多地个人房贷利率上浮 今年房地产信贷料紧上加紧

近期广州等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率上浮，引发市场关注。中国证券报记者调研广州、深圳、北京、杭州、南昌等地获悉，开年以来个人房贷利率持续上涨，并且银行对贷款投放较审慎。“往年到一季度末贷款额度才会紧张，今年是总行控制额度。我们支行的情况是2、3月份表内都没有新增额度，表外通道也基本被‘砍’得差不多了。银行资金价格水涨船高，信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧，房地产相关贷款受到的影响很大，预计未来利率可能继续上浮。”华南地区某股份制银行支行行长对中国证券报记者表示。

业内人士认为，资金成本上升叠加非标回表导致银行的资本金压力上升，将促使贷款利率上行，今年个人房贷利率上涨是大概率事件。同时，银行信贷资金可能更多地流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域。在零售业务方面，银行为了提高资产收益率，可能加大信贷资源向信用卡、消费金融等领域投放的力度。

多地个人房贷利率上浮

开年后，广州地区四大国有银行宣布，2月1日起首套房的房贷利率上浮10%，二套房则上浮15%。融360网站监测显示，广州地区银行首套房的房贷利率大多上浮5%-15%，

广州市天河区农业银行某支行工作人员对中国证券报记者表示，会优先保证一手房的贷款额度，二手房一般只有月初才有额度。如果与开发商有合作，放款的问题不大。

来自北京地区四大国有银行客服中心的信息显示，目前北京地区四大行首套房的房贷利率均上浮5%。融360网站监测的北京地区29家银行情况显示，11家银行的首套房房贷利率上浮5%，14家银行上浮10%，江苏银行和平安银行等显示暂无额度;北京地区二套房房贷利率均上浮10%-20%。

其他一线城市方面，融360网站显示，深圳地区的21家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮10%，上浮15%和20%的银行各有两家。上海地区的30家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮，8家银行维持基准利率。二线城市中，武汉、南京等地银行的首套房房贷利率上浮10%-20%。

交通银行首席经济学家连平预计，一线城市和热门二线城市的房贷利率可能局部上浮15%左右，但不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况。由于监管的因素，非刚性需求已无法落地，现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求，利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。

房地产相关贷款额度紧张

“目前个人房贷利率上浮还可以批贷，而开发贷即便利率上浮，总行也经常不给批。”某国有大行宁波分行相关负责人李亚(化名)表示，今年信贷额度紧张，大部分企业已接受贷款利率上涨的现实。尽管房地产开发企业往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但总行审批非常严。

李亚说：“目前房地产企业的批贷次序是靠后的。只有在银行信贷额度实在有富余时，才可能给它们批贷。”

银监会主席郭树清此前表态称，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。

多位银行业人士表示，以往银行的非标投资很多流向城投公司与房地产开发企业。在目前从严监管的格局下，回表难度很大。某股份制银行信贷业务主管人员表示：“在非标回表几乎不可能的情况下，将采取减少资产的方式来应对。房地产领域一直是监管部门重点关注的风险领域，今年房地产相关贷款肯定持续收缩。”

连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿-10000亿元。不过，由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷，预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩。

加大支持制造业力度

房地产贷款不再受银行追捧，银行会将信贷资金投向何处?长三角地区多家银行的高管均表示，现在会先看是不是“中国制造2025”的项目或其他先进制造业企业，一些符合政策导向的棚改项目也受到银行青睐。

华创证券的2018年一季度银行信贷官调查显示，62%的信贷官认为一季度制造业信贷需求将较去年四季度上升。大部分信贷官认为，一季度信贷额度偏紧，政府类项目、房地产开发贷款额度减少，按揭贷款投放额度基本维持不变，但将增加对制造业投放的力度。某中部城商行信贷官表示，一季度信贷规模不会增加，向中小企业加大投放力度是趋势。在制造业投放领域，仍偏好高新技术产业或行业龙头。

银监会此前披露的数据显示，2017年前11个月，银行业新增贷款13.3万亿元，贷款增速自2015年以来首次超过同期资产增速。制造业贷款增速较2016年同期上升1.7个百分点，小微企业、保障性安居工程、基础设施行业信贷增速高于贷款平均增速。

中国银行国际金融研究所研究员熊启跃表示，通常银行上半年的信贷额度会较下半年宽松，但从目前市场的整体环境看，信贷额度相对紧张，整体流动性并不是很宽松。未来银行信贷会更多流向国家政策支持的领域;个人贷款方面，汽车贷款和信用卡贷款均有较大提升空间。

贷100万要多还20万南京武汉等二线城市房贷“涨价”最凶猛

进入2018年，一直在收紧的房贷利率再度上涨：自2月1日起，广州四大行上调首套房贷利率至基准1.1倍。事实上，2018年以来，一线城市除上海外首套房贷利率执行基准上浮5%-10%已成主流;不过部分二线城市涨势更为凶猛，南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率已普遍上浮15。换言之，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约20万的利息。

广深首套房贷利率普遍上浮10%

上海少数银行还有利率九折优惠

据融360大数据研究院统计，2017年度一线城市首套平均利率中，广州上涨1.10个百分点，深圳上涨1.01个百分点，北京上涨0.87个百分点，上海上涨0.57个百分点。

2018年，广州房贷利率涨幅依然领先。据21世纪经济报道消息，工行、农行、中行、建行四大行自2月1日起，对广州地区无房或有房已结清的住房按揭利率上浮10%。某大型股份制银行广州个贷部负责人表示，“四大行在房贷市场的体量占比超过80%以上，随着四大行调整，购房者的整体成本其实会上升。”

融360统计显示，目前广州首套房贷利率在基准利率的1.05倍到1.1倍之间。另据网易房产2月最新调查数据，四大行加入“涨价”行列后，广州仅剩两家银行仍然保持首套房贷利率上浮5%。此外，光大银行和民生银行上浮20%，恒生银行则高达30%-40%。平安和华润银行已经暂停房贷业务。

深圳从去年底开始，首套房贷利率就已普遍执行基准上浮10%。截至今年1月29日，在融360监测的深圳20家银行中，包括工农中建四大行在内的13家银行执行基准上浮10%，执行基准上浮15%和20%的各有两家。此外，华润银行停贷。

相较广深房贷业务的火热，京沪的房贷市场表现相对“冷静”。据报道消息，目前北京各家银行尚未收到房贷利率上调的通知，短期内可能不会上调。

眼下，北京各家银行首套房贷利率普遍执行基准上浮5%-10%。截止1月29日，融360监测的北京28家银行中，包括工农中建四大行在内的11家银行仍执行首套房基准利率上浮5%，执行上浮10%的有13家。

一线城市中，上海的房贷利率依然是块洼地，不少银行还可申请首套房贷款的优惠利率。截止1月29日，在融360监测的上海29家银行中，首套房贷款最低利率折扣为9折，目前包括工农中建四大行在内的8家银行可以申请9-9.6折优惠利率，另有8家执行基准利率，4家执行上浮5%的利率，6家执行上浮10%的利率，无银行停贷。

南京武汉天津苏州

多个二线城市首套房贷利率上浮15%

近一年，相对于一线城市北上广深，诸如苏州、南京、武汉等二线城市的房贷利率上涨幅度更大。据融360统计，去年12月上述三个城市首套房贷利率平均上浮幅度已达15%。2018年以来，这一上浮幅度依然延续。

融360数据显示，截止1月29日，首套房贷利率方面，在其监测的南京15家银行分(支)行中，13家银行均执行基准上浮15%。融360房贷分析师李唯一表示，江苏省下辖的南京市、苏州市、无锡市首套均已大范围执行基准上浮15%，表现出的区域特征较强，未来可能会有更多银行跟进执行首套基准上浮15%。

另一个值得关注的城市是武汉。在融360监测的武汉14家银行中，截止1月29日，首套房贷利率方面，工行、建行、农行、招商等8家银行执行基准上浮15%，执行基准上浮18%的有1家，上浮20%的有两家，仅有3家执行基准利率上浮10%，。

融360预测，今年很有可能会有其他城市跟进上浮幅度。2018年开始不久，有消息传出天津的房贷利率也已上浮。据北方网报道，天津多家银行表示，眼下天津首套房贷利率已经上浮15%：相比去年5%的主流上浮幅度，眼下10%至15%成了“新主流”。

首套房贷利率上浮15%，对购房者影响几何?中新经纬客户端以贷款100万元、年限20年算了一笔账：按照等额本息的还款方式，在2017年年初贷款利率八五折优惠计算，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;按照利率上浮1.15倍计算，以同样的还款方式，累计支付的利息总额约为66.93万元。这也意味着，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约20万的利息。

2018年房贷利率还会继续上涨吗?中泰证券研报指出，在2018年严防金融风险、金融去杠杆的政策基调下，预计2018 年整体按揭额度仍偏紧，同时2017年作为居民首付重要资金来源的消费贷等将受到严格管控，房贷利率预计将继续上行。

楼市深水炸弹：广州房贷利息四连跳百万每月多还667元

广州市内四家国有银行同时发声：2月1日起首套房贷利率上浮10%起，二套房房贷利率则上浮15%。

从2017年初的首套房贷85折优惠到如今较基准利率上浮1.1倍，广州房贷利率在过去一年里至少经历了“四连跳”。

记者帮您算笔账，贷款100万元，每月多还667元!

业内人士分析，这是响应“房子不是用来炒，而是用来住的”的号召，抑制住房投资需求。

广州：首套房贷利率本月起升至基准利率1.1倍

从2月1日起，广州四大行将上调房贷利率，首套房利率从最低基准上浮5%，调至最低上浮10%，二套房贷维持上浮15%不变。

农业银行广东分行个贷部负责人：现在我们的首套房贷利率到1.1倍，都上升了0.5%，然后二套房贷利率上浮了15%，应该是四大行全都变了。

中、农、工、建四大国有银行都表示：

广州地区新的房贷利率执行时点，以2月1日零点为界，在1月31日24点前将客户资料录入个贷系统的，房贷利率按原利率执行;

2月1日零点后将客户资料录入个贷系统的，房贷利率按新利率执行。

房贷利率为何意外上调?

一般来说，银行开春冲刺“开门红”，年初额度宽松，银行是较少在这个时候上浮利率的。今年为何情况如此与众不同?

对此，某国有行广州地区相关负责人表示，

今年监管趋严，表外信贷需求回归表内，银行总体信贷规模是较往年紧张的，这也推高贷款定价。

“但这不是主因，关键是此前中央经济工作会议强调要‘管住货币供给总阀门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长’，在这个总基调下，银行对信贷规模、投向上有所调整”，业内人士表示。

某大型股份制银行广州个贷部负责人表示：“四大行在房贷市场的体量占比超过80%以上，其他银行的利率调整都是看着四大行调整的，因为资金成本更高，所以都希望高利率产品”，四大行调整也意味着整个市场都会上调。

算笔账：利息上调，每个月房贷多还多少钱?

记者以贷款100万元、年限20年算了一笔账：

按照等额本息的还款方式，在2017年初贷款八五折优惠计算，每月需要还款6149.76元，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;

按照利率上浮1.1倍计算，以同样的还款方式，每月需要还款6816.89元，累计支付的利息总额约为63.61万元。

这也意味着，今年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年初每月多还667.13元。

房贷利率上调，释放抑制炒房信号?

一线城市房贷利率上调，这在楼市释放什么信号?专家表示：利率的调整与国家推行的房地产调控政策密切相关。

记者电话采访中山大学管理学院教授陈珠明：“这是一种正常现象，一个是说明银行对房地产市场还是很警惕。泡沫破灭是一件很可怕的事情，可能会出现不良资产，所以我觉得这是一种正常现象，反映了银行的资金形势，也反映了银行对房地产市场的判断。”

有房地产业内人士表示，这次房贷利率全面上浮，也是响应“房子不是用来炒，而是用来住的”的号召，抑制住房投资需求，是目前重要的政策取向。

资深房地产业内人士赵卓文：从目前的房贷利率水平来看，2018年的房贷利率在基准利率的基础上。这与一年前相比，差异就非常大，也就是说，通过按揭来买房，资金成本，每个月还息比一年前是多了20%以上，这对房地产投资需求是起到很大的抑制作用。

房贷利率上浮房企融资收紧银行热度移至租房市场

凛冬已至，而今年，按揭购房者和房地产开发商感到异常寒冷。

第一财经了解到，从2月1日起，国有四大行对广州地区的住房按揭利率提升至基准利率(4.9%)的1.1倍，即上浮10%。

惊讶于过去一段时间房贷利率增速迅猛，去年9月以基准利率购买首套房的广州市民李先生十分庆幸。事实上，从去年4月开始，广州地区银行个人按揭贷款利率便一步一个台阶，首套房贷款利率从基准利率打85折开始连续上升5次，达到基准上浮10%，而二套房则更是高至上浮15%-20%。

与广州相比，经过去年6度上调后，近期北京首套房与二套房按揭贷款利率暂未提价。某北京房地产中介告诉记者，目前多家银行依然维持在首套上浮10%，二套上浮20%的水平。

上海目前同样暂未调整个人按揭贷款利率。融360网站显示，上海多家股份行如广发、兴业、民生等首套房贷款利率为上浮10%，二套上浮10%-20%不等。不过也有浙商银行、中信、邮储等银行批出过基准甚至9折利率，不过这些银行首套的常见批出利率均为1.1倍。

个人按揭利率上浮

虽然价格高了，额度尚有。“2月1日，我们银行将首套房的按揭贷款利率从上幅5%提升至上幅10%，每个月都有额度。”广州某工行个人信贷部客户经理对记者表示。

除四大行外，融360数据显示，目前广州地区大多数银行都将首套房贷款利率定在1.05-1.2倍之间。其中广州华润银行虽然显示首套利率打9折，不过标注不做二手房，且新房只做合作楼盘。

此外，记者发现虽然广州银行、邮储银行、招商银行、恒生银行、渣打银行等标注首套利率为1.05倍，不过常见批出利率仍为1.1倍，与上调后的四大行基本一致。

上述工行客户经理也对记者表示，从银行内部看，今年额度确实不如往年松。此外每个人的情况也不一样，会出现一人一价的情况。

在去年“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调下，房地产调控政策逐渐加码。以北京地区为例，北京银监局公布最新统计数据显示，2017年个人住房贷款1至4季度月均新发放金额分别为268.5亿元、204.2亿元、147.9亿元和87.3亿元，呈现明显下降趋势。

从政策监管角度，去年中央经济工作会议指出，要建立金融与房地产良性循环机制。在此之前，银监会主席郭树清接受《人民日报》专访时也指出，要抑制居民部门杠杆率。

国家金融与发展实验室副主任曾刚对第一财经记者指出，一方面银行需要配合房地产市场调控以及监管趋紧的大趋势。另一方面，从银行自身考虑，目前贷款额度紧张，贷款需求相对旺盛，银行在进行资产配置时愿意配置收益更高资产。

此外，曾刚认为，目前银行流动性压力相对较大，在贷资产期限结构上，也倾向期限短的资产。由此，个人按揭贷款无论是从价格还是期限还是国家政策三方面都不占优势。虽然个人按揭贷款虽然在基础利率上浮，但依然无法与企业端融资利率相提并论。

地产商银行融资难

第一财经了解到，新年伊始，房地产开发商从银行融资也越来越难。

近日，网上流传一份恒丰银行信用评审部发出的内部通知显示，信用风险评审部2018年1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务，包括对开发商贷款及相关企业贷款，例如建筑工程类公司贷款等。恒丰银行内部人士对第一财经记者表示：“这是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策，属于暂时性内部管理措施，不涉及其他。”

无独有偶，记者从另一家总行在北京的股份制商业银行内部获悉，该行早在去年就暂停了受理房地产行业新增授信业务。某国有大行三线城市二级分行内部人士对记者表示，该行面向房地产企业的贷款虽然仍有额度，但同比明显收紧，利率在15%左右。

不仅仅是一线城市，记者近期调研湖北三线城市襄阳时，当地某国有大行内部人士对记者表示，目前银行对房地产开发企业的贷款额度少之又少，且利率在10%以上。当地很多房企都是通过表外或其他渠道融资，很少能拿到银行贷款。

业内人士表示，收紧房地产开发贷款业务会使房企融资收紧。一方面房企拿地能力降低，并放慢商品房开发步伐，加剧商品房供需矛盾;另一方面由于商品房供给端下降，必然在短期内加大供给缺口，抬升整个楼市房价。

不过，广东某大行省分行内部人士认为，只是部分银行暂停受理，占比很小，并不能以偏概全。

曾刚指出，房企虽然融资需求旺，收益率高，不过国家信贷政策对此有很多限制。例如新年伊始，银监会“4号文”所圈定的“八大方面”中，第二方面即明确“违反宏观调控政策”，无疑将目光瞄准房地产等重点宏观调控领域。银监会《2018年整治银行业市场乱象工作要点》中明确指出，将对直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道;向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等违反房地产行业政策的行为进行重点整治。

重心移至租房市场

当前银行面对房地产信贷额度紧张、按揭贷款利率水涨船高的大环境下，四大行相继推出了住房租赁贷款，以及加大了房地产企业用于租赁业务的信贷支持。

去年10月底，建设银行、中国银行与工商银行纷纷重金布局租房市场;1月18日，农行也推出了住房租赁贷款。根据第一财经梳理，截至目前，建设银行、工商银行、中国银行和交通银行等已与大约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

一向主打购房按揭贷款的传统大行，突然集中火力进军住房租赁市场，这与国家的政策与监管导向相符合。去年年底召开的中央经济工作会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

银行态度的扭转从产品定价上不难看出。例如，1月3日，建设银行深圳市分行推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。执行基准利率，例如一年期贷款利率是4.35%。而目前建行在深圳的首套房按揭贷款利率则为基准利率上浮10%，为5.39%。两款产品利率相差了足足1.04个百分点。

在二线城市厦门，中行去年11月试水的首笔住房租赁贷款执行基准利率，与同期厦门多家银行首套房按揭贷款利率相同。

此外，从2017年10月底开始，商业银行进军住房租赁市场还表现为给房企提供用于住房租赁业务的信贷支持。例如，2017年11月16日，工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》，将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。1月18日，农行北京市分行与北京市保障房中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团签署合作协议，拟向六家企业合计提供2000亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发。

曾刚指出，目前监管对普通开发贷政策收紧，却对租赁房开发贷款的政策相对宽松，有利于进一步影响房地产供给结构，建立“租售并举”的房地产长效机制。