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起底禹洲地产38亿收购案:沿海家园困境求援

发布时间: 2018-01-16 11:13:55

来源: 地产k线

分类: 行业动态


文/乐居 陈翠

1月15日,禹洲地产(1628.HK)披露,其以38亿元收购沿海家园(1124.HK)包括北京、天津、武汉 、 佛山 、沈阳若干土地物业权限。

通过这一交易,沿海家园获得38亿资金,看起来,前期业绩亏损的境况将得到进一步缓解;另一方,禹洲地产则通过该收购获得约537.67万平方米的土地储备,这是禹洲地产历史上最大的一次收购。

2017年禹洲地产喊话“争夺市场发言权”提出2020年实现千亿目标,于2017年全年,禹洲地产就已通过招拍挂及收并购大规模扩张,新增土储超300万平方米;加上这一宗大收购后,禹洲地产总土地储备增至1500万平方米,总货值从2400亿元增至2800亿元,布局城市22个。

7项目作价38亿

1月15日早晨,禹洲地产和沿海家园“不约而同”公告短暂停牌,市场传言两家公司又将有相关土地交易,同日下午接近17点,禹洲地产发布公告证实了这个传言。

据地产K线查询公告,禹洲地产以38亿元收购沿海家园旗下恒华集团有限公司,从而获得沈阳市市场开发、沈阳中广、佛山和谐家园、北京天伦、沈阳沿海荣天、武汉致盛以及天津和谐家园七家公司。

公告披露,沈阳市市场开发主要从事房地产发展及销售及住房租赁;沈阳中广主要从事物业发展、 电影场景背景及特殊道具制作服务,并持有一幅沈阳市苏家屯区总楼面面积为约188万平方米的土地。

佛山和谐家园主要於佛山 市禅城区从事住宅物业、商铺及配套设施的发展、建设、销售、租赁;其持有若干位於佛山市禅城区的物业及发展中物业,总实用楼面面积为约8500平方米;北京天伦主要从事投资、投资 管理、諮询及物业管理,持有一幅位于北京市区总楼面面积为约3.92万平方米的土地。

沈阳沿海荣天主要从事商品住房销售及发展,持有若干位于沈阳市浑南区的物业及发展中物业,总实用楼面面积为约9万平方米;武汉致盛主要在武汉市江汉 区从事商业及住宅物业开发、销售及租赁商品房及配套服务,持有若干位于武汉市江汉区的物业及发展中物业,总实用楼面面积为约3.9万平方米。

天津和谐家园主要从事建筑工程、房地产开发及销售、建筑项目管理、物业服务及基础设施开发,持有一幅位于天津市北辰区总楼面面积为约332万平方米的土地。

禹洲地产详细披露指,通过收购这七个子项目公司的全部及部分股权,将获得4个为在售项目以及3块优质土地。在售项目为武汉菱角湖项目、赛洛城项目、沈阳沿海国际中心项目及佛山沿海馨庭项目;优质地块包括天津北辰项目、沈阳苏家屯项目及北京北实项目。

据了解,武汉菱角湖项目、赛洛城项目、沈阳沿海国际中心项目及佛山沿海馨庭项目均为2018年可售项目,该等项目可售货值合计36.4亿元,其中禹洲地产占有权益约32.7亿元。

值得一提的是,天津北辰项目曾被沿海家园于2016年8月出售70%股权予天津万科,彼时其仅留有30%股权。

沿海家园欲退二级市场

此次出售方为于1990年在香港成立的沿海家园。

官方网站显示,其所涉及的业务领域有城市发展运营服务、金融管理服务、房地产项目开发运营服务、房地产工程管理服务和健康住宅技术实施服务等。房地产业务布局在北京、上海、南京、重庆、沈阳、南昌、福州、苏州、武汉、大连、鞍山、厦门、深圳、东莞、佛山等多个城市,于国内拥有至少30多个项目。

不过,在成立24年后,沿海家园似乎遇上了发展瓶颈。据地产K线查询,沿海家园2015年年度及2016年年度处于收入下滑,业绩亏损阶段——2015年年度其收入为21.41亿港元,除税前亏损3.63亿港元;2016年年度其收入7.75亿港元,除税前亏损5.70亿港元。

林龙安在1月15日下午的媒体电话会议中也评价称,沿海家园经过近几年的房地产行业爆发,已逐渐跟不上同业,业绩持续亏损,导致在资本市场的融资等运作陷入困境。

据此,一些业内人士就提出,沿海家园此次大批量出售可能是希望离开房地产行业。林龙安本人则更直接“爆料”,沿海家园如今正实施产业转型,转到生物科技等行业发展,要退出房地产。

林龙安说,在谈判4个月后,该资产包的价格从最初的75亿元左右降至38亿元,似乎显示出沿海家园“必卖”的决心。

值得注意的是,在卖出该资产包之前,沿海家园就已经有过多次出售行为。具体来看,于2016年8月,沿海家园8.75亿出售其天津项目70%股权予万科;2017年6月,其则8000万元出售广州重建项目80%股权予天誉置业;2017年3月,沿海家园以36亿元出售一宗武汉汉阳区地块予禹洲地产(也就是说,此次禹洲地产和沿海家园其实是“再续前缘”);2017年12月,则又以1500万代价出售惠州两宗约15.32万平米土地给深业南方。也正因多次的出售,2017年年度收入中,沿海家园亏损境况才得以缓解,该年度其收入11.31亿港元,除税前溢利9亿港元。

好不容易扭亏为盈后沿海家园真的会退出房地产吗?在退出房地产一事仍未得到沿海家园的证实前,或许更为准确的猜测是,沿海家园将就此退出房地产二级市场。

此前几次出售项目时,沿海家园就称此为变现良机,能令其减轻营运风险,重新部署资源至可能出现的其他投资机会。

所谓的其他投资机会,2017年年中,沿海家园主席兼董事总经理江鸣就在年报中指,过去几年,集团已分配相对较多资源至物 业发展分部的一级土地开发业务,该业务分部已开始对营运业绩贡献巨额利润。未来,将继续物色机会参与城市旧村落或旧厂房重建,以获取价廉物美的土地储备。

禹洲的千亿目标

卖方交易是欲退出二级市场,买方禹洲地产的交易行为则源于其在二级市场中的千亿目标——在连续两年销售同比大幅度上升之后,禹洲地产2017年提出至2020年实现千亿的目标,未来三年年复合增长率还要在40%左右。

林龙安曾说,追逐千亿是因为他认为销售达到一定的量,才会有发言权。这番话的背景是,2016年千亿房企阵容加大至12家,很多地产商开始出来喊话要破千亿。

但禹洲地产于市场中的形象一直以“稳健”为主,极少激进拿地,因此如今要完成千亿目标,禹洲地产面临的第一问题即为土储。 

有研究报告也指出,禹洲地产要完成 2020 年 1000 亿元的销售目标,预计其在 2017~2019 年平均每半年至少要拿地 210 万平方米,但 2013、2014、2015年及2016年,禹洲地产的拿地宗数仅分别为7、6、8及14宗。

2017年禹洲地产才开始有意识加大拿地力度。据地产K线不完全统计,该年度禹洲地产至少拿下20宗地块。禹洲地产方面也曾宣布,其2017年新增土储超300万平方米;截至2017年底,总土地储备货值约2500亿。

如今,在收购沿海家园7个子公司后,禹洲地产一次性获得537.67万平方米的土地储备,超过2017年全年所获土地,其土地储备因此从1200万平方米增至1500万平方米,总货值从2400亿元增至2800亿元,布局城市总共22个。

值得注意的是,在2017年里,禹洲地产许多获得的土地都和这一次一样,是通过收并购获得。在2017年禹洲地产新增土地中,以项目建筑面积计算,就有约40%来自收并购,剩余约60%来自公开招拍挂土地市场

通过收购的方式,禹洲地产得以布局许多新城市,此次资产包中涉及的城市——北京、佛山和沈阳就似乎为此前禹洲地产未曾布局的城市;此外,2017年12月禹洲集团还通过并购获取河北省唐山市丰南区项目,首入河北;2017年11月,禹洲地产则通过股权收购,和金地集团合作青岛市西海岸宅地,首入青岛;2017年9月,禹洲地产还收购江苏扬州市邗江区九龙湖南路商住地块,首进扬州……

愈加重视收并购方式,是因为林龙安认为收并购能维持高利润。上述研究机构曾指出,禹洲地产毛利率高于 30% 的项目大部分是基于 2014 年以前拿到的土地,基于当前 一二线市场行情,继续走招拍挂市场获取土地,将令土地成本增速高于销售价格的增速,导致毛利率承压。 而禹洲地产从 2014 年起,新增土储成本与合同销售均价比率都高于 50%,平均土储成本正逐渐上升。

由此,1月15日禹洲地产公司最新动态会议中,林龙安就强调,2018年禹洲地产收购力度还将加大。值得注意的是,其还披露禹洲地产刚与中国平安签订长远协议,未来禹洲地产的收购中或将有平安的身影。

责任编辑: welly147

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