房产证“难产”门面转让费纠纷多发 资深民事法官解读

没有房子的人望房兴叹，而有房子的人也经常因为房子而陷入诉讼之中——买到的房子几年见不到房产证;租出去的房子因为失窃被租赁户要求赔偿;更坑爹的是，刚租了一个门面，交了不菲的转让费，突然听到门面要拆迁的消息……记者日前从芙蓉区法院民一庭了解到，2012年度该庭共受理各类民事案件2171件，其中建筑工程及房地产纠纷类案件达到456件，超过所收案件的两成。

而在房地产纠纷类案件中，房屋租赁合同纠纷、转让费纠纷以及开发商逾期办证纠纷又占了很大比重。 记者昨日从芙蓉区法院审理的相关房产纠纷案中选择了3起典型案例，进行解读。 市民如遇类似情况，该不该打官司?如果打，能不能打赢?

案例一

房产证“难产”，违约金怎么算

记者采访了解到，逾期办理房产证在房产纠纷中占相当大比重，购房多年却拿不到产权证的业主不在少数。

房屋·烦恼

家住芙蓉区都正街的老黄，在2005年底和一家房地产公司签订合同，买了2套位于芙蓉中路的小户型。 合同约定，公司应当在商品房交付使用后18个月内将房产证办下来，“但房产公司违反约定逾期办理权属登记手续，致使我们直到现在仍未取得完整的房地产权属证书。 ”老黄说，双方在合同内已经约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权按日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。 ”于是，老黄将房地产公司告上了法庭要求其办理房产证并支付违约金。

房地产公司则认为，老黄的起诉已超过自合同约定交房期限届满之次日起两年，超过了诉讼时效。

法院判决

芙蓉区法院经审理支持了老黄的诉讼请求，判决房地产公司在规定时间内协助老黄办理好相应房地产权属证书并支付因逾期办理产权登记备案手续的违约金。

该案主审法官郑云解释：“房地产公司延期交付房屋的违约行为一直延续至今，因而老黄的起诉没有超过诉讼时效;而且老黄办理房屋权证的请求属于物上请求权，而物上的请求权是没有诉讼时效限制的。 ”

法官说法

芙蓉区法院民一庭庭长张朝晖表示，既然合同有明确约定，业主均可按照合同约定主张开发商按约定时间办理房产证，一旦迟延，同样可以主张相应的违约金，“在约定期限内未取得房产证，开发商肯定存在违约行为，业主可以起诉开发商，要求开发商在一定时间内办理房产证，并承担违约责任。 ”张朝晖说，业主在发现自己权利受到侵害时要尽快提起诉讼或以其他方式维权，有相似情况的业主最好联合起来共同维权，以增加维权力度。

案例二

房屋被盗，租客因一把钥匙状告业主

记者了解到，近年来，因租房所引发的纠纷越来越多，主要集中在诉请返还押金、房屋租赁合同存在瑕疵等问题。 芙蓉区法院钟建林法官近日审结的一起租房纠纷，则缘起一把钥匙。

房屋·烦恼

在长沙工作的张先生，承租了曾先生的房屋，租期一年。

“我租住的房子有正中间和边上两个门锁，但曾先生在交付房屋时只给了边上门锁的钥匙。 去年10月2日，我返回租住的房屋，发现钥匙插不进锁洞，于是怀疑是小偷套锁入门将钥匙断在了锁洞里。 曾先生到来后也打不开，我不得已喊来开锁公司，师傅破坏了边锁也开不了门，最后还是曾先生取回正中门锁的钥匙才打开。 ”张先生介绍说，他进房发现家中2台笔记本电脑和一台相机被盗，于是报警。 “我认为曾先生在履行合同时存在重大瑕疵。 ”张先生表示，防盗门有两把锁，曾先生只给了边上门锁的钥匙，中间防盗锁的钥匙没有给，所以应当赔偿其被盗财产损失，“还要赔偿开锁和换锁费用220元。 ”

法院判决

“在本案中，曾先生作为出租人应当履行交付房屋的义务，而张先生作为承租人应当履行交纳租金的义务。 ”钟建林表示，虽然曾先生没有将正中门锁的钥匙一并交给张先生，足以构成履约上的瑕疵，但张先生的笔记本电脑和相机在出租房内被盗是他人涉嫌犯罪的行为所致，与曾先生的履约瑕疵并不存在直接的因果关系，“因此对张先生要求曾先生赔偿7000多元损失的诉讼请求，法院不予支持。 ”

“另一方面，租赁期内出租人有义务保证房屋保持符合承租人的合同目的的良好状态。 ”钟建林继续说，“本案中房屋门锁被他人涉嫌犯罪的行为弄坏，导致张先生使用房门钥匙不能正常进出房屋，因此曾先生有义务修复门锁并承担费用。 ”

法院的判决是曾先生赔偿张先生开锁换锁费用220元，张先生其他的诉讼请求被驳回。

法官说法

芙蓉区法院民一庭庭长张朝晖提醒，为了避免在租赁中发生纠纷产生麻纱，市民在承租时首先要审查出租人是否有出租权，出租人必须是房东或房东授权可以出租房屋的其他人员，避免从冒充房东的租客手中转手租房;其次应要求出租人提供的是符合安全防盗标准的房屋，比如租房时应该检查房屋门窗是否完好无损，有无防盗门窗等等;第三是不要在房屋内放贵重物品或现金，及其他体积较小而价值较大的物品，如手机、手提电脑等;第四是承租房屋后要尽好自己的安全注意义务，外出应检查门窗是否关好，与邻居互留电话号码，以便外出时可以帮忙照应;第五是万一房屋被盗，应该立即报警，保护好现场，并及时通知出租人。

案例三

未明文约定的门面转让费，法院不予支持

在芙蓉区法院受理的房地产案件中，因转让费引发的纠纷时有发生。

房屋·烦恼

2010年1月，冯某租赁了芙蓉区某门口的门面经营服饰，随后将门面转租给了谈某，并收取了谈某60000元的转让费。 经营了几个月后，谈某因亏损欲将该门面转让，于是在收取了苗某50000元的转让费后，解除了与冯的租赁合同关系，冯某随即与苗某签订协议，苗某开始在此经营奶茶店。 不料没过多久，决定将门面改造成学生绿色通道，门面必须收回，于是酿成纠纷。 苗某遂将冯某和谈某告上法庭，不仅请求法庭判令冯某退回租金和房屋装修费等，还要求谈某返还房屋转让费。

法院判决

“我们驳回了苗某的诉讼请求。 ”芙蓉区法院法官向湘菱说，苗某承租门面，向谈某交纳50000元转让费的行为系双方自愿，且双方未签订书面合同对该转让费是否退还或退还的条件进行约定，故苗某要求谈某退还转让费的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。

法官说法

张朝晖告诉记者，门面转让费在法律上没有明确规定，双方当事人有约定的，按约定办。 在现实生活中，许多经营户因为疏忽，没有严格把握有关法律关系，不少经营户在转让费上“吃了亏”。

张朝晖提醒，经营户在涉及支付门面转让费的问题上必须慎重——门面转让费本身与租赁合同没有任何联系，与转租合同也是相对独立的，因此承租人在支付门面转让费时，应认识到该行为的性质与可能的后果，也应当承担相应的风险。

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法官这样判房地产官司

谁也不想到法院打官司，但一旦走诉讼程序成为不得已的选择，了解一下官司怎么打、法官如何判房地产纠纷案件，应不是一件坏事。

首先，房地产纠纷案件的标的多为不动产，一般都由发生争议的房地产所在地人民法院管辖。 当事人不能违反这一规定在其他人民法院打房地产官司，当事人在起诉时应注意这一点。

其次，房地产纠纷案件由人民法院民庭受理。 审理的一审普通程序主要包括起诉和受理、庭审前的准备、开庭审理(法庭调查和法庭辩论、法庭调解)、判决或裁定、执行几个诉讼阶段。

第三，房地产纠纷案件中，法院在分析认定事实时比较慎重，一般以原始书证、物证为基础，以证人证言或其他旁证材料为补充。 这就要求当事人在打房地产官司举证时应尽可能地向人民法院提供原始书证、物证(如有关房地产交易的契约、产权证明等)。 同时这也意味着人们在进行涉及房地产的活动中要注意保存好各种往来文书、有关协议、凭证，以便将来一旦发生纠纷，在官司中处于有利地位。

另外，房地产案件往往都是以合同形式出现，一旦发生纠纷，酿成官司，审查合同是否有效就是关键。 “法官主要从以下几个方面审查合同：一是审查签约双方的主体资格、签约能力，尤其是房地产开发企业的资质;二是审查合同的形式要件是否完备;三是审查合同的实质要件是否真实合法;四是审查合同履行过程中有无变更情况，以此确定合同是否有效。 ”张朝晖说。