重庆

房屋认购协议出纰漏 新房产权少了17年

2014年02月28日来源:华西都市报其他资讯责任编辑:liyuan002

《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

住房的产权是70年,这是每一个购房者都非常清楚的事情。

但一直在外地打工的赵先生,却在去年购房时,遭遇了商品房《认购协议》中只有53年产权的项目。

不仅如此,赵先生在该项目的售楼部还找不到该项目的《预售许可证》。赵先生不禁问,我的17年产权去哪儿了?没有《预售许可证》的项目,居然也敢卖?购房者遭遇:

17年房屋产权去哪儿了?

去年春节期间,一直在外地打工的赵先生在回成都走亲访友的时候,无意中相中了一套小户型。赵先生被该项目的地理位置、周边配套以及地铁等吸引,第一感觉就是这个项目非常适合投资或者自住。令赵先生最为心动的还是开发商在春节期间推出了大幅度的优惠政策,整套房子的购买价格十分便宜,于是赵先生毫不犹豫地缴纳了8万定金,与开发商签订了《订购协议》。

让赵先生意想不到的是,他购房成功的好心情仅仅只保持了一天,第二天,在他跟朋友聊天,说起他投资房产的时候,他才在朋友的提醒下注意到,他并没有详细看项目的五证。于是他立马赶到项目,查看开发商的《国有土地使用证》、《建设规划用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《房屋预售许可证》等相关资料,最终赵先生只找到其中的四证,而《房屋预售许可证》一直不曾见到。当赵先生详细阅读商品房《订购协议》后,更大的问题让赵先生惊呆了,他购买的原本应该有70年产权的房子,现在仅仅只有53年的产权,整整少了17年!开发商:

避重就轻“打太极”

赵先生知道,一般项目从取得土地至项目开发销售,需要一定的开发周期。但让赵先生想不通的却是,一个项目的开发周期,不至于需要17年吧!那剩下的使用年限,究竟到哪里去了呢?

带着几个疑问,赵先生找到同他签订合同的销售人员以及开发商的相关负责人,希望能够从开发商那里得到满意的答复。但开发商却避重就轻,同赵先生打起了太极:他们项目的《房屋预售许可证》已经办理,只是还没有公示而已。而关于房屋产权期限问题,开发商更是不做正面回答,只是强调开发商同赵先生已经签订了商品房《订购协议》,那就说明赵先生已经阅读有关《商品房买卖合同》以及相关补充协议条款,并对合同和协议及其相关内容达成一致。

对于开发商的答复,赵先生十分生气,他认为自己属于打工一族,挣点钱确实不容易,好不容易买套房子,却发觉上当受骗,于是想解除购房合同,并要求开发商退还其8万元的购房定金。但开发商不同意解除认购协议,即便赵先生强制解除,那开发商也不会返还赵先生缴纳的8万定金。律师支招:

合同存瑕疵 可取消购房合同

赵先生该如何维护自己的合法权益呢?

四川致高守民律师事务所副主任林方平律师认为,我国的《城镇国有土地出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。此外,土地使用年限从土地出让的时候开始算的,而不是建设动工或交房时起算。而且这个期限是国家出让土地时设的,开发商无权改变。但赵先生遭遇到了很特殊的情况,就是开发商可能在很多年前就已经拿下这块地,但是没有进行开发。最后才造成了赵先生所购买的房子只剩下53年的使用权。

对于赵先生应该如何维护自己合法权益的问题,林方平认为,赵先生可以以双方在签订《订购协议》时存在重大误解为由,向法院起诉要求撤销合同。林方平认为,赵先生没有看到《房屋预售许可证》,是一个重要的法律证据。

我国关于《房屋预售许可证》事宜,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,赵先生如果确定开发商没有出示《房屋预售许可证》,且开发商无法提供此证已经取得的有效证据,那么法院可判定《订购协议》无效,赵先生可据此要求开发商返还定金,并支付利息损失。

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