重庆

地产股平均市盈率不到11倍 开发商打响股价保卫战

2018年07月18日来源:第一财经日报行业动态责任编辑:welly147

房地产业正经历一场寒冬。在去杠杆、行业调控、棚改政策的收紧等多重利空消息的释放下,资本市场一片悲观,房地产公司股价受市场面拖累已然出现大幅度调整,港股和A股公司腰斩比比皆是。

申万宏源数据显示,6月1日,房地产板块的收盘指数是4345.48,平均市盈率为12.02倍,均价为9元。但到了7月13日,房地产板块的收盘指数已跌至3799.35,平均市盈率为10.52倍,均价为7.65元。即便是龙头地产股,也逃不过股价的下跌。

在股权质押越来越常见于公司融资渠道的当下,无人不担心因股价下跌而引发的股份质押等违约风险。房企们又到了集体行动的时候,从6月下旬开始,多家公司发起股份回购或增持行动,但从目前结果来看,这场股价保卫战暂未奏效。

集体回购股份

转入6月,地产股狂跌不止。川财证券分析师孙灿指出,“目前地产板块的估值已经降到11倍左右,为3年来的新低。

即便是主流地产股如万科、保利等估值亦处于历史低位。万科A从1月时的42.24元高位下跌到6月的2字头,到了6月末,持续低位震荡,股价一度下探到22.52元,市值蒸发近2000亿元。

房企们到了集体行动的时候,回购股份或增持,以期稳定股价,稳住投资者情绪。

7月16日晚,中国金茂宣布再度执行股份回购计划,以385.83万港元的总价回购100万股公司股份。今年,中国金茂的大规模回购自6月26日开始,此外还在6月27日、7月12日、7月13日进行过股份回购。

6月12日开始,中国金茂股价开始震荡下跌,至7月16日收盘,成交价从4.52港元跌至3.83港元,虽然跌幅不多,但管理层仍希望关键时刻的回购能向资本市场传递出信心。

同日,我爱我家发出初次回购公司股份的公告,公司使用自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份用于实施股权激励计划,于7月13日初次以集中竞价方式回购股份,回购股份数量30万股,占公司总股本的0.01%,为此支付的总金额为178.8万元(含交易费用)。

龙光地产也是股份回购大户。6月28日开始,龙光地产频繁回购公司股份。截至目前,龙光地产分别在6月28日、6月29日、7月3日、7月4日、7月5日、7月6日、7月10日、7月11日、7月12日、7月13日进行回购,共回购376.4万股,共耗资3788.32万港元。

即便是恒大和碧桂园面对如此行情,也决意回购。恒大连续在7月3日、7月4日、7月5日、7月6日、7月9日、7月11日、7月12日和7月13日多日进行股份回购。碧桂园也在6月27日、6月28日、6月29日三天耗资69137万港元,回购公司5300万股。

除上述提及房企外,同样作出回购动作的还有世茂房地产、中国奥园等公司。

华泰证券研究员曾岩认为,回购股份可令每股股份的资产净值及每股盈利增加,也能传递出股价低估信号,给市场信心。

也有公司选择以增持来回应现今行情。禹洲地产披露的自愿性公告显示,公司控股股东、董事会主席林龙安在市场上收购50万股公司股份,总代价为262万港元。禹洲地产对此评价为充分体现出控制人对公司总体发展前景及增长潜力的信心。

龙湖和融信采取的做法也是由控股股东进行增持。

预防风险解除质押

一些房企增持或回购股份不仅是为了稳定投资者情绪,随着股价下跌,更深层次的风险正在累积。

钱紧之年,股权质押可以缓解短期资金的压力,在房地产业内越来越常见。上市公司股东通过股权质押融资的企业不在少数,万科、泰禾、阳光城、华夏幸福、蓝光发展等主流房企赫然在列。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,在资本市场融资普遍受限,部分房企只剩下股权质押的渠道。

如7月16日,阳光城发布的公告显示,控股股东阳光集团子公司东方信隆把去年质押给光大银行的 5548.75万股(占公司总股本的比例为1.37%),分别在7月12日、13日两日办理解除质押手续。但在7月13日,又马不停蹄地把更多股份质押给光大银行。阳光城公告明确,质押用途是“融资”。

而股价,不仅关乎股权融资定价及额度,更致命的是股价下跌带来的平仓甚至爆仓风险,尤其是高比例质押的上市公司。近日一些动作说明,上市公司正有意缓解质押风险。

华夏幸福官方数据显示,截至7月7日,华夏控股直接持有华夏幸福182237万股,占公司总股本的61.67%。

同日,华夏幸福宣布,华夏控股将其持有的900万股质押给华泰证券,作为今年2月份的质押式回购交易的补充质押。此次质押后,华夏控股累计质押华夏幸福股份合计115102万股,占其持有公司股份的63.16%,占公司总股本的38.95%。

7月6日,华夏幸福股价一度下探至22.63元,是公司自2017年1月26日以来的*低价。如果公司股价仍不能止跌回升,股权质押中隐含的平仓风险将不容忽视,如后续出现平仓风险,华夏控股须采取补充质押、提前还款等措施。

近期外界对于华夏幸福资金面的担忧不增无减,华夏幸福能不能继续幸福下去,不只跟公司经营面有关也受到宏观调控的深度影响。在短期内无法取得更多突破的情况下,华夏控股选择让渡近20%股权给平安资管。

业内人士认为,在此宗交易中,华夏控股借用平安资管购买股权的资金解押相关股份,有“稳健”之意。

克而瑞研究员朱一鸣分析称,虽然房地产板块短期跌幅较大,但股价已基本反映近期的利空,目前行业总体估值较低,未来不存在继续大幅下跌的空间,因此房企不存在大规模的股权质押危机。

避险情绪增加

几乎无人否定,近年一些房企的异军突起是勇于加杠杆的后果,尤其是借助城镇化的东风,在全国范围内,对购房者进行大规模的资金围猎。

但在行业性的去杠杆、调控政策越来越严峻、融资渠道紧张程度加剧、资本市场的反应持续不乐观时,没有几家房企能对后市表示乐观。

更要命的是,个别房企为了高周转,建筑事故频出,令行业舆论环境雪上加霜。

无论是年初,一些以高杠杆著称的房企明确提出降杠杆,抑或是年中时候,绿城要求加快去化回笼资金等行为均被解读为避险情绪的增加。

一家华南房企的相关负责人对第一财经表示:“今年上半年,公司有意减少拿地,以消化前期库存为主,有些项目也不再像以往那样强调利润率,能去化的就去化,总之减少资金流出增加资金流入。”

值得讨论的数据是7月16日,国家统计局公布的《2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,1~6月份,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,商品房销售额66945亿元,增长13.2%。

另外,2018年1~6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1~5月份回落0.5个百分点;房地产开发企业到位资金79287亿元,同比增长4.6%,增速比1~5月份回落0.5个百分点。6月,国房景气指数为101.68,比5月份提高0.09点。

孙灿认为,从目前来看,地产板块估值不太可能出现低于10倍的情况。加上今年销售端保持较高增长,房企业绩稳定释放,恐慌过后,地产股依然有配置价值。

但更多观点偏向谨慎。张宏伟认为下半年行业的状况不太乐观,无论是国内外的宏观经济环境还是行业政策背景,都会影响房企的利润率,而利润率又会影响股价。

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