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养老地产成房企眼中香饽饽 盈利仍是难题

2018年07月20日来源:时代财经行业动态责任编辑:welly147

随着社会老龄化加剧与居民消费能力的不断提高,养老需求在未来几年内爆发将成为大概率事件。可观的市场预期让养老地产成为房企眼中的“香饽饽”,为了尝到养老地产的第一轮“红利”,房企们正在积极抢滩。

当代置业在近日与保险巨头太平人寿签订了战略合作协议,双方将联手进行养老项目、存量项目的获取、养老运营土地的拓展等。

同时,当代置业与太平人寿还计划成立合资公司,业务涉及养老项目的运营、管理、拓展、培训等,希望在双方自有产业基础上布局养老产业,抢占“大健康”市场。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为,从现在来看,中国社会老年化已经进入愈演愈烈的状态,目前正在进入老年阶段的人群中,有相当一部分都是双独家庭,这样的情况下,居家养老成为一个很难实现的事情。因此,机构养老逐渐成为市场的热点,这也是万科、保利、远洋等房企大力推进养老布局的原因所在。

拉太平人寿补短板

在国内养老地产市场,当代置业还是一个“新面孔”,但在欧美地区,它已经是一位“老将”。早在2012年年底,当代置业的首个养老项目在休斯顿落地,命名为“常春藤MOMC广场”。这个项目被当代置业看作其海外版图中的标杆,也是其在养老地产领域的“代表作”。

在当代置业的描述中,休斯顿常青藤MOMC广场项目被称为美国EB-5投资移民项目,定位于“全生命周期的生活家园”。这个项目的产品业态包含了出售型老年公寓、租赁型老年酒店、老年写字楼、老年商贸中心、商业及住宅,针对“养老”的主题,当代置业还引入了医疗项目。

休斯顿常春藤MOMC是当代置业在养老地产领域的试水项目,也是其为日后在国内进行养老地产业务扩张铺路。当代置业执行董事张鹏曾公开向媒体坦言,希望通过在休斯顿的项目,在较短时间内学到整套管理体系和运营规则,然后把成功的经验带到国内。

而后,当代置业就开始了“常春藤MOMC”的复制,只是其脚步依然局限于海外市场。过去几年,常春藤MOMC陆续被搬到温哥华、西雅图等地。

2015年,张鹏表示要在2、3年内把美国的养老运营体系复制到中国。但他的愿景并未实现,据媒体报道,过去两年,当代置业收购了14个养老资产包,而这14个资产包全部位于海外。

海外养老项目遍地开花,国内却颗粒无收,一心想要在国内养老地产市场占有一席之地的当代置业不得不寻求“外援”,以打破这一僵局。“傍上”老年客户资源丰富的险资,成为其在养老地产快速扩张的一条捷径。

太平人寿是国内养老产业链中十分活跃的一员,不论是养老项目开发还是养老资产管理,太平人寿均有涉猎。2014年以来,其先后斥资数十亿元进军重资产的养老社区,接着又打造“太平乐享家”养老品牌,进行轻资产输出,形成轻重并行的养老产业模式。

可以说,太平人寿在国内养老产业领域是一个地地道道的“老将”,有其领路,当代置业的国内养老之旅能够少走些“弯路”。

“开发住宅产品是当代置业比较擅长的,这对于未来进行养老地产的开发可以起到一定的作用。在此基础上再嫁接太平人寿的老年客户资源以及对于客户需求的洞察,其实有利于当代置业去弥补自己的短板。”

不过,郭毅指出,当代置业跟太平人寿的合作,可能并不只是聚焦于太平人寿的老年客户的资源,更多是在于资金层面上的合作。

过去一年,处于冲规模阶段的当代置业负债激增,截至2017年年底,当代置业的资产总值金额为451.71亿元,同比增长约58.5%;资产负债率超过80%,处于行业中等偏高水平。

负债率高企的情况下,太平人寿的加入让当代置业面对养老地产资金沉淀的问题时可以更从容一些。“当代置业与太平人寿这样的机构合作是一个比较理智的举动,借助太平人寿的资金,当代置业能够开展快速的规模化扩张。”郭毅说。

养老地产的盈利难题

《中国养老产业白皮书》中显示,预计到2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张到22.3万亿元。

万亿市场缺口背后,敏锐的房企已经嗅到了其中潜在的商机。面对养老地产的蓝海,就算尚未摸索出适合的盈利模式,各大房企却仍然趋之若鹜。

光大证券分析师陈浩武认为,2016开始,国内养老需求逐步爆发,加上相关政策的引导和财政金融的支持,养老产业已经走到了“黄金期”,实力雄厚且经验丰富的品牌房企是养老地产开发中的绝对主力。

有媒体统计,近两年时间里,至少有32家房企宣布进军养老产业,全国涉足养老领域的房企接近80家。

但需要注意的是,虽然部分房企的养老地产业务规模发展相当迅猛,但目前为止,国内的养老地产均处于摸索阶段,实现大规模盈利的案例尚未出现。

万科在养老地产领域的尝试走在前列。2009年开始,万科发力养老地产,已经形成三大养老产品系,分别为长者公寓“随园嘉树”、康复护理中心“随园护理院”和社区居家养老服务中心“随园之家”,盈利模式主要是倚靠出租床位、出售养老服务。

目前万科的养老业务已经布局超过15个城市,落地超过180多个项目,床位数量超过7000张。这样的规模已经称得上是养老地产“大鳄”,但一直以来,万科都没有过多的披露养老业务的收入,只是不断强调“还在摸索”。

在6月的万科股东大会上,万科董事会主席郁亮甚至坦言,到目前为止,养老业务是万科的摸索业务,所谓摸索业务,坦白讲是没有找到合适的模式,或许摸索清楚以后才可以突破的业务。

“跑马圈地时期房企多采取‘以售养租’的模式来发展,随着养老地产行业的改变,这种盈利模式也逐步退出市场。如今,盈利性养老项目更加多元化,但主流模式重度依赖增值服务创造的收入。”

2012年着手推进养老业务的远洋集团同样希望通过“服务”来支撑养老业务的发展。谈及养老地产的发展模式,远洋集团方面反复向时代财经强调,远洋集团做的是养老服务运营和投资,重点是服务,并不属于养老地产。

据悉,远洋集团旗下养老品牌“椿萱茂”主打三类养老产品,分别是CLRC长者社区、CB老年公寓和CC照料中心,三类产品均不涉及地产开发。当前,远洋集团在营及筹建养老项目已超过20个,床位过万张。

然而,规模的迅速壮大并不能立刻兑现为可观的收入。去年,远洋集团养老运营管理负责人解斌曾公开表示,养老行业投入大、周期长、目前投资回报率不高。最后真正坚持下来的企业,既要满足国家政策的需求,还要努力适应市场。

陈浩武提醒,快速老龄化的巨大需求之下,国内的养老服务仍存在匹配度低的问题,这或将导致房企多元化和养老业务发展不及预期的可能。

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