重庆

刘晓博:国土部给出答复 房屋产权到期怎么办?

2016年12月26日来源:楼市参考房产时评责任编辑:wuqi

12月23日,一个困扰购房者的重大问题,暂时有了一个说法。这就是:住宅下面的土地到期之后,你的房子该怎么办!

23日上午,国土资源部召开了一个关于“自然资源统一确权登记”的新闻发布会,在发布会即将结束的时候,国土部副部长王广华“主动爆料”谈及了这个问题。

据王广华介绍,最近国土部给浙江了一个答复,里面提出了处理这个问题的“过渡性措施”,这个措施应该会适用其他地方的类似情况。虽然是“过渡性措施”,但其中的导向耐人寻味。

今年4月,一则消息震动了全国:在温州鹿城区有大约600套商品住宅,面临土地使用权到期的问题,因为当年它们获得的土地使用权只有20年。媒体称,如果这批房子申请土地续期,可能要缴纳相当于房价30%的费用。随后,温州官方否认了这个说法。但媒体不断挖掘,发现在深圳等多个城市,事实上已经处理过类似的问题,但收费各不相同。

据王广华副部长介绍,11月27日,中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。目前,有关方面正着手开始研究相关问题。在正式方案出台之前,需要有一个临时性的、过渡性的办法。

为此,国土资源部和住建部协商之后,复函浙江并抄送各地国土资源管理部门,提出可以采用“两不一正常”的过渡办法处理:

第一,尊重《物权法》149条的规定,少数住宅建设用地使用期间届满的权利人不需要专门提出续期申请,自动续期。

第二,续期不收取费用。

第三,“正常”办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资源厅函[2016]1712号)办理相关手续”。

王广华介绍说,国土资源部提出“两不一正常”,主要考虑便民利民;另一方面,过渡措施不能给下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。

也就是说,国土部、住建部联合给出的过渡方案,并没有在“不动产登记证上解决土地续期的问题”,只是让土地使用权到期了的住宅可以继续拥有完整的产权,可以交易、过户。

也许有人会说,这算什么?问题不还是没有解决吗?其实不然!

这个过渡措施的推出,至少盘活了这部分特殊房屋的产权,让一些遇到特殊情况的家庭获得变现的机会。

我认为,这种处理方式整体而言,对楼市是一大利好。

首先,过渡措施尊重了《物权法》149条的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的规定,这为以后制定正式的解决方案提供了良好的框架。

对于“《物权法》149条”规定的实质,有很多人就理解为:既然是自动续期,就不用申请,当然也就不用交费。如果国土部门要收新一轮地价,那么如果业主不交怎么办?如果不交就不给续期,显然违反了《物权法》。

在实践中,以深圳为代表的一批城市则采取了低价续期的方式,也得到了市民的认可。也就是说,在一些城市,新一轮地价的补缴方式带有象征性。

其次,过渡方案给出了“不缴费”的先例,当然也没有完成相关房屋的实质性续期,事实上让这批房子在“土地使用权到期”的情况下继续获得确权和交易、登记资格。对老业主的延续性确权带有被动的含义,但对于发生交易行为的仍然给予确权登记,显然带有主动承认的意味。

房屋土地续期的核心问题,是个人和国家之间的利益划分问题,或者说是税的问题、钱的问题。土地所有权保留在国家这边,可以每70年收取一次地价;如果放在个人这边,则可以名正言顺地收取房地产税。从实质上看,这两种方式没有本质区别。

所以我认为,未来存在这种可能性:国家明确把缴纳了70年土地使用权的住宅用地,直接授权给个人。也就是说,未来当我们买下住宅的时候,同时获得了土地的所有权。这样做有一个好处,解决了开征房地产税法律依据不足的问题。

当然,这涉及到中国土地制度的核心问题,如果变更则需要修宪。但如果在城市建设用地和商品房买卖中率先实施,可以进一步明确产权,激发社会创造财富、拥有财富的热情,何乐而不为呢?

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