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单月销售同比下滑 新开工增速大幅收窄

发布时间: 2018-05-21 09:18:35

来源: 重庆房小狐

分类: 行业动态


单月销售同比出现下滑

根据统计局数据,18年1-4月全国商品房销售面积4.22亿平米,同比增长1.3%,增速较1-3月回落2.3个百分点,其中4月单月销售面积1.21亿平米,同比下滑4.1%,自去年10月以来单月同比再次回落。住宅方面,1-4月销售面积3.67亿平米,同比增长0.4%,增速较1-3月回落2.1个百分点,单月来看,4月住宅销售面积1.06亿平米,同比下滑4.4%。

分区域来看,各区域销售增速均出现回落,其中东部地区商品房1-4月累计销售面积1.74亿平米,同比下滑9.4%,降幅较1-3月扩大2.2个百分点,4月单月同比降幅扩大至14.5%;而中部、西部、东北地区尽管1-4月销售面积累计同比分别增长13.1%、9.3%、2.1%,但增速较1-3月均呈现明显收窄,分别收窄1.6、2.8和6.5个百分点,单月数据来看,中部、西部4月单月增速也分别收窄至9.4%、2.6%,东北地区单月则同比下滑6.2%,半年来首次下滑。

分城市看,我们用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况,具体来看,18年1-4月份一线城市销售面积同比下滑35.4%,降幅较1-3月收窄3.3个百分点,二线城市销售面积同比下滑11.7%,降幅较1-3月扩大1.1个百分点。根据房管局口径的一二线城市销售数据,同时结合全国商品房销售面积,我们反推算三四线的销售面积,根据推算结果,18年1-4月,三四线销售面积同比上涨4.5%,但增速较1-3月收窄3.0个百分点。单月数据来看,4大一线城市4月商品房销售面积同比下滑24.2%,降幅大幅收窄21.1%,二线城市降幅也大幅收窄13.9个百分点至14.5%,三四线城市则同比回落2.2%,近期首次出现下滑。

图:商品房年度销售面积及增速


而销售金额方面,18年1-4月商品房销售金额3.62万亿元,同比增长9.0%,增速较1-3月回落1.4个百分点,4月单月同比增速回落至5.8%,其中,1-4月住宅销售金额3.06万亿,同比增长9.5%,增速较1-3月回落1.9个百分点,4月单月销售同比增速回落至5.3%。销售金额与销售面积增速差反映了销售均价的上涨,18年1-4月商品房销售均价8585元/平,同比上涨7.6%,增速较1-3月扩大1.1个百分点。

图:全国商品房单月销售金额及销售面积增速


整体来看,4月三四线城市的超预期回落拖累全国销售数据同比下滑,我们维持前期观点,18年各线城市之间将会出现结构性分化,三四线城市在购房成本上行(房价上涨叠加按揭贷利率上行)挤出需求的背景下,成交热度将逐步下行。但对于重点城市而言,在限价取得一定效果的情况下,供给端预售证管控存在结构性调控的空间,并且随着下半年重点城市供货能力的进一步释放(去年年底的环保因素使得部分城市的上半年供货受到制约),供给或将持续改善,在当前去化率维持相对高位的情况下,将带动销售增速底部回升。

土地购置面积增速创近期新低

根据统计局数据,18年1-4月,房地产开发企业土地购置面积5412万方,同比下滑2.1%,单月土地购置面积1610万方,同比下滑7.8%,单月增速为16年四季度以来新低。土地成交价款方面,18年1-4月成交价款2391亿元,同比增长13.6%,增速较1-3月收窄6.6个百分点,单月成交价款757亿元,同比小幅增长1.5%,增速较上月显著回落。土地价款维持增长而购置面积同比下滑主要受单价增长拉动,从土地价格(土地成交价款/土地购置面积)来看,18年1-4月全国土地价格为4418元/平,同比上涨16.0%,增速较1-3月小幅收窄3.6个百分点,4月单月土地价格为4703元/平,同比增长10%,增速较3月大幅收窄34个百分点。

图:土地购置面积(万方)及增速


新开工增速大幅收窄

根据统计局数据,18年1-4月全国房屋新开工面积5.18亿平米,同比增长7.3%,增速较1-3月收窄2.3个百分点,单月来看,4月新开工面积1.72万方,同比增长2.9%,单月增速大幅收窄15个百分点。住宅方面,18年1-4月住宅新开工面积3.81亿平米,同比增长9.4%,增速较1-3月收窄2.8个百分点,单月增速则收窄4%。此外,商办1-4月新开工面积6669万方,同比下滑9.7%,降幅较1-3月扩大0.9个百分点。

图:全国房屋新开工面积规模及增速(年度)


施工面积方面,18年1-4月累计施工面积为66.44亿平米,同比增长1.6%,其中新开工占比为7.8%。竣工方面,1-4月竣工面积2.52亿平米,同比大幅下滑10.7%,下滑显著,房企基于资金运用效率的考虑,竣工交付节奏继续放缓。

对比新开工和销售面积来看,15年以来,销售端持续活跃,带动整体行业处于消化库存阶段,但18年以来,销售端热度回落,加上房企补库存相对积极,导致新开工和销售数据再次逆转,18年1-4月住宅新开工面积再次高于销售面积,截止18年4月,中期库存(累计开工-累计销售)小幅上行至27.2亿平,中期库存去化周期(移动平均6个月)放缓回升至20个月。

停工面积方面,18年1-4月末商品房停工面积(累计新开工-上年累计竣工-年内累计施工)为26.6亿平,而当期净停工面积6.74亿平米,当期净停工面积自17年10月以来首次出现回落。

图:住宅中期库存规模及去化周期(年度)


投资方面,18年1-4月全国房地产开发投资30592亿元,同比增长10.3%,增速较1-3月回落0.1个百分点。单月来看,4月商品房投资额9301亿元,同比增长10.2%,增速小幅回落0.6个百分点。投资增速微幅回落主要是受非住宅投资增速拖累,住宅投资增速则继续上行,18年1-4月住宅投资21331亿元,同比增长14.2%,增速较1-3月提高0.9个百分点,4月单月同比增长16%,增速较3月提升2.2个百分点。将住宅投资拆分区域来看,投资增速主要受东部、中部地区拉动,1-4月东部、中部地区房地产开发投资同比上涨14.5%、20.2%,而西部、东北地区则同比小幅上涨7.8%、9.8%。

总体来看,4月份新开工及投资增速均出现回落,尤其是新开工增速回落幅度较为明显,成交端热度回落逐步对新开工意愿形成压制,实际上房企为了抓住上半年的市场窗口期,存在赶开工、抢供货现象,因此,上半年总体新开工增速具备支撑,新开工压力会在下半年有所体现,当然,基于低库存的背景,全年新开工增速也难以出现大幅回落。相对于新开工数据,投资增速依旧具备韧性支撑,地价上涨以及施工投资的边际改善是主因,但需要关注资金面对投资端的负面影响。

房企到位资金单月首次下滑

根据统计局数据,18年1-4月,房地产开发企业到位资金48192亿元,同比增长2.1%,增速比1-3月下降1.0个百分点,单月同比则下滑1.2%,为16年3月份以来的首次下滑,房企资金面继续承压。具体来看,国内贷款(开发贷)8637亿元,累计同比下滑1.6%,为2年来同比首次下滑,去杠杆的背景下银行对开发贷仍保持收紧态势;利用外资17亿元,同比继续大幅下滑77%;自筹资金14894亿元,累计同比上涨4.8%,单月增速则小幅扩大至3.7%,房企依旧积极寻求多元化融资。

其他资金方面,统计局数据显示,18年1-4月其他资金2.46万亿,同比增长2.0%。其中定金及预收款增长8.3%,增速较1-3月收窄2.9个百分点,个人按揭贷款则同比下降6.7%,降幅比1-3月收窄0.1个百分点,单月同比下滑6.4%,降幅较3月收窄4个百分点。

图 :房地产开发企业到位资金(亿)


目前,房企资金面处于偏紧状态,融资渠道全面收窄,这种情况下,会放大龙头房企的融资优势,龙头房企的融资渠道更加多元化,当然也会伴随着资金成本的上行,一定程度上会对利润率形成压制。需要指出的是,与利润空间受到压制相比,房企资金循环是否顺畅更为重要,好在本轮小周期低库存的背景使得存货流动性风险相对较小,存货的变现顺畅度具备一定保障,从这个角度来看,目前房企经营环境是要优于前两轮小周期下行阶段。

责任编辑: welly147

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