况。因此，他们工作对主要方向从“找租客”变成了“找房源”。

而在近期《华夏时报》记者的采访中，一位链家的店长接待两位女房主更为热情，当租房者身份的记者和另外一位租房者询问价格时，他匆匆找出几个房源，把电脑转过来让租客自己翻看，就又去陪房主说话。直到送走房东后，他才回来继续推荐房源。

资本开启“拿房竞争”

而加剧了低价房源“僧多粥少”局面的，还有资本在长租公寓市场的竞逐。

在中原地产首席分析师张大伟看来，长租公寓等高端市场的兴起也是一个导致房租上涨的因素。他对记者表示，现在高端租赁市场房源多，中低端租赁房源少，越来越多的房源被改成长租公寓。

过去一年间，长租公寓市场火热，相关资产证券化开始加速，类REITs、CMBS接连获批，全国TOP30房企已有三成以上涉足长租公寓，而拿到雄厚资本的企业也开始抢滩市场。最近在16号线永丰南地铁站找房的租客小明告诉《华夏时报》记者，附近的回迁房小区永旺家园的房源以前一直是由小中介把持，价格不高，一室一厅普遍在三四千元。而最近，某品牌公寓为尽快拿到房源，向一些房主直接给出5000元的价格。

而在租金方面，据云房数据研究中心统计，截至目前，北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓，多数溢价率在1.5以上，平均溢价率在1.7—2.0之间，即长租公寓平要比周边普通住宅的平均租金高出将近2倍。

严跃进向记者表示，抢房的现象实际上说明了一点，即长租公寓平台实际上都需要先有房源，然后再有客源。尤其是在北京流动人口多的社区，好的房源会有较强的市场认可度，因此会出现争抢房源的现象。从这个角度看，这种争夺背后其实是资本混战的现象，在拿房成本较高的基础上，很明显未来租金肯定会上涨。所以从行业角度看，对于几大大型的长租公寓企业，势必需要做监管，尤其是对房源的获取成本进行监管。