博鳌房地产论坛昨在海南三亚开幕，与会专家认为 地产商或从建筑商变为服务商

□信息时报记者 罗莎琳 三亚报道

“这一轮调控下，购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑，贷款变得越来越难，房贷周期也在逐步增加。开发商高度集中之下行业正在急速洗牌。”昨日，在三亚举行的观点博鳌房地产论坛上，中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为，目前房地产行业面临着前所未有的挑战和竞争压力，优胜劣汰将成为常态。

1 行业高度集中洗牌加速

随着调控政策的深入，房地产市场面临着前所未有的挑战。据悉，截止到2017年6月，全国有50多个城市出台了宏观调控措施，其中有120条限购政策以及162条限贷政策，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策。部分城市首付比例高达60%，首套房利率则上浮了20%。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松在博鳌房地产论坛上表示，这次限购的城市和以前几次调控做对比，有着很明显的变化。以前每次限购基本上不同省市都有一两个中心城市进入它的限购清单，但这一次很多种西部的省会城市没有在限购城市里面(楼盘详情 楼盘点评项目图库 价格走势)，而几个大都市圈周边的名不见经传的三四线城市却进入到限购清单。他认为，这意味着中国的城镇化正式进入到以大都市群作为主要载体、主要动力的发展阶段。

巴曙松表示，房贷政策正在收紧，调控后，购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑，贷款变得越来越难。银行信贷收紧，大部分银行首套房恢复基准利率，部分银行开始将基准利率上调。数据显示，2017年5月房贷利率较同年3月增加了10%。此外，房贷周期也在逐步增加。

这样的情况下，行业洗牌将进入加速阶段，开发商集中度将进一步提高。“这几年，中国的前十大开发商都在发力，前十大开发商的销售收入增速明显加快。最近这两三年，已经从百分之十几上升到31.5%，这个水平已经与现在美国的前十大开发商占比相当，甚至略有超过。”有数据显示，目前全国前50名开发商的销售额和销售面积，增速分别高出全国平均水平的41%和35%。

住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一也认为，目前房地产面临最大的挑战就是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，取得土地条件和成本的提高，给传统的房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。

2 结构性调整势在必行

改革开放以来，特别是1998年进一步深化住房制度改革以来，我国的房地产业得到了快速发展，绝大多数的居民已基本解决了住房问题，今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。不过业内人士表示，房地产市场的空间仍然很大，而城镇化的推进则是房地产发展的最大支柱。

有数据显示，2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间。朱中一在论坛上表示，大量的农业转移人口的市民化，再加上二胎政策的放宽等多种原因，城镇新老居民对住房的需求量依然很大。

此外，新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。朱中一认为，这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产，以及商业欠发达地区的商业地产等。

“这方面的投资根据这几年的估算，一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看，房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间，现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展，使供给适应需求，这是政府和企业都要考虑的问题”。朱中一进一步分析认为。

3 转型升级迫在眉睫

“2007年是路劲收购顺驰的第二年，当时路劲排名全国第17，但是每年的排名都在往后降，现在已经掉到了第30名。我估计很快就会掉到50名。如果再不改变经营方式，就站不住脚，就会被边缘化。尽管可能还会赚10个亿”，在博鳌论坛上，路劲地产集团有限公司董事局主席单伟感叹。

业内人士认为，开发商拿地、建房、卖房的套路已经成为了过去，未来整个房地产专业化程度非常高，现在整个行业的转型升级已是迫在眉睫。

保利地产集团副总经理余英认为，未来房地产相关的上下游更多的将成为围绕着人均需求的消费服务的生态圈。作为生活方式的载体，随着生活方式的变化，人们对于房子的内涵、居住的需求也在不断发生变化。同时，行业的子领域甚至于跨行业领域将得益于进入房地产范围，地产企业不再局限于上下游衍生，而是会立体式的扩张。

对此，经济学家、国民经济研究所所长樊纲也表示，房地产商没必要总是将目光盯在“卖房子”上，传统意义上的发展商利润已经被削弱了，要想赚钱，仍然有很多渠道。他举例道，比如在租赁市场板块，现在国内完全可以有做租赁的大公司来赚这个钱。而做服务，做房地产产业链中任意一个环节，只要专业，也仍然可以赚大钱。

国泰君安证券首席经济学家林采宜预测，地产商会从建筑商变成服务商。从拿地盖房子的企业，变成一个为了改善社区居民的居住品质而提供服务的企业。林采宜认为，地产商从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业，这是一个趋势。

嘉宾观点

朱中一：三四线城市还有可能出台政策

按照中央提出的加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，下半年控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓，房价上涨较快的三四线城市有的也可能会出台一些限购、限贷等措施。

巴曙松：中国城镇化进入新阶段

这次限购的城市和以前几次调控做对比，有着很明显的变化。以前每次限购基本上不同省市都有一两个中心城市进入它的限购清单，但这一次很多种西部的省会城市没有在限购城市里面，而几个大都市圈周边的名不见经传的三四线城市却进入到限购清单。他认为，这意味着中国的城镇化正式进入到以大都市群作为主要载体、主要动力的发展阶段。

樊纲：长效机制就是出台房地产税

房地产市场最重要的长效机制就是房地产税，就是住房保有的保有成本。因为房地产税是一个内在稳定器，当市场需求高的时候，要付出的税也就跟着涨，这时候人们就会调整自己的需求，这是一个内在的稳定器。现在房地产市场在多种行政手段调控下，需求被严重抑制。一旦实行长效机制，合理的需求足以弥补挤掉不合理需求，房地产仍然能平稳发展。