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融资渠道收紧,房企影响几何?

发布时间: 2018-07-17 11:07:17

来源: 方正证券

分类: 行业动态


融资渠道全面收紧, 房企需谨慎对待。 2016 年“ 930”以来,包括银行贷款、债券融资、股权融资、非标融资等各个渠道均受到不同程度调控,此轮针对房企融资渠道的调控为史上最严。我们认为,对房企的影响主要有 3 个方面:

( 1)推动房企主动降杠杆: 在经历公司债井喷式增长的 2015-16 年后,房企整体负债率已连创新高。 wind 数据显示, 38 家主流上市房企的净负债率已由 2016 年的 120%上升至 2017 年的 135%。值得注意的是,样本房企中大型房企的净负债率 2017 年已经开始下降,由 108%降至 87%。我们认为,后续其他梯队房企将会逐步推进去杠杆进程,降低行业信用风险。

( 2) 各渠道融资成本持续提升,房企融资诉求依然较强: 金融监管力度逐渐增强,去杠杆趋势持续,外源融资成本近两年持续提升,中期票据、公司债、海外债 2018 年以来票面利率分别为: 6.1%、 6.7%、 6.5%,较 2017年初分别提升 2%、 1.3%、 0.5%。

( 3)债务集中兑付增加房企信用风险: 2018 年起,房企将迎来信用债集中兑付期, 2018-21年需偿付的信用债规模分别为 1684 亿, 4076 亿, 5364 亿, 6774亿, 兑付压力呈现逐年递增的趋势。

各融资渠道现状分析:

( 1)非标严重受限,开发贷增长: 通过非标通道法测算 2017 年房地产非标资产新增 2.97 万亿,在各通道和资金来源被严格限制后,非标资金预计将严重收缩,推动银行房地产融资“回表”, 2018 年 1 季度房地产开发贷同比增长 21%;

( 2)信用债发行回暖,公司债、中票为主要发行工具: 2018 年 1-5 月, 房企信用债发行规模 2283 亿元,同比提升 84%,公司债、中票合计占比 59%,其中公司债实行分类监管原则,优质房企具备优势;

( 3)股权融资难度大,私募股权基金或迎发展机遇:目前房企 IPO 难度大,再融资严重受限,私募股权基金对接银行私行和第三方平台资金,在委托贷款受限后,具备主动管理能力的股权基金或将迎来发展机遇;

( 4)海外债发行升温,融资成本持续提升:公司债收紧促海外债发行升温, 2018 年 1-5 月发行规模同比 126%,票面利率持续走高。海外债多以美元债为主,对发行主体评级有一定要求;

( 5)资产证券化受益政策支持,步入快速发展期:受益于传统融资渠道收紧和政策支持, 2018 年 1-5 月,发行规模同比 54%,主要针对房地产开发后端融资,此外,租赁类 Reits 项目发行规模显著提升。

到位资金结构调整,销售回款+银行贷款占比逐步提升。 房企融资渠道收紧,全面影响房企到位资金。 2016 年 6 月,房企到位资金拐点来临, 同比增速持续处于下降通道, 2018 年 1-4 月累计同比为 2.1%。此外, 统计局数据显示房企到位资金同新开工面积相关性较高,与开发投资相关性因土地购置费超预期出现背离。

分类来看

( 1)其他资金: 占比 51%,其中销售回款占比 46%,整体占比近年显著提升;

( 2)自筹资金:占比 31%,近年占比趋势回落;

( 3)国内贷款:占比 18%,整体增速回落,非银机构贷款占比较小,或为地方项目公司统计资金来源不准确导致;

( 4)利用外资:占比 0.03%:占到位资金比例偏低,我们认为主要原因为拨付比例较低或者统计口径导致。综合来看,融资渠道收紧使得到位资金结构发生调整,但国内银行贷款和销售回款仍是目前房企的主要到位资金来源,合计占比 64%。在外源融资趋紧的态势下,房企对销售回款的依赖程度逐步提升。

资质差异,房企融资能力出现结构分化。

( 1)融资能力: 一线房企凭借品牌优势和资源优势,融资渠道多元且融资成本低于二三线房企。

( 2)资金缺口:一线房企资金缺口逐渐收敛,融资能力可覆盖缺口,二三线房企资金缺口扩大。但二线房企具备一定外源融资能力,资金缺口覆盖能力较强。推荐关注快速成长且资金缺口覆盖能力较强房企。

( 3)偿债能力:长期看净负债率,一线房企下降,二三线房企提升尤为明显,短期看短期负债覆盖率,一线房企具备相对优势显著。

( 4)拿地能力:融资分化影响房企拿地能力,一线房企融资受渠道收紧影响较小,更易满足拿地门槛限制,土地集中度呈现上升趋势, TOP10房企 2017 年土地购置集中度达到 42%。

投资主线: 通过对 38 个样本房企 2017 年中报分类汇总分析,我们判断以下类型房企在未来经营过程中具有重要价值。两条投资主线如下:

( 1) 龙头房企受融资渠道收紧影响最小: 凭借资源优势和资质优势,在整体政策收紧的趋势下,龙头房企仍然可以获得较低成本的银行贷款等方式的融资, 如万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口。

( 2) 中小型房企中推荐融资能力能够支撑业绩成长的高增长型房企。 这些房企目前正处于扩张期, 其中部分融资能力受限,难以支撑业绩规模扩张,但还有一些高增长型房企同时拥有较强的融资能力,可以覆盖企业规模扩张中的资金缺口,如新城控股、 荣盛发展、北辰实业等。

风险提示: 政策调控力度加大

责任编辑: welly147

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