重庆

详解限房价项目销售办法 这些问题应明确

2018年05月28日来源:京房字行业动态责任编辑:welly147

限房价项目销售办法是从本月7日起征求意见的,随后在本月12日的京房字公益讲座中,【京房字】专家也给大家详细解读了这个政策。

今天,我们就把现场讲座的部分内容梳理出来,给大家分享。

01

第一部分是限房价项目的前世今生,也就是要说一下这类项目的来由,这样有个全面的了解。

为什么以前叫做“限竞房”,因为采用了叫做“限房价、竞地价”这样的土地出让方式。

2016年9月30日,包括北京的一大批城市都出台了房地产的调控政策,当时被称为“930新政”。当时北京的房地产调控政策里面说到,要采用限房价竞地价的土地出让方式。通过引导预期,让市场逐渐平稳和健康,房价也要平稳一些。

这种土地出让方式,就是普通商品住宅地块在出让之前,政府就已测算好并公布将来这个地块商品房销售的两个价格,一个是均价,一个是最高售价。开发商的最终售价,都不能高于这两个价格。这两个价格其实相差不大,大概几百块钱。

然后同时也会限定地价的上限,比方说,这个地块价格上限为10亿,开发商开始竞拍,如果未达到地价上限,比如到了9亿,没有人再举牌了,那么这块地你拿走;如果说到了10亿上限,还有好几家在竞争,那么转入下一个环节,叫做竞企业自持商品住房面积。这个“自持”,就是自持后将来作为租赁住房。

如果地价到了上限,竞自持面积也到了100%,还有人竞争,那最后会让这几家开发商都拿出一个项目的高品质建设方案。有很多人都担心这个房子品质是否不好,我觉得这个不用担心。开发商如果想拿到这个地,必须给出高品质的项目建设方案请专家来评定,最好的建设方案才会中标拿到地。

当时“限房价、竞地价”政策制定的初衷也就是两点,第一点是尽量地去满足刚需,不仅是将房价限住,而且规定了所有地块必须执行“7090”政策。

什么是“7090”政策呢?就是在一个项目中,所有的可住面积里,90平米以下的中小套型户型要占到70%以上。

刚需很少去买特别大的户型,一般都是购买中小户型,所以把商品住房的价格限定了,面积限定了,主要是为了提供给刚需的家庭。

第二点是预期,其实大家都知道,房地产市场的预期是很重要的,预期其实影响了很多走向,这个土地出让方式把项目未来的售价限制住,不仅是影响了新房的预期,而且对于周边二手房的房主也会有所影响。

比方说,我房主这个地方以后新房才卖到5w,我卖5.5w可能卖不出去,那我的挂牌价可能要低一点。

从2016年10月份开始,北京土地市场开始陆续推出“限房价、竞地价”地块,到目前为止,大概一年半的时间,一共拍了60块地左右。

再来说一下这次的新政。

这次的销售办法,酝酿制定的过程长达半年甚至更久,中间修改完善过几十次,所以可以看出,政策的制定是很谨慎的。原因在于,销售办法的制定可能涉及到咱们每一个人,特别是咱们老百姓的切身利益。

其实这个政策初衷并不复杂,第一保护刚需,第二要公平。最终达到“房住不炒”。

限房价项目都是拍地之前就定了销售限价,而且这个价格要比市场价要低一些。对于一些和市场价差距比较大的项目来说,一套房子差价都能在几十万,这个获利空间还是很大的。

所以如果没有一个规则设定的话,让开发商敞开了卖,那么肯定很多很多都是那些盯着的能有获利空间的人抢着来买。即便用摇号方式,其实也就是分子和分母的关系。比如说,2000人的刚需买500套房子,和2000人的刚需再加上5000人的投资客去抢500套房子,结果肯定是不一样的,刚需家庭买到的几率减小了。

所以制定了把价差大的项目转化为共有产权住房,这样的话获利空间没有了,投资投机的人不会来了,房子能分到刚需家庭的手里。

02

第二部分给大家梳理一下政策,包括实操环节的一些内容。

这次的办法设定了一个85%的评估比例。如果限房价项目和市场价格的比值不高于85%这一设定比例,收做共有产权住房;85%以上的还是当做商品房来销售。

征求意见稿出来后,提的问题最多的,大家最关心的是这个评估价的问题。确实,评估价决定了最终项目是否会被收做共有产权住房。

先给大家说一下评估价,第一是谁来制定?肯定不是开发商来制定。那么委托社会上有资质的评估机构呢?北京这种评估机构一级、二级的都有,有一些评估机构可能也会被利益所裹挟。有一些评估,比方是甲方掏钱,可能就会按照甲方的利益来做。所以这种方法不一定可取。

现在最终的办法是由北京市房地产市场管理事务中心和北京市保障性住房建设投资中心两家进行评估,给出评估价。

北京市房地产市场管理事务中心是北京市住建委下属的一个部门,大家购房资格核验、新房和二手房的网签、租赁的签约备案全部在这里管理。所以他们拥有了北京现阶段所有房子的实际成交价格、网签价格数据,是全市数据最全的。另外保障性住房建设投资中心,是市属国企,主要负责保障性住房建设任务,他们是收购的主体。

评估价怎么确定?大体是这样的,首先在项目周边确定一个范围,比如说两公里,三公里,在此范围内找跟项目差不多品质的新房,还有同品质的二手房,根据在当前这段时间的实际成交价来测算。如果用的是同品质的二手房作为参照对象,那么还要扣除已经使用年限的因素,使用综合测算规则测算出来。

评估价格是否会高?这个问题涉及到后续共有产权占比比例。评估价最终是由政府确定,而非评估机构。政府在公共政策这块,一般都不斤斤计较。包括之前的共有产权住房,都是在与周边同品质商品住房评估之后,再打九折到九五折才最后定出评估价。最后评估价格肯定会是一个真实的市场价格,甚至比市场价格略偏低一些。

怎么理解85%这条线?如征求意见稿所说,85%以上的,价差不大。举例而言,500w的房子,如果价差达到15%的话,那么其与周边商品房的价格差就达到了七八十万,这个项目的牟利空间很大,就要收购转化。

收的项目其实不多,之前做过预估,大约只有20%的项目最终会被收做共有产权住房。当然这里是预估,因为每个项目都会是在其拿到施工许可之后去办商品房预售许可证,在预售之前进行评估。所以最终会有哪些项目被收购转化,要等到每个项目的该环节才能最终确定。可以参考的是,房价较高区域、热点区域,被收做共有产权住房的可能性比较大。

前几天和业内人士聊天,说有一些坑。如果在一个项目中,一方面盖一些高密度的高板,另一方面盖一些低密度的类别墅产品,该怎么办?如果将来作为商品房项目来销售,那么别墅类产品单价肯定是要比中小套型的贵很多,那么限价只是限了均价和最高价,买了别墅的话岂不是也是赚了一大笔?

如果是作为商品房公开销售,那么对于开发商来说是亏的,限房价项目的销售限价是锁死的,而且均价和最高售价相差不大,中小套型卖8w,占地那么大的别墅也卖8w,开发商肯定亏。当然开发商也会想办法,比如挖地下室之类的,这次已经明确了,开发商必须严格执行限定的销售均价和最高销售单价的要求,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修。

所以少数开发商企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利,或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法,行不通了。

85%是一道线,线上是商品房,线下是共有产权住房。先说商品房,不搞摇号,直接销售。为什么不摇号呢?

其实大家都知道,前段时间,包括南京啊、杭州等好几个城市,实施了摇号政策。其中南京反响最为强烈,几千人甚至上万人去摇几百套房子,谁最后摇中了房子就和中大奖似的,摇中的人都在微信群里发红包,赶紧交钱付款,和抢似的。

这种形式真的一定好吗?这种形式搞得好像房子不抢就来不及了,后面人要赶紧抢走。这样其实是帮着开发商了。前一段时间,大厂一个项目,开发商安排了人冒雨排队,为了营造热销景象。

摇号的话,开发商雇人的钱都不用了,直接造成了热销景象,对于开发商来说更好了。对于房地产市场的预期来说,具有不太好的影响。摇号要分两方面看,对于公平性确实来说要好一些,但是也会造成一些弊端。

转化为共有产权住房的规则大家都知道,先是面向具有共有产权住房资格的家庭公开申购摇号,这与之前的共有产权住房规则是一样的。

这里面如果有剩余房源的话,还可以面向具有购房资格的无房家庭销售,140平以上的户型可以直接向具有购房资格的人去销售。

共有产权这块,大家最关心的是产权比例和实际购买价格。其实在办法里面也说了,之前明确的销售限价占最终评估价的比例作为购房人所占的比例,价差部分作为政府所占比例。

举个简单例子,比如一个项目,销售限价为4w一平方米,评估价为5w一平方米,那么个人占比80%,政府占比20%。购买价格为4w一平方米,80平方米总价为320w。

那么和之前的共有产权住房有何不同呢?主要是销售对象的不同。收购转化的共有产权住房项目,先是面向具有共有产权住房资格的家庭申购。对于户籍所在区的京籍、对于工作所在区的京籍、对于工作所在区的非京籍都可以优先,而之前的共有产权住房是各区只能买各区的,只能是该区户籍或是在该区工作上社保的人员。这次收购转化为共有产权房的项目,相当于增加了其他区的机会。

另外对于剩余房源,面向具有购房资格的无房家庭,比之前的共有产权住房条件松了不少,没有购房转出记录、离异三年等限制。对于140平以上的,只是要求有购房资格即可,相当于我是北京户籍的,我只有一套房子,也是可以再买的。

不过,在将来的配套政策,涉及到共有产权政策的有些问题还需要明确。

尤其是对于剩余房源这块。剩余房源是可以面向北京市具有购房资格的这些人来销售的,甚至是二套都可以,相当于是说在准入这块的资格要求已经和原来的共有产权住房不一样了,已经比原来的要松了一些,那么将来在退出再上市出售时,再购买人群的资格问题也需要明确,是具备购房资格的人都可以买,还是只能卖给具有购买共有产权住房资格的人?这一点应该在接下来的配套政策中应明确。

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