调控再升温 地产信托项目利率和风险齐升

7月31日，被媒体称为史上最严楼市调控政策的“深八条”再次出台“补丁政策”，限制企事业单位购房，打击短期炒房和离婚炒房。

而随着这一“补丁政策”的及时堵漏，也再次亮明了政府调控楼市的明确态度。大多数投资者认为，“房住不炒”或将在一段时间内成为共识。

值得一提的是，亦步亦趋的房地产市场在融资端却未出现明显降温，反而存在融资紧张的局面。国家统计局发布的上半年房地产数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%；自筹资金25541亿元，增长9.7%；定金及预收款26123亿元，增长12.5%；个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。

在此情形下，深受地产商喜爱的信托产品也掀起了一股“涨价潮”，收益率节节攀升。对此，业内人士表示，收益率上升的背后反映了资金偏紧的状态，市场供求不平衡，包括信托在内的非银金融机构融资成本提升。

信托收益攀升

目前市场上，除了头部房企之外，绝大多数地产商都在诉苦行业不赚钱。重庆一前五十强房地产公司负责人告诉记者，公司走到现在这个阶段，跟与不跟都很难抉择，也只能硬着头皮上。

“虽然开发商不赚钱，但围绕在房地产周边的金融业务却在近段时间风生水起。”上述负责人指出，目前的房企融资利率超过了15%，这还是针对大型房企，中小房企根本鲜有能获得贷款的。

记者在网上搜索相关信息后发现，房地产信托产品收益率的确也呈现出水涨船高的趋势。例如，国通信托-东兴207号新力南昌金沙湾项目，规模：4亿；期限：18个月；收益：100万-300万为8.9%；300万及以上为9.2%。安信安赢23号-重庆解放碑时尚文化城项目股权投资集合资金信托计划，期限：1.5年期；规模：3.8亿元；收益率：300万-600万为9.1%；600万-2000万为9.3%；2000万以上为9.4%。北方信托-天山世界之门项目贷款集合资金信托计划，规模：2.2亿元，期限：12个月；预期收益：300万-499万为9.0%；500万-999万为9.2%；1000万及以上为9.6%等等。上半年随处可见平均收益7%-8%的产品，在如今却很难见踪影。

除此之外，税后高利率也成为了部分信托产品的宣传亮点。记者注意到，诸如国通信托-方兴720号兖州集合资金信托计划，产品收益（税后）：100万-300万为8.5% ；300万-5000万为8.8%。百瑞信托-富诚378号集合资金信托计划，预期收益：100万-300万为8.3%；300万以上为8.7%（税后）。

对此，某信托销售经理汤先生对记者表示，合同收益都是税前的，正常扣3%左右的税，有的信托公司自己补了这个税，就变成税后收益了；差额收益一般是市场缺钱，融资方提高成本，额外补给客户的（因为合同不便变动），这个一般成立后几个工作日给客户，基本都是按税后给。

不仅如此，可提前结束也成为了吸引投资者的一大特色。例如，中原信托-贸良实业应收债权投资集合资金信托计划，期限：2年（满1年可提前结束）；预期年化收益率：100万-300万以下为8.8%/年。

汤经理告诉记者，目前高收益率产品已成为市场的普遍现象，很多投资者都在咨询，相关产品的销售情况也很不错。

行业普遍认为，目前，在房地产企业拿地带动的融资需求以及债务压力带动的融资需求下，房地产融资需求持续高增长，但房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。

风险逐步聚集

业内人士指出，地产行业的信贷环境持续收紧，银行贷款、债券融资等渠道门槛提高，受限明显。房地产企业通过非标融资的需求持续高增长，带动非标的融资利率持续走高。高企的收益率对投资者的吸引力更大，从机构来讲，房地产业务利润较高，机构也愿意以价补量投向房地产。

中国信托业协会最新披露的数据显示，截至2018年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为25.61万亿元，较2017年四季度末下降2.41%，为近两年来*次 负增长。值得注意的是，房地产投资信托规模为2.37万亿元，相较于2017年四季度的2.28万亿元，环比增长3.87%，投向房地产的资金净增882亿元；2017年一季度房地产信托规模为1.58亿元，同比增长50%。从资金投向看，房地产信托占比为10.99%，较2017年四季度末上升0.57%；累计新增项目占比10.27%，较2017年四季度末上升1.11%。在其他行业信托增量较去年大幅压缩的背景下，房地产信托今年一季度呈现“一枝独秀”，增量在全行业中最高。

但往往风险也因此而聚集。数据显示，截至2018年一季度末，信托行业风险项目659个，规模为1491.32亿元；信托资产风险率为0.58%，较2017年四季度末上升0.08个百分点。其中，集合类信托占比53.53%，较去年四季度末上升6.37个百分点。

记者注意到，在当前去杠杆融资环境收紧的背景下，出现危机的不仅有央企、地方国企和普通民企，500强民企也概莫能外。中国信托业协会特约研究员周萍表示，这主要源于房地产业务融资渠道受限，政府平台公司违约事件频发。

一方面是房企融资代价推高，另一方面是投资者风险聚集。记者在调查中发现，虽然收益率逐渐攀升，但并非所有人都趋之若鹜。记者发现，有投资者对某些信托产品真正的资金流向表示质疑，对于其背后的项目能否承担得起如此高的融资利率表示担忧。甚至有投资者毫不避讳地讲道，10%以上的收益要准备好损失本金的风险。因为信托都是大额，底层资产不透明，再高的征信也没用。

不过，据克而瑞发布的分析报告指出，2018年下半年房企的境外融资将会受到较大的冲击，融资渠道收窄令融资成本上升成为必然，而随着境外发债政策的进一步收紧，房企未来在境外发债方面将受到多重阻拦。

“虽然我单纯接触的是产品，但作为投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。另外，还需考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和该区域房地产市场的发展前景。”汤经理对记者说。