全面放宽城市落户条件 2018房地产租赁市场发展可期

2018年，中国即将进入前所未有的大租赁时代。在上海宣布“要拿地，只能租，不能卖”，广州出台租购同权政策的地区租赁支持的政策环境下，中国全面放宽城市落户条件，租房即!

1 国家宣布：全面放宽城市落户条件

坚冰消融!

我国户籍制度的壁垒，正在迅速松动!3月13日，发改委发出通知，正式宣布：2018年，全面放宽城市落户条件!

在这个通知中，最引人注目的，是这样一句表述：中小城市和建制镇要全面放开落户限制，超大城市和特大城市要探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户!

一、全面放宽城市落户条件，租房即，2018将实现进程落户1300万人。并继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革。中小城市和建制镇要全面放开落户限制。

二、允许非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，深化利用农村集体土地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

从去年开始，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”。刚开始，很多人以为这只是一次普通的楼市调控。

但是，他们想错了。房产税要来了，房地产杠杆率还将继续降低，“锁楼”或者说“冻楼”或将持续，租房探索推进。

2 城市化进程加快，楼市基本逻辑生变

放宽落户限制，无数人即将涌入城市，成为新的城市居民，城市化进程不断加快，整个中国正经历一场前所未有的巨变，中国现代化的钟声，响彻大地。

但无数人却高兴不起来，甚至感到深深的忧虑。

放宽落户限制，过去没有户籍就无法购房的“限购”政策是不是要松绑了，政府是去库存了，但楼市是不是又要飙涨了?

实际上，恰恰相反，放宽落户限制，不仅不会导致房价暴涨，甚至还有可能导致房价下跌。

要知道，就算不放宽落户限制，人们购房的热情也是无法阻挡的，尤其是那些为了落户而拼命节衣缩食的购房族，更是犹如饿狼扑食般渴望房子。

但现在，租房即，租房即可享受城市配套的教育、医疗等福利，谁还愿意为了一套价值已经缩水的房子而赔上一生。

3 长期利好大中城市的房价

“要全面放宽城市落户条件，2018年实现进城落户1300万人……”这个户籍政策的变化，会长期利好大中城市的房价。

尤其是这12个城市：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、南京、成都、杭州、郑州、沈阳。

为什么户籍政策会影响这12个城市的房价?

户籍把人的各种权利、福利都固定在出生地。你人离开18线小城去大城市奋斗，但是却入不了大城市的户籍。买房、就业、医疗、子女教育，处处受限。没有当地户籍，很多人最后还是默默离开。

影响一座城市房产价格，最重要的一个基本面，就是人口净流入情况。发改委提出“全面放宽城市落户条件”，就是在替大城市吸引、留住年轻人。

未来，年轻人可以更自由地流动到大城市了。因为新政中，不但要求全面放开中小城镇的落户限制，还有这么一句：超大城市和特大城市要“探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”!

年轻人到大城市就业、创业、消费，都是在推动经济发展。当然，也会直接推动大城市的房地产市场，是个长期的利好。不管楼市怎么调控，这些地方的楼市，真正的价值都会稳定增长的。

前段时间，北京、上海等城市的规划还是“严格控制人口规模”，当时有点为这两个城市的未来担心。但看发改委的文件，前景还是比较乐观的。

“超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件。”

超大城市、特大城市，其实就是常住人口500万以上的大城市：北上广深，加上天津、重庆、武汉、南京、成都、杭州、郑州、沈阳。

这12个城市，未来会丢掉落户条件一刀切的做法，根据不同梯度的落户条件，把新户籍人口分别导入主城区、新区乃至卫星城。特别优秀的人才，甚至不买房也能落户在公共户口。

这就为人才进入大城市，扫除了很大的障碍。其中，武汉已经抢先一步，大学生优先落户，买房还能打八折。南京也把人才落户的学历条件，从硕士研究生降低到大学本科。

因为，这些城市都意识到了一点：争夺人才，就是在争夺城市的未来。所以，别看现在有些一二线城市的房价在跌，有了这个户籍政策，未来人口的流入加快，城市经济的活力更强。

未来，房产价值表现最好、最稳定的城市，仍然还是这些一二线城市的佼佼者。

4 未来房价走向如何?

真正影响楼市的因素，实际复杂而多变，但万变不离其宗，脱离不了五大方面。

1、土地是影响楼市的核心

星星跟着月亮走，沾光。房价其实是沾了土地的光。

过去，随着城市化的迅速推进，基础设施的完善，加上地方政府对土地财政的依赖，土地价格一路走高，因此推动了房价的一路飙涨。

未来，随着房地产税的逐渐出台，地方政府对土地财政的依赖度逐渐缩小，加上集体土地入市，农村宅基地入市，土地市场将逐渐恢复理性，楼市也将迎来平稳期。

2、超发的货币

中国的货币超发已经到了惊人的地步：

1998年M2余额10.4万亿，M2/GDP大约是1.26，

2001年M2余额上升至15.8万亿，M2/GDP增加到为1.46，

2010年，M2余额已经突破85万亿，M2/GDP为1.81

2017年，m2已高达167.7万亿元，m2/GDP为2.03

货币大量增发，导致货币贬值，为了规避风险，大量资金吸附在房子上，造成房价高耸。

未来，随着m2增速的降低，货币池增量逐渐放缓，楼市将迎来稳定期。

3、银行是房地产的正妻

过去，银行是房地产的正妻，银行一边支持房企开发，维持楼市繁荣，一边支持买不起房的人通过信贷购房，保持房价不跌，减少坏账。

如今，国家严厉打击银行资金违规流入楼市，誓要切断银行和楼市的相互绑架关系，必然对楼市形成巨大的冲击。

4、影子银行是房地产的二奶

过去，一些企业在寻求向银行借贷无果后，为了活命，开始向影子银行寻求借贷，虽然利息高昂，但以房地产业的暴利，完全不是事，影子银行一度成为房地产业最亲密的情人。

但如今，国家开始加强对影子银行的监管，严控资金流向，同时，历经2017一年的调控，楼市基本结束暴利时代，影子银行资金已经难在想过去那样通房地产商沆瀣一气推高房价了。

5、地方政府政绩压力和区域性垄断

楼市房企众多，本身很难垄断，但在一些三四五线城市，开发商形成多寡头垄断，控制当地房价一路高涨。

而地方政府迫于政绩压力，往往联合地方银行，疯狂支持开发商开发当地楼市，借助房地产发展当地经济。三者联合，造成三四五线城市房价一路狂飙。

未来随着中央对银行监管的趋严，去库存的逐渐完成，以及中央改革地方官员政绩考核方式的变革，三四五线楼市有望迎来理性发展。

众多因素之下，未来，楼市有望迎来稳定期。